Достигли максимума
По данным госстатистики, весной нынешнего года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Алтайского края увеличилась сразу на 2,6 тысячи рублей, а на вторичном рынке пока отмечено едва заметное повышение в пределах статистической погрешности - всего на сто рублей. К апрелю 2016 года средняя стоимость нового жилья в крае достигла 46,7 тысячи рублей за "квадрат" - это максимальная цена за последние пять лет. Надо отметить, что возобновление роста произошло после незначительного (всего на 600 рублей) снижения в 2015 году цен на первичном рынке и довольно существенного (на 4,3 тысячи рублей) падения рыночной стоимости жилья на "вторичке".
Схожая ситуация наблюдается еще в трех сибирских регионах. В Новосибирской области в первом квартале 2016-го квартиры в новостройках, впервые за год, подорожали сразу на 2,4 тысячи рублей - до 48,2 тысячи за квадратный метр. Но, в отличие от Алтайского края, рыночные цены здесь пока "не пробили" максимальную отметку, установленную в конце 2014 года, когда средняя стоимость "квадрата" в столице Сибири достигла 50,2 тысячи рублей. При этом на вторичном рынке жилья Новосибирской области продолжилось падение цен.
А вот в Томской области и Республике Бурятия в рост пошли и "первичка", и "вторичка". Томские новостройки подорожали сразу на 3,7 тысячи рублей за "квадрат", а в Бурятии - на 1,2 тысячи. Цены на рынке подержанного жилья растут не так стремительно (на 600 и 300 рублей соответственно).
Эксперты подтверждают, что в первом квартале 2016 года сжатие рынка недвижимости, начавшееся в 2015-м, остановилось. По данным управления Росреестра по Алтайскому краю, за январь-март жители региона приобрели четырнадцать тысяч квартир на вторичном рынке. И хотя это на тысячу меньше, чем за аналогичный период прошлого года, падение существенно замедлилось (в первом квартале 2015-го количество сделок сократилось на три тысячи по сравнению с январем-мартом 2014 года). А вот спрос на долевки явно вырос: Росреестр зарегистрировал в январе-марте приобретение 1 620 долевок, тогда как в первом квартале 2015-го граждане купили только 950.
- Статистика зафиксировала незначительное повышение цен на вторичном рынке, но мы пока этого не ощутили, - пояснила корреспонденту "РГ" президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края Марина Ракина. - Что касается новостроек, то здесь, действительно, по некоторым позициям уже наблюдается рост стоимости квадратного метра. Льготная ипотека, несомненно, повышает спрос на "первичку". На мой взгляд, ипотечное кредитование сегодня является основным драйвером активности на рынке недвижимости, поскольку у людей нет накоплений для покупки жилья своими силами.
Это подтверждают и данные Алтайского филиала Сибирского банка ЦБ РФ: объем выданных ипотечных кредитов в крае увеличился в полтора раза - c 3,3 миллиарда рублей в январе-апреле 2015 года до пяти миллиардов рублей в первом квартале 2016-го. Правда, докризисных показателей ипотечный бум пока не достиг (в январе-апреле 2014 года объемы кредитования составили 7,2 миллиарда рублей), но власти и участники рынка пытаются стимулировать активность населения.
Пока не поздно
10 июня 2016 года Центробанк, впервые с августа 2015 года, принял решение о снижении ключевой ставки на 0,5 процентных пункта. Многие расценили это как доказательство стабилизации экономической ситуации и предпосылку для смягчения условий ипотечного кредитования и на вторичном рынке жилья. Играют свою роль и прогнозы об отмене льготной ипотеки и резком росте цен на жилье. Так, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень призвал россиян пользоваться моментом для приобретения жилья, пока цены на рынке снижены и действует государственная программа субсидирования части процентной ставки по ипотеке, которая, по его мнению, завершится в конце 2016 года.
Примерно с таким же призывом обратились к жителям Алтайского края и местные застройщики. Они прогнозируют существенный рост цен на жилье в ближайшее время в связи с резким удорожанием строительных материалов.
- Цены на металлопрокат выросли почти в два раза, а на цемент - на двадцать процентов, и ожидается дальнейшее повышение стоимости стройматериалов, - подчеркнул председатель правления Союза строителей "Регионального объединения работодателей Алтайского края" Михаил Фокин. - Соответственно, увеличивается и себестоимость строительства, поэтому в ближайшее время, несмотря на не очень активный спрос на рынке жилья и низкую покупательскую способность населения края, цены на квартиры в новостройках объективно вырастут. Сейчас на рынке сложились минимальные цены, поскольку нынешние новостройки возводились еще при старой стоимости стройматериалов. Так что тем, кто думает приобретать жилье, делать это нужно сейчас, на пике падения цен.
С такими прогнозами соглашаются и риелторы. По мнению Марины Ракиной, к началу 2017 года можно ожидать дальнейшего роста цен, прежде всего, на первичном рынке.
- Это связано не только с существенным удорожанием стройматериалов, но и с изменением законодательства о долевом строительстве, которое потребует от застройщиков дополнительных расходов, - отметила эксперт. - Прогнозы по вторичному рынку пока делать рано. Надеемся, что в этом сегменте цены сохранятся на уровне 2016 года.
Фаза легкого оживления
В первом полугодии в Новосибирской области введено в эксплуатацию почти 785 тысяч квадратных метров жилья. Несмотря на то, что строители перевыполнили шестимесячный план на 7,5 процента, этот показатель на 30,2 процента меньше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным министерства строительства Новосибирской области, на долю многоэтажного жилья пришлось более 517 тысяч "квадратов", на малоэтажное - 267 тысяч. Всего в 2016 году в Новосибирской области планируется построить более 1,8 миллиона квадратных метров жилья (в 2015-м введено 2,58 миллиона).
В областном центре падение ввода жилья зафиксировано на уровне 31,6 процента по сравнению с январем-июнем 2015 года. Здесь сдано 537,3 тысячи жилых квадратных метров. При этом, как отмечают в исследовательской компании RID Analytics, средняя цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в мае 2016 года выросла на 0,7 процента по сравнению с аналогичным показателем предыдущего месяца.
- Средние цены на новостройки в ряде регионов пошли вверх, рынок нового и строящегося жилья испытывает некоторое оживление. Причины понятны - субъекты отечественной экономики адаптировались к новым реалиям, цена нефти весной стала увеличиваться, вновь появился "аппетит к риску", - комментирует ситуацию на рынке управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. - К сожалению, эта фаза легкого оживления, скорее всего, окажется недолгой. Это видно на примере других рынков, когда объемы продаж новых автомобилей и других товаров длительного пользования продолжают падать. Наметилось снижение цен на вторичном рынке жилья.
Между тем эксперты уже отмечают падение цены - на 4,5 процента за полгода - на однокомнатные квартиры и студии у метро. Как сообщает портал N1.RU, стоимость уменьшилась - с 1,9 миллиона рублей до 1,8 миллиона. За аналогичный период прошлого года среднее снижение цены малогабаритных квартир по городу составило всего 1,3 процента. В целом, как утверждают аналитики, квартиры по линии метро пользуются традиционным спросом и даже в кризис дешевеют незначительно. Например, жилье площадью 30-45 квадратных метров за полгода потеряло в цене только полтора процента.
- Первый летний месяц вновь показал снижение цен предложения - за счет вымывания вариантов в объектах высокой готовности комфорткласса, появления новых предложений в экономсегменте и вывода на рынок новых объектов комфорткласса на начальном этапе, - рассказал руководитель отдела новостроек агентства недвижимости "Жилфонд" Григорий Якобсон. - Наибольшая конкуренция сейчас наблюдается в комфортклассе - застройщики в битве за внимание потребителей повышают качество проектирования жилой среды в своих комплексах. Еще пять-шесть лет назад было невозможно представить, что даже в кризис девелоперы задумаются не только о "кармане", но и о том, как по-хорошему удивлять и радовать инвесторов.
Остановить падение
По данным "Жилфонда", в июне средние цены на квартиры в новостройках Новосибирска снизились до отметки 54,81 тысячи рублей за квадратный метр, что на 0,98 процента ниже майских значений. По прогнозу ГК "Елка девелопмент", в течение года средняя цена на жилье на первичном рынке снизится на восемь-одиннадцать процентов - до 52,5 тысячи рублей за квадратный метр, в 2017-м относительно 2016 года она повысится на шесть процентов и составит 55,7 тысячи рублей.
"Новостройки с начала года то теряли, то прибавляли в цене, но в итоге все-таки снижение осталось на уровне одного процента. В среднем квадратный метр стоит 50,2 тысячи рублей", - приводят свои данные специалисты "Центрального агентства недвижимости".
По мнению участников рынка, на это влияет и общее падение спроса на жилье. Решить проблему можно путем создания государственной поддержки ипотеки, ввести которую планируют уже в октябре-ноябре нынешнего года.
- Компенсация процентной ставки по кредиту в данной ситуации работать не будет. Если браться помогать населению в покупке жилья, то субсидию нужно предоставлять в качестве первоначального взноса, - уверен председатель комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Майис Мамедов.
Речь идет о первичном рынке недвижимости. Задача - поддержать отрасль, тех, кто будет строить. В целом, по мнению Мамедова, ситуация некритична. Но существует три основные проблемы. Первая - недоступность кредитов для строительных организаций. Вторая - высокая ставка по ипотеке: двенадцать-тринадцать процентов, которые сегодня предлагают банки, - это дорогое удовольствие при инфляции в семь процентов. Третья проблема - отсутствие подведенных коммуникаций до границ земельного участка, на котором планируется постройка.
- Иногда на подведение коммуникаций уходят годы и сотни миллионов рублей. При этом арендная плата продолжает накапливаться. Таким образом, через три-четыре года получается двойной тариф, особенно если строительство производится за счет банковских кредитов, - говорит Мамедов.
- Последние десять лет строительная отрасль в регионе была одним из локомотивов экономики. Кризис, безусловно, влияет на процессы: упали продажи, темпы строительства снизились, и, соответственно, сокращаются объемы производства стройматериалов. Отрасли однозначно надо помогать. Это делается и в масштабах Российской Федерации. Федеральные законодатели, начиная со следующего сезона, начнут рассматривать предложения. Их много - ипотека, компенсация первоначального взноса или процентов, - уверен председатель Законодательного собрания Новосибирской области Андрей Шимкив.
Между тем
По данным Новосибирскстата, в первом квартале 2016-го объемы возведения жилья в Сибирском федеральном округе сократились на 27,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Нарастить жилищное строительство удалось только в Кемеровской (на 31,4 процента) и Омской (на 16,6 процента) областях.