Именно в этих городах прижился, но до сих пор не прописался этот популярный сегмент недвижимости. Попытки урегулировать этот стихийный рынок застройки предпринимались не раз. Власти Москвы, поняв, что остановить строительство апартаментов не получится, разрешили их ввод при условии, что они будут находиться в одном здании с гостиницами. Сейчас идет следующий этап - придать им законный статус.
Готовится законопроект о переводе апартаментов в жилые помещения. Возможно, депутаты рассмотрят его уже в эту осеннюю сессию. Инициативу обсуждали с застройщиком на "круглом столе", проходившем в рамках XIII Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF. Сейчас рынок находится в ожидании, по словам экспертов, в августе на столичном рынке не был сдан ни один проект.
Сейчас разработкой документа занимается Институт экономики города. О ликвидации апартаментов речи не идет, цель законопроекта - снять правовую неопределенность и риски, что позволит развиваться этому сегменту недвижимости в престижных районах больших городов. По словам генерального директора Фонда "Институт экономики города" Александра Пузанова, постоянные нападки на апартаменты вызваны тем, что сейчас в них нельзя прописаться.
Согласно Жилищному кодексу они не являются жилыми помещениями. Другая проблема - апартаменты возводятся, как правило, хаотично, без привязки к проектам транспортной и социальной инфраструктуры. "Однако просто запретить апартаменты не получится, так как эти объекты пользуются активным спросом на рынке, - считает Александр Пузанов. И предлагает законодательно закрепить такое понятие: "апартаменты - это особый вид жилого помещения, который нуждается в особом регулировании". В результате здесь можно будет регистрироваться по месту жительства, но нельзя будет пользоваться социальной инфраструктурой. Имущественные налоги останутся повышенными - как для коммерческих помещений. При продаже апартаментов застройщик также будет платить НДС. Кроме того, на такие помещения не будут распространяться льготы и субсидии.
Классический вариант апартаментных комплексов - это Москва-Сити или в проектах редевелопмента бывших промышленных зон в центре города. Позднее эта практика стала распространяться и на сегмент бизнес-класса. Если в самом начале апартаменты приобретались из-за уникальности, штучности и удобства, то позднее проекты стали активно конкурировать с квартирами по цене.
Ключевым мотивом для приобретения жилья стал именно ценовой фактор, поскольку покупатель мог приобрести апартамент большей площади, чем доступную за эту же сумму квартиру. Сегодня дисконт на покупку апартаментов достигает 20 процентов. "Апартаменты покупают в основном для себя обеспеченные люди, - считает заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков. Он привел такие цифры: 15-20 процентов покупателей этого сегмента недвижимости - это жители регионов, 60-70 процентов - москвичи, для которых апартаменты являются не первым жильем.
Предложений на рынке апартаментов меньше не становится. Так, по данным столичных компаний-застройщиков, в Московском регионе еще пару лет назад было выставлено на продажу 100 тысяч квадратных метров апартаментов, в этом году, в основном за счет нового строительства, ожидается уже 600 тысяч квадратных метров.
- Необходимость легализации формата апартаментов назрела уже давно, и часть законодательных инициатив в этом направлении уже реализовано, - рассказала "РГ" Наталия Розенблюм, партнер Hospitality In Come Consulting. - Так, начиная с 2014 года в Москве невозможно реализовать апартаменты в формате отдельно стоящего проекта. Апартаменты могут быть созданы только в рамках многофункциональных комплексов. Что это означает для рынка? Вероятно, все это ведет к сокращению проектов с апартаментным фондом, поскольку город заинтересован в создании большего числа жилых проектов с полноценной социальной инфраструктурой, а не апартаментного жилья.
Скорее всего, предрекают эксперты рынка, со следующего года за апартаменты придется платить примерно в пять раз больше налогов, чем сейчас, с учетом перехода на кадастровую оценку жилья. Будет ли застройщику достаточно сегодняшнего 20-процентного дисконта при покупке апартаментов, еще вопрос. Не исключается вероятность того, что рынок апартаментов в ближайшее время достигнет пика и придется искать новые форматы, к примеру, обратиться к редевелопменту.
Между тем сами застройщики с оптимизмом смотрят на перспективы развития рынка апартаментов. "Мы строим и будем дальше строить такие объекты, потому что в тех районах, где у нас идет застройка, нет возможности возводить жилые объекты, - говорит директор компании Alvek Realty Ирина Семилетова. - Предлагаемые изменения в законодательстве фактически ничего не меняют. Те, кто покупает апартаменты, как правило, и так уже имеют прописку. А налоговые обременения остаются прежними, и ничего нового для застройщика не предвидится.