Ручей не нужен
- А я вам скажу, почему в архитектуре все безлико, - Игорь Водопьянов, руководитель крупного строительного холдинга не сдерживает эмоции. - У нас есть проект квартала в Петродворце, который мы до сих пор пытаемся утвердить. Приглашенные шведские архитекторы нарисовали нам мастер-план, где речка текла и деревья росли, в общем, красивый проект. Мы начали его приводить к нормам. В итоге получился "советский квартал", потому что нормы градостроительного проектирования не позволяют обустроить ручей. Мне так и сказали: и не мечтай, замучаешься ходить по инспекциям. Мы так упростили проект, что от первоначальной задумки остался один проспект. Прописано все, сколько парковочных мест, где должен быть дет-ский садик. Условно говоря, у нас есть четыре кубика, из которых нельзя сложить слово "счастье".
Самые главные сложности застройщики видят в существующих нормативах распределения социальных объектов и правилах городской застройки, которые базируются на документах территориального планирования. Девелоперы давно несут социальную нагрузку, именно они строят в новых кварталах садики и школы, благоустраивают скверы. Но обязательства, которые их заставляют на себя брать, иногда чрезмерны. С этим согласны даже в комитете по экономической политике и территориальному планированию Петербурга.
Например, для каждого застройщика болезненный вопрос - это детский сад. В Петербурге на 1000 жителей должно приходиться 55 мест в дошкольных учреждениях. Данная норма была принята в городе в 2014 году, на тот момент мест в дошкольных учреждениях катастрофически не хватало. Дефицит возник в том числе и оттого, что в "лихие 90-е" строительство социальных объектов было сведено к минимуму. Сейчас нехватки мест в большинстве своем нет, но нормативы остались. И застройщики должны выполнять эти требования и проектировать кварталы с учетом предельно высокой рождаемости. При этом садик абы где не построишь, он должен быть в стороне от магистралей и красных линий, в глубине квартала. Причем расстояние от садика до дома должно быть не более 300 метров. Таким образом, чтобы соблюсти все требования законодательства, застройщик должен фактически возвести еще один квартал с абсолютно типовой планировкой.
Тотальный дефицит всего
Требования к застройщикам не взялись с потолка. Во многих районах Петербурга людям катастрофически не хватает объектов социальной инфраструктуры. В городе массово строят дома с 20-метровыми квартирами-студиями. По расчетам застройщиков, проживать в них должен один человек. А фактически туда заселяется семья с маленьким ребенком. Отсюда и дефицит садиков, школ, поликлиник, перегруженная дорожная сеть. Как следствие, город ужесточает требования к застройщикам по созданию социальных объектов, и те предпочитают упрощать планировку.
Но это мина замедленного действия. Масштабное жилищное строительство ведется в городе в последние пять - семь лет. Застройщики аккуратно штампуют социальные объекты как приложения к жилым комплексам. И по расчетам Смольного, уже сейчас в Петербурге строятся детские сады, которые пригодятся детям лишь после 2018 года. Если такой темп сохранится, то садиков станет слишком много и они не будут заполняться. Со школами ситуация чуть проще: спрогнозировать в долгосрочной перспективе количество учащихся легче, чем дет-садовцев.
Сейчас в Петербурге распланировано строительство нескольких десятков жилых комплексов общей площадью 70 миллионов квадратных метров. Это колоссальные цифры, учитывая, что сейчас жилищный фонд города составляет 110 миллионов квадратных метров. Очевидно, что в большинстве случаев это стандартные дома-коробки с не менее стандартными садиками и школами. И все.
Правила комфортной среды
Если проблему не начать решать прямо сейчас, то в перспективе все свободные участки земли будут покрыты безликими домами, и это будет уже не "каменный пояс", как порой называют новостройки вокруг Петербурга, а новое лицо города.
Именно поэтому в Смольном начали пересматривать вопросы нормативов, в самых смелых планах и вовсе создание свода региональных правил, регламентирующих вопросы застройки.
- При работе над документами мы обнаружили ряд серьезных пробелов. В частности, в Петербурге периоды планирования не соответствуют времени действия нормативов, - констатирует председатель комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Елена Ульянова. - То есть те же садики планируются на долгосрочную перспективу, а строить их начинают сейчас.
Вторая проблема: современные правила застройки территорий - наследники советской эпохи, когда главная и чуть ли не единственная задача стояла обеспечить базовые потребности человека, дать ему лишь самое необходимое. Соответственно, любое отступление от правил означает более сложную процедуру согласования.
Директор центра экспертиз "Эком" Александр Карпов утверждает: нельзя сейчас заставить застройщиков совершить чудо и обеспечить жителям отдаленных районов или новостроек такой же набор социальных или культурных объектов, как в "золотом треугольнике". По мнению Карпова, предельные параметры доступности объектов в новостройках должны быть такими же, как в половине уже заселенных городских территорий. Такая схема сделает правила застройки более гибкими и позволит реализовывать нестандартные проекты.
В новый день с новыми правилами
- Существует некое недоверие между властями и застройщиками, - считает вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. - В вопросе застройки нужна единая конструкция, ее введение могло бы привести к консолидации как застройщиков, так и граждан.
Сейчас Смольный вновь считает объекты социальной инфраструктуры и говорит о новых методах прогнозирования. Общественности обещали, что все вопросы решит "Стратегия-2030". Потом менялся существующий генплан. А в 2018 году и вовсе примут новый.
- У нас очень бурная законотворческая деятельность, - утверждает Игорь Водопьянов. - Она идет с такой скоростью, что у застройщика бумаги на строительство могут быть легитимными максимум год-два, а проект большой и длится он пять - семь лет, и на определенном этапе после очередной модернизации законодательства он становится нелегитимным. Когда приходишь в КГА и спрашиваешь, а проектировать-то сейчас можно, они говорят, что есть определенные ориентиры. И все. Конкретики нет.
Денис Леонтьев, руководитель конструкторского бюро, полагает, что главная проблема даже не в самих правилах и нормативах, а в подходе к ним со стороны городских властей. В Петербурге они не только устанавливают правила, но и сами участвуют в игре и меняют ориентиры.
Таким образом, в городе в застройке сложилась неприятная ситуация: все против всех. Единственный способ привести ситуацию к разумному знаменателю - это все-таки принять единые правила игры, которые будут отражать все архитектурные тенденции и давать определенную свободу застройщикам. А от властей требуется одно - не менять эти правила до тех пор, пока девелоперы будут строить утвержденные по этим требованиям дома.