А есть и такие, кто теряет жизнь: одиноких стариков, алкоголиков и наркоманов убивают "черные риелторы". Вот что рассказали корреспонденту "РГ" оперативники подразделений уголовного розыска и экономической безопасности. Они выделяют семь схем афер с недвижимостью.
1. Афера с продажей жилья часто проводится мошенниками по поддельным документам. Приобрести пустые бланки различных справок и договоров не составляет особого труда, как и подделать печати муниципальных или государственных организаций, которые выдают эти документы. Лишь справку из БТИ подделать весьма непросто, так как она выписывается на номерном бланке, учет которых строго контролируется. Впрочем, бывает и так, что мошенники предоставляют абсолютно подлинные документы, но ... не все. В Москве был случай, когда молодой человек, сделав предложение любимой девушке, решил через ипотеку приобрести квартиру - надо же где-то жить молодой семье. Правда, не хватало денег - что ж, большую часть суммы добавили родители девушки. Новоиспеченный муж взял недостающую сумму и вскоре представил сертификат собственности на купленную квартиру. Каково же было удивление, когда буквально через пару дней он подал на развод. И при этом квартира полностью принадлежала ему. Оказывается, она была им приобретена до свадьбы, только он не забирал сертификат из Росреестра. Когда родители невесты внесли якобы недостающую сумму, демонстративно получил сертификат. А деньги просто присвоил.
2. Часто мошенникам помогают лженотариусы, которые "работают" по поддельным документам в арендуемых на короткое время офисных помещениях. После заключения нескольких сделок офис такого нотариуса "сворачивается".
3. Все чаще мошенники стали продавать квартиры по дубликатам настоящих, "чистых" документов. В качестве посредников оформляют и регистрируют пакет документов на продаваемую жилплощадь и продают ее одному человеку. Но пакет собранных документов при оформлении этой казалось бы законной сделки несколько раз дублируется. В результате квартира продается не один, а несколько раз. Но фактическим владельцем квартиры считается гражданин, который купил ее раньше остальных обманутых покупателей.
4. Покупателю показывается одна квартира, а в действительности мошенники оформляют документы купли-продажи на другую. Бывают случаи, что для такого обмана аферисты заменяют номера квартир во всем подъезде на момент проведения предпродажного осмотра жилья. Есть случаи, когда заменялись номера домов и название улиц для проведения "квартирного обмана".
5. Одним из самых распространенных способов обмана остается афера с продажей квартиры, владелец которой уже является умершим на момент оформления сделки. Тогда наследники успешно оспаривают свое право на жилье в суде. Кстати, очень важно выявить, не было ли нарушений прав собственности и прав проживания несовершеннолетних среди всех предшествующих жильцов и собственников квартиры. Помните: в период с 1992 по 1994 годы детей в приватизацию не включали. Сейчас это взрослые люди, которые вполне могут затеять судебную тяжбу, которую на 99,9% выиграют.
6. Лженотариусы могут заведомо сделать одну или несколько ошибок при составлении договора о купле-продаже квартиры, и тогда бывший владелец может предъявить претензии в суде по возврату сделки, если докажет наличие ошибок и свои "ущемленные" права на собственность. Так, могут предложить зафиксировать в договоре не реальную сумму, полученную за квартиру, скажем, 6 миллионов рублей, а всего миллион - мол, продавцу не хочется платить налог от суммы сделки. А затем договор расторгается по любой надуманной причине. Но покупателю возвращают не уплаченную сумму, а только ту, которая прописана в договоре.
7. Самый изощренный способ - признание сделки недействительной. Согласно российскому законодательству бывший владелец недвижимости может в течение полугода оспорить в суде незаконность сделки. Для этого ему достаточно получить справку из мед-учреждения о своей частичной или полной недееспособности и сделка купли-продажи жилья будет считаться недействительной.
Советы "РГ"
- Нельзя оставлять свои документы (паспорт, удостоверение личности, свидетельство о приватизации жилья и т.д.) в руках посредников. Составление всех документов должно проводиться при непосредственном участии обеих сторон сделки (покупателей и продавцов жилья).
- Очень опасно покупать квартиру, указывая в нотариальных документах по договоренности с посредником или продавцом заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки покупателю на руки по закону будет выдана та сумма денег, которая указана в документах, а не фактическая, которая была передана "из рук в руки".
- Покупая квартиру, нужно проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки купли/продажи выписаны. Бывают случаи, когда недееспособный инвалид или несовершеннолетний гражданин остается не выписанным из продаваемого жилья, тогда новым владельцам квартиры не удается его выписать даже решением суда.
- Заключая сделку купли-продажи жилья, следует заведомо относиться с подозрением к любого рода уговорам посредников, касающихся быстроты совершения сделки или "дооформления" части документов после передачи денег.
- Передачу денег при оформлении сделки с куплей-продажей жилья нужно совершать в присутствии друзей, родственников или хороших знакомых, которые согласятся выступить свидетелями в суде в случае оспаривания сделки.
Справка "РГ"
Перечень документов, от которых зависит чистота квартирной сделки:
- правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
- архивная выписка за последние 18 лет (берется в ФМС, по старому - в паспортном столе, по месту расположения квартиры). Выписка покажет, кто и когда проживал по этому адресу, а главное и самое важное, куда и надолго ли выбыл (например, в армию, в тюрьму, в дом престарелых и т. п.). Выбывшие люди не утратили свое право пользования и могут впоследствии его востребовать. В паспортном столе поинтересоваться, не закрыта ли по каким-либо причинам прописка в этот адрес. Дом может значиться в списке под снос или реконструкцию;
- справка БТИ (экспликация);
- распечатка из Регистрационной палаты о переходах прав собственности по этому объекту. Распечатка перехода права собственности на квартиру расскажет вам, когда, кому и на каких основаниях переходило это право. Также в ней отражаются аресты и запреты на объект недвижимости, если таковые были;
- выписка из домовой книги;
- копия финансового лицевого счета;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке;
- разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
- дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью, в первую очередь несовершеннолетние дети);
- справка об уплате налога на недвижимость.