Шесть тысяч за сотку
История началась пять лет назад, когда строительная компания "Правобережный" захотела выкупить землю садового товарищества в Верхней Пышме, чтобы заложить в этом месте новый микрорайон. Все отдавали себе отчет: город должен развиваться, рано или поздно грядкам придется подвинуться, уступая место урбанизации. Но отношения между садоводами и застройщиком как-то сразу не сложились: первоначальные шесть тысяч рублей за сотку, которые давала компания, повергла дачников в шок. Сады были заложены в 50-е годы прошлого века: многие владеют землей не одно поколение, настроили домики, баньки, беседки… А предлагаемые 36 тысяч за стандартные шесть соток сопоставимы со стоимостью двух теплиц. Чуть позже цену подняли до 30 тысяч рублей за сотку - и дачники начали сдаваться, хотя знали, что аналогичные участки, но в другом месте, муниципалитет скупает в три раза дороже.
Так или иначе, осталось три собственника. Одному взамен участка предоставили однокомнатную квартиру. Второй, недавно построивший двухэтажный коттедж, обратился в суд. Но тот признал его дом незаконной постройкой и обязал снести. В итоге хозяин продал-таки участок застройщику, но уже за пять с лишним миллионов рублей. Анатолий Панов - последний садовод - готов бороться до конца, даже если ему придется дойти до Верховного и Конституционного судов.
Прописан на даче
Анатолию сад достался по наследству от отца и деда - ветерана войны и труда, который всю жизнь проработал на Пышминском медеэлектролитном заводе. Дедушке 92 года, по состоянию здоровья он не может сам добраться до своей дачки, а младшие Пановы боятся рассказывать, что сейчас там творится.
- Строительство одного из высотных домов начали в метре от границы моего участка, - поясняет Анатолий. - Весь строительный мусор с верхних этажей высотки летел прямо на дом и теплицы: битые кирпичи, поддоны, сломанные доски, куски раствора и арматуры… Удары были такой силы, что не только побило все стекла в теплицах, но и погнуло металлический каркас, переломало деревья. Домик совершенно разорен - я сам выгонял бомжей, облюбовавших там уютное местечко. Рабочие под нашими яблонями устроили место отдыха, жарили шашлыки. При этом долгое время мне запрещали проходить к участку по строительной площадке, я не мог ни защитить каким-то образом свое имущество, ни прибраться.
Далее последовали десятки обращений в различные госорганы и ведомства: местную администрацию, прокуратуру, Росреестр, министерство строительства, управление государственной экспертизы, Госжилинспекцию, департамент стройнадзора… Всего около 80 писем. Неужели можно застраивать территорию, если еще не все земельные участки выкуплены, на каком расстоянии разрешается возводить один жилой дом от другого, кто ответит за погром в саду? Возможно, столь непростая ситуация разрешилась бы намного быстрее, если б не пресловутое НО. У Панова есть не просто свидетельства о праве собственности на шесть соток и дедушкин дом (государственный регистратор оценил его как двухэтажный дом жилого назначения общей площадью 32 квадратных метра) - Анатолий прописан на этой даче, так как не имеет другого места жительства. Сейчас, конечно же, снимает квартиру.
"Снести за свой счет"
Дело дошло до суда, причем в качестве истца выступила администрация города. С ее стороны были выдвинуты шесть требований, в том числе "обязать ответчика снести за свой счет самовольное строение в виде двухэтажного дома" и "аннулировать государственную регистрацию права собственности на указанный дом". "РГ" обратилась к Владимиру Чиркову, главе администрации Верхней Пышмы, с просьбой пояснить только два момента в этой истории: почему местные чиновники должны вмешиваться во взаимоотношения застройщика и хозяина участка и неужели домик, у которого есть государственная регистрация и в котором прописан человек, может быть незаконной постройкой?
Комментарий по первой части нашего обращения оказался, мягко говоря, не совсем по делу (приводится в сокращении): "Гражданин Панов неоднократно обращался в администрацию Верхней Пышмы с жалобами на действия застройщика ЗАО АСЦ "Правобережный"… В ответах гражданину Панову неоднократно предлагалось провести рабочее совещание совместно с представителем застройщика для урегулирования сложившейся ситуации. Реакции на предложение администрации городского округа Верхняя Пышма от гражданина Панова не последовало".
Ответ на второй вопрос был еще более сдержанным: "Администрация городского округа Верхняя Пышма не вправе давать оценку действиям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в связи с отсутствием соответствующих полномочий". Получается очень "логично": соответствующих полномочий у администрации нет, но она все же просит суд аннулировать государственную регистрацию.
По словам юриста, защищающего ответчика, "темных пятен" в этом деле еще немало. Например, истец никаким образом не доказал, что домик является самовольной постройкой. Кроме того, действия муниципалитета противоречат законодательству - сначала объявляется "дачная амнистия", а потом нижестоящий местный орган заявляет о нарушениях, оперируя правовыми актами, которых еще и не было на момент строительства садового дома. В любом случае в хитросплетениях этих уже трехсторонних отношений разбираться суду. Точнее, судам. Потому что после слушаний в Верхней Пышме непременно последует обращение-обжалование в областной суд - если не от Анатолия Панова, то от администрации.
Варианты примирения
Мы попытались выяснить, какой вариант мог бы примирить стороны. Компания-застройщик согласна выкупить участок за 573 тысячи рублей. Ее представитель пояснил, что это не конечная сумма. "Правобережный", оказывается, готов идти на уступки, если владелец предложит адекватную стоимость или проведет независимую оценку участка, и компания примет ее за основу при переговорах. Но не исключено, что сад так и будет соседствовать с высотками: участок уже не является территорией стройплощадки, утверждает застройщик.
- Два года назад я бы взял однокомнатную квартиру, - делится Анатолий, - но с учетом последних событий - захламленности участка и самовольного захвата его части (около 20 квадратных метров) - сейчас уже и не знаю… По решению администрации мой сад теперь расположен не на землях товарищества, а в территориальной зоне Ж-6, предусмотренной для возведения многоквартирных домов свыше десяти этажей. То есть он является коммерческой землей. Для сравнения: в километре от нас администрация продавала участок в 115 квадратных метров за 1 228 000 рублей.
Андрей Каспирович, адвокат Свердловской областной коллегии адвокатов:
- Иск администрации Верхней Пышмы можно расценить как коварный ход конем. Если участок и строения перешли Анатолию по наследству от деда и отца, то правоустанавливающие документы могли просто не сохраниться. В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ Анатолий должен доказать суду свое право собственности и на участок, и на дом. Он может также ходатайствовать перед судом, чтобы тот помог ему собрать доказательства (статья 57 ГПК РФ) и запросил из БТИ необходимые документы. Ведь у дома есть милицейский адрес. Налоги Анатолий, я думаю, платил и за землю, и за недвижимость. И зарегистрирован он был по этому адресу. А значит, объект существовал и значился в списках чиновников.
Увы, подобные ситуации в жилищном строительстве возникают постоянно и по всей стране. Видимо, пора задуматься о нормативном регулировании этого вопроса. Ведь конфликт, как правило, возникает из-за цены. Если бы на уровне закона были определены критерии оценки стоимости участков, сторонам было бы проще прийти к согласию.
Кстати
В конце июня на сайте администрации Верхней Пышмы появилось объявление о назначении публичных слушаний по проекту "Генеральный план городского округа Верхняя Пышма Свердловской области". Участка Анатолия Панова нет ни на одной схеме. Это означает, что для города он уже не существует.
Между тем
Однокомнатная квартира площадью 38 квадратных метров в микрорайоне "Садовый" Верхней Пышмы (там, где находится участок Анатолия Панова) стоит 2 200 000 рублей.