Федор Олегович, как давно вообще в России наблюдается дефицит жилья?
Федор Туркин: Нехватка жилых площадей наблюдалась в стране испокон веков. В начале ХХ века, например, на одного человека приходилось не более семи квадратных метров жилой площади. Сейчас этот показатель в среднем составляет 23,4 метра. По обеспеченно-сти жильем Россия занимает 32-е место в мире. Из почти трех с половиной миллиардов квадратных метров жилого фонда около 1,7 миллиарда требуют капитального ремонта, и более 94 миллиона относятся к категории аварийного жилья. То есть каждый второй россиянин (а это свыше 73 миллионов человек) находится в ситуации острой необходимости решения жилищного вопроса для себя и своей семьи.
100-150 лет назад теснота была характерна для многих стран. О том, как теснятся семьи в чуланах и на чердаках, писали и Достоевский, и Гюго, и Диккенс. Но сейчас в Евросоюзе показатель жилищной обеспеченности чуть ли не в два раза выше, чем у нас. С чем это связано?
Федор Туркин: Сильнейший урон жилому фонду Советского Союза нанесла Великая Отечественная война - домостроительство после нее велось практически с нуля. В Европе ситуация была немного иная.
После войны в СССР активно развивалось массовое строительство: руководство страны заявляло, что каждая ячейка общества должна проживать не в коммуналке, а в отдельной квартире. Строили хрущевки, позже перешли на возведение типовых девятиэтажек, которые были чуть лучше по уровню комфорта. Старшее поколение помнит, как нам в 1980-х обещали, что к двухтысячному году каждая семья будет жить в отдельной квартире. Увы, этому не суждено было сбыться, а на сегодняшний день большая часть построенных тогда домов нуждается в капитальном ремонте, инженерные системы приходят в негодность.
Какие же меры нужно принимать?
Федор Туркин: Необходимо рассматривать проблему комплексно, в том числе на законодательном уровне. Вопрос ведь не в том, что строится не слишком много квадратных метров, а в том, что многие люди, даже если очень нуждаются, позволить их себе не могут. Сегодня только около 15-20 процентов населения России имеют возможность улучшить условия проживания путем приобретения жилья в собственность. Еще примерно 5-10 процентов граждан готовы арендовать жилье по рыночной коммерческой цене. А 70-80 процентов не могут ни приобрести, ни арендовать.
Нужно понимать, что сегодня граждане с самыми скромными доходами и с минимальными накоплениями берут ипотечный кредит на самый долгий промежуток времени, и за эти 15-20 лет они выплачивают двойную, а то и тройную стоимость квартиры. Необходимо добиваться снижения ставки ипотечного кредитования до 5-6 процентов годовых. Эксперты полагают, что число граждан, способных приобрести жилье в собственность, в этом случае вырастет и достигнет 35-50 процентов от всего населения страны.
Однако даже при такой системе все равно останутся люди с очень маленькими доходами, которые не смогут купить жилье. Как быть с ними?
Федор Туркин: Для этой категории необходимо строить недорогое жилье и отдавать его в социальный найм. В СССР подавляющее большинство семей получали жилье таким образом. И для стран Евросоюза, на которые очень модно сейчас ориентироваться, тоже характерна подобная схема. То, что мы в свое время от нее ушли, я считаю неверным.
При этом нужно ориентироваться на по-требности потенциального квартиросъемщика. Сегодня существуют нормы предоставления социального жилья - 18 квадратных метров на человека. Мне кажется, их пора скорректировать. Когда-то отдельная комната такой площади действительно казалась роскошью, но сейчас время задает другие стандарты: у каждого члена семьи должно быть свое пространство. Нужно говорить о 40 метрах на человека. Пока это кажется фантастикой, но к таким показателям надо стремиться.
Будет ли это востребовано?
Федор Туркин: Думаю, если у людей появится выбор, это будет просто замечательно. Социальный найм - это не собственность, такую квартиру нельзя наследовать, продавать или дарить. Мы говорим о решении жилищного вопроса для тех категорий граждан, для которых это - единственный шанс получить крышу над головой. Социальное жилье и доходные дома просто позволят снять напряженность в этом вопросе.
Насколько такие задачи интересны самим застройщикам?
Федор Туркин: Они готовы возводить доходные дома и сдавать жилье в долгосрочную аренду. Но сейчас это совершенно невыгодно, поскольку для строительства жилых комплексов используются заемные средства под высокие проценты. И здесь "дешевые длинные деньги" тоже могли бы реально улучшить ситуацию.
О строительстве социального жилья и массовой застройке говорят уже давно. Почему хорошие идеи не реализуются?
Федор Туркин: Одного желания недостаточно. Считаю, что необходимо разработать целый комплекс мер для обеспечения населения жиль-ем, устранить административные барьеры. Нужно создать законодательную базу для строительства такого жилья, принять новые нормативы, выделить земельные участки, обеспечить застройщикам поддержку банковского сектора. К примеру, ставка по кредиту для строителей социального жилья, на мой взгляд, не должна превышать одного процента годовых. Кроме того, полагаю, нужно добиваться, чтобы по-ставщики электричества, тепла и воды предоставляли бы ресурсы по ценам, превышающим себестоимость не более чем на три процента. Если застройщики будут работать в таких условиях, массовое строительство домов с квартирами, предоставляемыми в социальный найм, станут реальностью, появятся и доходные дома.
Для обеспечения такой поддержки застройщиков потребуются немалые средства...
Федор Туркин: На протяжении последних полутора десятилетий главным фактором, толкавшим вверх экономику и наше благосостояние, был рост экспортных доходов, преимущественно от нефтегазового сектора. Начавшийся период низких мировых цен на углеводороды может растянуться на годы, и в этих условиях перед нами стоит жизненно важная задача - сформировать внутренний источник развития и инвестиций. Деньги должны быть направлены в крупные инфраструктурные проекты, в том числе в строительство жилья. И в первую очередь - социального жилья.
Думаю, что существуют возможности для финансирования строительства жилья и за счет внутренних инвестиций.
- Опыт реновации хрущевок в Петербурге я считаю удачным, но, к сожалению, реализованных проектов очень мало, и при нынешней системе кредитования застройщиков такая практика вряд ли станет массовой. Для реновации домов нужны длинные дешевые деньги, а также некоторые изменения в законодательстве. Ситуация с дореволюционными зданиями в Петербурге сложнее. Стоимость их реконструкции и реставрации слишком высока, чтобы делать "доступное жилье". Дома не для всех - это лишь частичное решение жилищной проблемы.
Сколько, на ваш взгляд, понадобится времени, чтобы решить жилищный вопрос в Петербурге?
Федрор Туркин: На самом деле застройщикам по-требуется не так много времени - лет 15. Со времени, когда в стране массово возводились хрущевки, технологии в строительной отрасли ушли далеко вперед. Все это позволяет значительно ускорить строительство и повысить его качество. Если проектный срок службы тех же типовых пятиэтажек составлял 25 лет, то сейчас по стандартам для новостроек этот период определен в 50 лет. Но я думаю, что строящиеся сегодня жилые комплексы при правильной эксплуатации будут стоять намного дольше. И это тоже серьезная социальная ответственность. По сути, сейчас строители формируют новый облик городов, формируют новые стандарты качества жизни, и возможность иметь отдельную квартиру - одно из требований времени. При этом жилье для всех категорий граждан должно быть достойным и обеспеченным всей социальной, культурной и бытовой инфраструктурой, необходимой для полноценной жизни современного человека.