Что для Тюмени миллион квадратов? Представим их как 25 тысяч помещений каждое размером 40 квадратных метров (приблизительно такова площадь современной стандартной "однушки" либо "двушки" в типичной "брежневской" пятиэтажке). Это ненамного меньше количества сдающихся ныне в городе квартир. Если каждое свежепостроенное жилище займет семья из трех человек, всего наберется 75 тысяч - десятая часть населения Тюмени. "Рынок вздрогнет, цены рухнут", - прогнозирует местный риелтор Надежда.
По данным профильного федерального портала недвижимости N1, за год цены на аренду жилья в сибирском городе снизились на 12 процентов. Так, за однокомнатную с мебелью и бытовой техникой раньше просили в среднем около 14 тысячи рублей. Между тем в февральской базе риелторов есть масса привлекательных предложений о сдаче "однушек" за 10-12 тысяч.
Прежде власти региона ставку на доходные дома не делали, всерьез эту нишу не рассматривали. Первые публичные "сигналы" о новой парадигме раздались в конце минувшего года, когда зашла речь о доживающих свой век "хрущевках". Было заявлено буквально следующее: тем их обитателям, у которых нет личных сбережений для переезда под более надежную крышу, останется ее арендовать.
Недавно революционные замыслы подтвердил и растолковал замгубернатора Вячеслав Вахрин. Смена настроений в регионе, входящем в первую тройку субъектов РФ по количеству вводимых квадратов на тысячу жителей, обусловлена, очевидно, опасением за состояние строительной отрасли. Резкое падение спроса на жилье в кризис неминуемо приведет к разорению одних застройщиков и снижению объемов работы у других. Следом пострадают смежники - производители стройматериалов, металлопроката - и далее по цепочке. Приветствуя инициативу, президент областного союза строителей Игорь Спиридонов поделился с тюменцами заветной мечтой застройщиков: они будут счастливы, если получат госзаказ, если им оплатят работу из государственного кармана.
Какова ныне ориентировочная себестоимость нового жилья? В качестве базового образца предложено взять квартиру площадью 43 квадрата. С черновой отделкой, по словам Вячеслава Вахрина, каждый метр обойдется в 35 тысяч рублей. С чистовой, а также с кухней и санузлом "под ключ" - в 45. Итого квартира будет стоить 1935 тысяч. В пересчете на миллион квадратных метров - 45 миллиардов рублей.
Для казны неподъемная сумма. В нынешних условиях - непозволительная. Правительство надеется на неких инвесторов, имеющих свободный капитал.
О банковских займах и заикаться не приходится, ведь, по предварительным оценкам, окупятся вложения в строительство доходных домов не ранее чем через 15 лет - если за квартиру обозначенной площади взимать в месяц по 15 тысяч рублей, включая коммунальные услуги. Поднимать планку опасно: не избалованный зарплатой потребитель начнет искать более дешевый вариант, вплоть до съема комнаты, угла. Кстати, цену аренды будет определять не частник, а исполнительная власть.
Эксперты хором утверждают: днем с огнем не найти капиталиста, согласного полтора десятка лет ждать возврата инвестиций. Да еще в секторе, где долговременные риски вообще трудно просчитать. Экономисты областного правительства подтверждают: разумеется, без участия бюджета не обойтись, только финансовая поддержка растянется во времени.
Предполагаются следующие правила игры в рамках концессионного соглашения. Условный инвестор (для простоты схемы пусть будет единственным) по утвержденному госзаказчиком проекту в определенных местах строит на собственные средства высотки. Затем передает их в собственность регулятора (муниципалитета, к примеру), но домами управляет, плату с арендаторов получает. Исходя из заданных ранее ценовых и физических параметров, собирает в год три миллиарда рублей при полной занятости помещений. Столько же ему ежегодно перечисляют из казны. Через 15 лет только доход от субсидий составит 45 миллиардов, что сопоставимо с накоплением от соответствующего по величине и сроку депозитного вклада под 6-7 процентов годовых. Слабый стимул, учитывая опережающий темп инфляции. Однако подразумевается, что в последующем инвестор останется оператором арендного жилья, продолжая получать с него стабильный доход.
- Дома должны служить долго - до полутора веков. Поэтому панельные исключаются, монолитно-каркасные в самый раз. Модель строительства арендного жилья тщательно проработаем, закрепим в законодательных актах, - говорит Вячеслав Вахруков.
Пока вопросов по аренде с избытком. Некоторые из них сформулировал эксперт консалтинговой компании Алексей Звидов:
- Сдается мне, что забыли о фискальной составляющей: управляющей компании придется отчислять налог с дохода. Следовательно, либо аренда подорожает, либо прибыль уменьшится. По-моему, альтернативой щедрой, да еще и безвозмездной бюджетной помощи инвесторам могла бы быть социальная рассрочка части платежа частного лица за приобретаемую им квартиру. Новая однокомнатная, готовая к вселению, стоит ориентировочно 2,5 миллиона рублей. Целевой бюджетный резерв - три миллиарда в год. При условии предоставления покупателю возвратной субсидии размером миллион рублей три тысячи квартир можно удешевить до полутора миллионов. И отрасль поддержим на плаву, и деньги вернутся в казну, пусть и с инфляционной потерей, - предлагает он.
Сегодня условия съема жилья довольно суровые: никто не может знать заранее, не придет ли в голову хозяину квартиры через полгода или пару лет продать ее, подарить внуку. Потребует съехать в любой момент - его право.
- В доходном доме при исполнении жильцом платежных обязательств такое исключено. Развитый рынок арендного жилья, функционирующий по четко обозначенным правилам, благоприятствует мобильному перемещению рабочих и специалистов вместе с семьями из депрессивных районов в экономически сильные. О чем свидетельствует опыт зарубежных стран. Однако, на мой взгляд, в кризисный период со снижением среднедушевых доходов ошибочно возлагать большие надежды на арендное жилье. Оно долго не окупится, и к этому следует быть готовым, - считает экономист, преподаватель и предприниматель Леонид Частиков.