Пошли ва-банк
Проблема незавершенного долевого строительства знакома, наверное, большинству российских регионов, однако в нынешнем кризисном году список проданных, но не построенных в срок жилых помещений пополнился сразу 28 тысячами квартир в 13 субъектах. Все они числятся за группой компаний "СУ-155". В Ярославле недостроенных холдингом домов - шесть, в Иванове - тринадцать, во Владимире, к счастью, всего один. Чтобы сдать в эксплуатацию весь объем недостроя "СУ-155" по стране, по предварительным оценкам, требуются 39 миллиардов рублей.
Латать образовавшуюся финансовую брешь по решению Правительства РФ поручено банку "Российский капитал" (100 процентами его акций владеет госкорпорация "Агентство по страхованию вкладов"), назначенному полномочным по разрешению ситуации, сложившейся на названных объектах незавершенного строительства. Представитель банка Алексей Дукаревич, посетивший Ярославскую область, рассказал, что "эта работа началась уже полтора месяца назад - с анализа физического состояния объектов в регионах".
- Предложенная банком концепция для завершения работ по недостроенным объектам 9 декабря была одобрена на заседании правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции под председательством Игоря Шувалова, - пояснил Дукаревич. - Согласно ей, банк произведет финансирование за счет собственных средств, средств Правительства РФ и средств, которые будут получены от реализации свободных площадей на объектах "СУ-155" и, возможно, части имущества, принадлежащего сегодня компании "СУ-155". Банк в данном случае выступает как финансовый инструмент, распределяющий денежные средства, направляемые, по сути, государством на достройку проблемных объектов.
Алексей Дукаревич признался, что "для банка эта ситуация абсолютно новая, и таких прецедентов, наверное, еще не было в российской банковской практике".
В короткие сроки
В Ярославскую область средства ориентировочно начнут поступать в начале февраля, в Иванове и Владимире их ждут раньше. В трех названных регионах жилье строит "дочка" "СУ-155" - Ивановская домостроительная компания. Причем до середины нынешнего года претензий к ней, говорят в департаменте государственного жилищного надзора Ярославской области, не было вообще: жилье сдавалось вовремя, рейтинги у застройщика были высокие. Да и задержка пока не столь критична, какой отличился ряд других компаний, бросивших объекты много лет назад. Но если не решить эту проблему сейчас, количество "всерьез и надолго" обманутых дольщиков вырастет в разы. Только в Ярославле, признались в департаменте госжилнадзора, к шестистам остававшихся дольщиков разом прибавилась тысяча.
Достроить жилье по новой схеме планируется в достаточно жесткие сроки. Например, в Ярославле, в зависимости от готовности домов, на это отводится 6-15 месяцев от начала финансирования. В Иванове проблему надеются решить до 2017 года. Во Владимире единственный дом ИДСК в микрорайоне Сновицы - Веризино, жильцы которого должны были справить новоселье во втором квартале уходящего года, сдадут в середине 2016-го.
- По поручению министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня все работы по строительству должны быть завершены до конца 2017 года. Объекты высокой степени готовности - до второго квартала 2016 года, - сообщил начальник департамента строительства и архитектуры Ивановской области Максим Громов.
При этом, заверяет руководство регионов, дольщикам ничего доплачивать не придется. Хотя разница между стоимостью квадратного метра на момент заключения договора и дату сдачи дома в эксплуатацию обещает быть существенной. Например, в Ярославле, по данным заместителя председателя регионального правительства Натальи Шапошниковой, разница ориентировочно составит около 15 тысяч рублей за "квадрат".
Дольщик дольщику рознь
Впрочем, внимание государства к проблемам дольщиков "СУ-155", с одной стороны, успокоило большое количество владельцев строящейся недвижимости, а с другой - вызвало массу вопросов у той части населения, которая годами решает аналогичные проблемы, но без участия банков и часто за собственный счет.
По словам заместителя директора департамента госжилнадзора Ярославской области Анны Беликовой, после того, как стало известно о программе санации "СУ-155", на прием в департамент массово начали записываться обманутые дольщики других застройщиков и задавать один и тот же вопрос: "Почему таким же образом не решаются наши проблемы?".
На региональных уровнях на этот вопрос ответить не могут. Более того, со слов Анны Беликовой, ни за одним госорганом законодательно не закреплены права и обязанности заниматься этими проблемами, из-за чего их приходится решать "на стыке закона и в каждом случае индивидуально". Однако есть надежда, что ситуация изменится. В частности, представитель "Российского капитала" Алексей Дукаревич заявил, что "скорее всего, будут внесены изменения в закон о банкротстве, которые должны повысить степень защищенности участников долевого строительства".
- Также, возможно, будут внесены некие изменения в закон 214 ФЗ о долевом строительстве, - сообщил он. - Сейчас ведется параллельная совместная работа налоговых, регистрирующих, законодательных органов, чтобы степень защиты физлиц, участвующих в создании жилого фонда, была максимально высокой.
Спасительная земля
Между тем в реестре объектов особого контроля ярославского департамента госжилнадзора сегодня числятся 20 долгостроев (с учетом "СУ-155"). Буквально несколько недель назад их было больше, но двум хотя бы к новому, 2016 году удалось избавиться от унизительного ярлыка и стать жилыми. Один дом, на улице Гражданской, был заложен компанией "ПСК Квартал" еще в 2007 году, второй, состоящий из трех сблокированных 10-этажек, на пересечении улиц Блюхера и Бабича, - в 2006-м. Сколько люди за прошедшие с тех пор годы претерпели мытарств и истрепали нервов - не счесть. Директора компании "ПСК Квартал" Игоря Жарова в прошлом году осудили к 4,9 годам колонии, но дома дольщикам все равно пришлось достраивать за свои деньги, хотя и с помощью областных властей.
Как рассказала Наталья Шапошникова, закончить строительство удалось благодаря разработанному правительством региона и принятому областной Думой законодательству, направленному на решение проблем пострадавших дольщиков. Участники строительства названных домов, "преодолев все страхи и сомнения, первыми в регионе пошли по новому пути" - создали ЖСК, которым и были переданы оба долгостроя. Люди восстановили проектную документацию, на свои средства организовали общестроительные работы. Власти в долгу не остались: в качестве компенсации за понесенные расходы они передали обоим ЖСК по крупному земельному участку в Заволжском районе Ярославля. В департаменте госжилнадзора пояснили, что кооперативы могут распоряжаться этой землей как хотят - продать ее или заработать, построив на ней многоквартирные дома, благо опыт у них уже есть.
Кроме того, каждый обманутый дольщик из этих многострадальных домов, признанный потерпевшим в рамках уголовного дела, бесплатно получил или получит участок земли для индивидуального жилищного строительства - эту меру поддержки тоже предусматривает региональное законодательство. В общем, светлая полоса в жизни этих людей наконец-то наступила.
К сожалению, механизм предоставления компенсационных участков под строительство многоквартирного жилья действовал в регионе лишь до марта прошлого года. С тех пор приходится искать другие пути решения проблемы.
- По сути, мы без конкурса предоставляли участки компаниям, достраивающим проблемные объекты, - говорит Наталья Шапошникова. - Чтобы они могли возводить новые, возмещая тем самым стоимость достройки. Все потому, что в долгостроях экономики нет - там все продано и требуются серьезные вложения. Этот механизм хорош, мы его лоббировали на своем уровне, чтобы он максимально долго у нас работал. Благодаря ему мы ввели в эксплуатацию два дома. Но в широкую практику на федеральном уровне это не вошло. Наоборот, оттуда, по сути, инициирована приостановка этого процесса - потому что в ряде регионов это расхолаживало строительные компании и тем самым способствовало еще большему приросту обманутых дольщиков.
Впрочем, как уверяют власти региона, вышеназванный способ избавления от многоквартирных долгостроев - не единственный. Представитель департамента госжилнадзора Анна Беликова заверила, что сегодня механизмы достройки найдены по всем объектам, "по каждому есть куда двигаться". Единственное, из-за чего это движение может замедлиться, - введенная в отношении застройщика процедура банкротства, когда приходится дожидаться исполнения судебных решений.