Платежная дисциплина заемщиков в России продолжает ухудшаться. Как результат, должникам чаще приходится расставаться с имуществом, которое было отдано в залог при получении кредита. "Практика последних кризисов подтверждает, что именно в сложные времена на баланс банков поступает большое количество имущества должников, в разы превышающее предыдущие объемы", - говорит президент "Секвойя кредит консолидейшн" Елена Докучаева.
В списке заложенного имущества, которое выставляется на продажу, много жилья. Конечно, не все квартиры и дома, по которым есть большие просрочки по кредиту, попадают на рынок - люди до последнего пытаются решить вопрос с банком "полюбовно". Да и кредитным организациям обычно выгоднее договориться с заемщиком, чем обзавестись непрофильным активом. Тем не менее некоторые квартиры и дома, по которым не удается наладить выплаты, на рынок выходят - в последнее время их становится больше, говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
Такие объекты, по его словам, оказываются на рынке несколькими путями. Заемщик может с одобрения (а чаще по настоянию) банка продать квартиру в досудебном порядке. "Такие продажи посчитать непросто, но вряд ли они снизились на фоне общего роста просрочек по выплатам", - рассуждает Репченко.
Если дело дошло до суда и залоговое имущество переходит к банкам. Иногда они придерживают какие-то объекты, если, например, надеются на увеличение стоимости актива. Но сейчас предпосылок для роста цен на недвижимость нет, поэтому банки, напротив, стремятся продать активы побыстрее - пока рыночные цены не упали еще сильнее. Например, ВТБ24 в конце прошлого года выставил на торги более 100 залоговых объектов, большая часть которых - квартиры в Москве и Подмосковье.
Наконец, банк может действовать через судебных приставов, которые также продают бывшие квартиры должников с аукциона. По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), число квартир и домов, которые выставляются на торги, за год выросло в 20 раз.
По статистике "Секвойи", на недвижимость - квартиры, загородные дома - приходится 10-15 процентов всего заложенного имущества. Чаще же всего на торги выставляются автомобили - их доля в "общем котле" 80-85 процентов. "Такой расклад вполне объясним: заемщик не готов рисковать жильем для получения ссуды в 0,5-1 миллиона рублей, поэтому в качестве залога чаще всего предоставляет банку автомобиль", - поясняет Елена Докучаева. Она добавляет, что самый популярный сегмент залога в 2016 году - трех-четырехлетние автомобили бизнес-класса. За ними идут относительно новые машины класса "эконом".
Заемщики также отдают в залог оборудование, бытовую технику, телефоны, но реже. Доля такого имущества составляет минимальные 2-5 процентов.
Предложение заложенного имущества на рынке сейчас в разы превышает спрос. Это характерно для всех сегментов, в том числе для имущества корпоративных заемщиков, то есть компаний, которые также часто кредитуются в банках, констатирует Докучаева.
Зампредседателя правления Локо-Банка Андрей Люшин добавляет, что держать имущество должников, особенно корпоративных, на своем балансе банкам невыгодно. "Управление и сохранность таких активов не относятся к профильной банковской деятельности. К тому же это лишние затраты, так что в интересах банков быстрее его распродать", - поясняет он.
Однако реализация заложенного имущества - на довольно низком уровне, утверждают специалисты. Доходы потенциальных покупателей из числа граждан падают. Компании оптимизируют затраты, и ввязываться в траты тоже не торопятся. И те и другие согласны что-то покупать лишь со значительным дисконтом или на льготных условиях.
Впрочем, в части ипотечных квартир есть другие нюансы, которые способны создать сложности с продажей. "У банка могут возникнуть проблемы с поиском покупателя, если долг по квартире слишком большой, - замечает руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. - Наличие серьезной задолженности беспокоит людей, так как погашение ипотеки осуществляется за счет покупателя. Как показывает практика, вопрос даже не в технической сложности погашения залога, а в моральной и эмоциональной составляющих.
Еще одна частая проблема - зарегистрированные в ипотечной квартире люди. "Только в моей практике имело место четыре примера, когда клиенты обращались с просьбой прекратить право пользования квартирантов жилых помещений, приобретенных у банков, однако сделать это было невозможно, - говорит адвокат Олег Сухов из "Юридического центра адвоката Олега Сухова".
Другая сложность - это время, средства и нервы, потраченные на судебные тяжбы о выселении, а затем исполнительное производство по фактическому выселению семей из залоговых квартир, которым некуда выселяться. А подобных примеров очень много. Не каждый способен выгнать на улицу женщин и детей, потерявших квартиру в пользу банка.
Не стоит забывать и о классических основаниях для признания сделок по покупке недвижимости недействительными. К их числу относятся такие, как продажа квартир психически больными людьми, наркоманами, алкоголиками, или отчуждение жилья в отсутствии согласия второго супруга или при незаконно оформленной приватизации. "В этом случае либо сами залоговые заемщики в последующем оспаривают залоговые обязательства и, соответственно, кредитные договоры, послужившие причиной изъятия квартир, либо первоначальные собственники, у которых жилье покупалось с привлечением банковских средств. И в первом, и во втором случаях существуют огромные риски того, что покупатель залогового жилья его лишится", - констатирует Олег Сухов.