- Жилищный рынок в кризис традиционно демонстрирует смену устойчивых трендов. Несмотря на то, что россияне по-прежнему не изменяют своим представлениям, что недвижимость была, есть и остается лучшим объектом инвестиционных вложений, эксперты настойчиво доказывают обратное. При этом берут во внимание три основных критерия надежного размещения капитала - защиту от инфляции, уровень доходности и возможные риски.
В кризис, в полной зависимости от дешевого рубля, высоких ставок на ипотечные кредиты и уровня платежеспособного спроса недвижимость может серьезно дешеветь.
Так было в 2008 году, когда жилье упало в цене в среднем на 20 процентов, и лишь три года спустя рынок полностью восстановился. Но едва ли продажа квартиры могла окупить инвестиционные затраты, не говоря уже о получении хотя бы минимального дохода. На пике оживления отрасли квартиры прибавили столько, сколько потеряли в кризис.
Доходный потенциал таких операций инвесторы и сейчас оценивают как нулевой. Можно сказать, что старт валютного обвала в начале 2014-го предопределил судьбу рынка на ближайшие пять-шесть лет.
В нынешней ситуации по-крупному вкладываться в недвижимость резонно было лишь людям, чьи накопления приумножились в один момент за счет долларовых вкладов.
Средняя цена однушки в Москве в тот период опустилась ниже 100 тысяч долларов - впервые за 9 лет. И это непременно отразилось на статистических показателях Росреестра. Рекорд был поставлен по количеству сделок на рынке строящегося жилья. По итогам 2014 года в Москве зарегистрировали свыше 24 тысяч договоров долевого участия - это на 13 процентов больше к уровню прошлогоднего показателя.
Но не только инфляционные издержки и разница в курсе валют снижают эффективность таких вложений. В структуру обеспечительных затрат стоит включить и ставку в 13 процентов налога на доходы физлиц - НДФЛ. С этого года от его уплаты освобождаются только те продавцы, которые являлись собственниками квартир на протяжении 5 лет. Понятно, что экономические прогнозы с такой долгосрочностью рискуют не оправдаться.
По статистике, квартиры в новостройках москвичи приобретают гораздо реже, чем жилье на вторичном рынке - за первую половину 2016 года Росреестр оформил почти 14,5 тысячи сделок в рамках долевого участия и порядка 63 тысяч - по договорам купли-продажи. Оно и понятно: с одной стороны - новое жилье на порядок дешевле, с другой - приобретать его всегда рискованнее.
По сути, вкладывать деньги в то, что еще не построено, по определению ненадежно. А экономический кризис только усиливает финансовую неустойчивость и вероятность банкротства застройщика. Для Москвы такие опасения оказались вполне реалистичными.
По данным компании "Метриум Групп", в нынешнем году в столице должны были ввести в эксплуатацию почти 100 жилых объектов, более половины из которых планировалось к сдаче уже в первом полугодии. Однако процент завершенности оказался рекордно низким - по состоянию на сентябрь всего 22 новостройки готовы к заселению. Своих обязательств перед дольщиками девелоперы не выполнили и на треть.
Вместе с тем инвестиции во "вторичку" - объекты с меньшей ликвидностью, традиционно служили хорошей защитой от инфляции, а также могли гарантировать владельцу небольшой доход от аренды. В нынешних рыночных условиях даже эта классическая инвестиционная модель, увы, несостоятельна.
Во-первых, рынок вторичного жилья в столице серьезно перегружен. Во-вторых, ожидаемый низкий спрос подразумевает хороший дисконт, который за последний год достиг десятилетнего максимума - в среднем по Москве до 9 процентов. И каждое третье предложение закрывается по сниженной цене. В-третьих, вторичная недвижимость - это все-таки объекты не самого высокого качества - больше половины жилого фонда в столице изношена. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на его капитальный ремонт.
По статистике, квартиры в старых домах дешевле новостроек на 20 процентов, при этом параметры по метражу, этажности и удаленности от метро могут быть сопоставимы. Именно поэтому в качестве объектов для перепродажи с целью приумножения капитала "вторичка" никогда не представляла интереса.
Пока рынок недвижимости в Москве продолжает медленно падать вследствие безденежья потребителей, низких оборотов и превышающего спроса объема предложений, аналитики советуют воздержаться от заключения инвестиционных сделок. Либо быть готовым к тому, что окупить вложения и обеспечить доход нельзя будет еще как минимум в течение пятилетки. Пик рецессии прогнозируют на начало 2018 года. Но даже после этого срока восстановление будет совсем небыстрым, а по ряду моментов возврата к прежним показателям вообще ожидать не стоит.
Обязательно снизятся темпы продаж жилья, а цены в лучшем случае долго будут удерживаться на существующем уровне, в худшем - возможно продавцам еще неоднократно придется их снижать, чтобы поддерживать хотя бы минимальный уровень спроса.
Доходность от недвижимости продолжит оставаться низкой, и хорошей альтернативой приобретению квартиры может стать банковский депозит или вложение в коммерческие активы как в России, кстати, при этом можно смело ориентироваться на регионы-доноры и небольшие развивающиеся города, так и за рубежом. В случае необходимости долгосрочного вложения - вариант с арендой будет самым приемлемым.
А распознать первые позывы отрасли к стабильности можно по нескольким признакам: стабилизация валютного рынка - укрепление рубля, рост доходов населения, сокращение темпов и объемов строительства, которое, в свою очередь, позволит очистить сектор от ненадежных застройщиков, сомнительных проектов и приведет в соответствие показатели спроса и предложения.
Хотя кризисное и посткризисное время - не самое удачное для крупных приобретений, покупайте квартиру, только если в ней действительно есть большая необходимость, а у вас в запасе - нужная сумма.
Взваливать на собственные плечи бремя многолетней ипотеки - сегодня более, чем не разумно. Кризис - период взвешенных и рациональных трат, глубокого соизмерения рисков вероятных убытков и оценки соотношения цены и качества, время аналитического изучения ситуаций на объектах и историй застройщиков - такие локальные мониторинги помогут домохозяйствам обеспечить финансовую безопасность.