Поводом к рассмотрению вопроса послужила спорная ситуация с московским гаражно-строительным кооперативом (ГСК) "Полет", который обратился в КС РФ с просьбой признать не соответствующими Конституции РФ нормы федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". По мнению заявителей, возможность для органов власти в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке - по причине существенного нарушения условий этого договора - противоречит принципу права на судебную защиту, а также придает обратную силу закону, ухудшающему положение арендаторов посредством введения условия, которое не было предусмотрено ни договором, ни законодательством на момент его заключения.
Как следует из материалов дела, ГСК "Полет" потерял право на участок, арендованный в 1997 году под строительство многоэтажного паркинга, и несколько раз проиграл дело в арбитражных судах, поскольку действительно не получил в течение пяти лет разрешение на строительство на арендованном участке. Суды однако не приняли во внимание то обстоятельство, что произошло это не по вине арендатора: комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы не предоставил ГСК "Полет" градостроительный план земельного участка, без которого невозможно предпринимать дальнейшие действия.
Изучив обстоятельства дела, КС РФ указал, что "в городах-мегаполисах, принимая во внимание значительное число жителей и наличие объективных логистических и инфраструктурных проблем, особое значение приобретают вопросы комплексного, планового и оперативного освоения земельных участков, включая согласование сроков и этапов строительства вновь возводимых и реконструируемых объектов", однако такое согласование зависит от действий обеих сторон, заключивших договор. И если сроки сорваны не по вине арендатора, то и возлагать на него ответственность неправильно.
- В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором, - указал КС РФ.
Опираясь на ранее вынесенные решения, Конституционный суд РФ еще раз напомнил, что "суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы". И данная жалоба не требует дальнейшего рассмотрения в КС РФ, поскольку "на судах лежит обязанность при разрешении споров о праве способствовать соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов - публичных и частных". По существу вопроса это означает, что дело "Полета" рекомендовано пересмотреть, хотя сами по себе положения закона, оспоренные ГСК "Полет", не противоречат Конституции РФ.