По оценке областных чиновников количество проектов жилой застройки, согласованных в последние годы, достаточно для того, чтобы обеспечить регион новыми квартирами на ближайшие 25 лет. Теперь каждый новый жилой квартал должен быть сразу обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой. При этом в Ленинградской области ситуация с социальной инфраструктурой лучше, чем в других регионах, поскольку там действует программа "Соцобъекты в обмен на налоги", которая позволяет компенсировать застройщикам расходы на строительство социальных объектов за счет уплаченных ими налогов. Чтобы сделать эту практику нормой, планирует обязать застройщиков осуществлять строительство не только коммунальной, социальной, но и транспортной инфраструктуры.
Тем временем качество возведенного жилья оставляет желать лучшего. Печально известен пример с поселком Шушары - сегодня в поселении в черте Санкт-Петербурга действует всего одна школа и нет ни детской поликлиники, ни полицейского участка. Несмотря на окружение сразу пятью крупными магистралями, въезд и выезд у местных жителей всего один. Автомобилисты, чтобы вовремя попасть на работу, выезжают за три часа, несмотря на то, что Шушары расположены в десяти минутах езды до ближайшей станции метро.
Без инфраструктуры многие проекты комплексной застройки могут стать потенциальными "тупиками" социального и экономического развития района или целого региона. Особенно в той ситуации, когда региональные бюджеты не позволяют выделить достаточно средств для строительства этих объектов. Однако делать это необходимо, так как в ближайшее время рынок, по словам экспертов, ждет снижение спроса на жилье класса "масс-маркет". А это значит, что конкурентная среда усилится, а требования покупателя к покупаемому жилью возрастут. Социальная инфраструктура становится таким же важным требованием, как удобная планировка или яркий архитектурный проект. Завтра покупателям понадобится не просто доступное жилье, а социальная среда, формирующая качество жизни, о котором беспокоятся областные чиновники.
Каковы должны быть стандарты этой среды? Законодатели вряд ли смогут ответить на этот вопрос самостоятельно, без участия самих застройщиков или покупателей.
- Диалог между властью и бизнесом должен быть конструктивным и вестись на постоянной основе. Задача власти последовательно предпринимать шаги в интересах и жителей региона, и инвесторов. Ведь в развитии социальной и транспортной инфраструктуры заинтересованы все, - считает председатель совета директоров компании "РосСтройИнвест" Федор Туркин.
Пока на строительном рынке есть только единичные примеры, когда компания работает на опережение.
- По нашим наблюдениям, основную часть наших покупателей составляют семейные пары в возрасте от 20 до 40 лет, у которых уже есть или планируются дети. Поэтому наряду со строительством всей необходимой социально-бытовой инфраструктуры у нас возникла идея создания культурно-образовательных центров в самых крупных объектах, - говорит Туркин. - Большинство мероприятий, которые в них проводятся, нацелено на развитие детей. Это и всевозможные творческие студии, и спортивные секции, и занятия робототехникой, изучение английского языка.
Например, в культурно-образовательном центре жилого комплекса "Александр Невский" работает театральная студия, занятия в которой ведут актеры театра "Буфф", а также исторический музей имени Александра Невского.
Подобная самодостаточность жилых объектов скоро станет нормой, считают отраслевые эксперты. За скучным сокращением КОТ (комплексное освоение территории) кроется потенциал мини-городов нового типа, которые могут стать центром развития целого района. Появление таких центров притяжения, где люди могут не только жить, а в идеале еще и работать, снизит маятниковую миграцию.
В отличие от городов-спутников, которые сейчас в обилии проектируются и строятся в Ленобласти (только в 2014 году девелоперы заявили о пяти крупных жилых проектах для 500 тысяч жителей), жилые комплексы, обеспеченные социальной инфраструктурой, несут менее амбициозную задачу - обеспечить комфортные условия жизни.
- Сегодня покупателя волнует прежде всего цена квадратного метра. Мы закладываем в наши проекты все возможности для формирования комфортной социальной среды - культурно-образовательные центры, общественные пространства для отдыха. Все то, что мы делаем, - никак не отражается на цене жилья для будущих жителей, мы просто сознаем нашу ответственность перед ними. Однако понять, правильно ли мы поступаем, с точки зрения эффективности бизнеса, можно будет только года через три, если "вырастет" "наш" покупатель - считает Туркин.
С этой позицией согласны и представители власти.
- Сегодня наша строительная отрасль, вооруженная новыми технологиями, материалами и опытом, сдает свой цивилизационный экзамен на зрелость и адаптивность к новым экономическим вызовам, - считает первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева.
Очевидно, что вопрос развития жилищной политики выйдет за пределы одного региона. Санкт-Петербург и Ленинградская область примут концепцию совместного градостроительного развития уже в 2016 году. Уже сейчас нужно думать какой она будет.
- Градостроительное объединение города и области ставит вопрос о полицентрической модели развития, поднимает проблему перемещения людей, качества жизни, - считает Александр Ольховский, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов. - Она подразумевает новые точки роста, а это новые масштабные проекты, развивающие прилегающие территории.