О том, как планируется привлекать инвестиции в новые проекты, "РГ" рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.
Ирина Алексеевна, почему АИЖК решило развивать этот рынок? Ведь, как известно, объем предложения на рынке вполне удовлетворяет спрос на арендное жилье, особенно в крупных городах.
Ирина Балкарова: Арендное жилье в основном находится в "теневом" секторе российской экономики, а условия аренды не обеспечивают защиту интересов ни арендодателя, ни арендатора. Мы считаем, что в России необходимо развивать институциональную аренду, которая была бы лишена подобных недостатков: договоры должны регистрироваться и защищать арендатора и арендодателя, а налоги с этого бизнеса - идти в бюджет. Арендатору важно понимать, что он защищен законом, его не выселят, а также он может получить регистрацию по месту жительства. Это позволит человеку планировать свою жизнь на длительный период и полностью застрахует от непредвиденных ситуаций. Поэтому мы хотим создать дееспособный рыночный механизм, который выведет рынок аренды из "серой" зоны.
Роль АИЖК - реализовать пилотные проекты и показать, как способен работать этот сегмент, какие могут быть новые доходные дома, сервисы и инфраструктура для жителей. Мы будет формировать новые стандарты для данного типа жилья. В июле этого года уже создали закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) "Кутузовский", куда вносятся объекты, выкупаемые агентством для сдачи в аренду. Его размер сейчас составляет около 15 миллиардов рублей. В ЗПИФН вошли площади в ЖК "Лайнер" на Хорошевском шоссе и в Match Point на ул. Василисы Кожиной в Москве - всего около 60 тысяч квадратных метров. Фондом будет управлять специально созданная УК "АИЖК", которая уже получила лицензию Банка России на осуществление своей деятельности. Паи в дальнейшем будут предлагаться инвесторам.
По каким критериям АИЖК отбирает проекты для выкупа квартир? Почему вы выбрали именно эти два проекта?
Ирина Балкарова: Во всем мире инвестиционные фонды арендного жилья ориентируются в первую очередь на места сосредоточения деловой активности. Это способствует трудовой миграции населения и улучшает возможности компаний по привлечению квалифицированных специалистов, в том числе из других городов.
Мы рассматривали проекты вблизи крупнейших деловых районов Москвы - "Москва-Сити", Белорусский деловой район и Ленинградское направление. Людям нужно в пешей доступности, а лучше в своем доме или квартале получать все необходимые сервисы: химчистку, доставку продуктов и готовой еды, кафе, рестораны и другую привычную для городского жителя сферу услуг. Задавая такие стандарты, мы покажем, каким должно быть современное арендное жилье не только для арендаторов, но и для реализации подобных проектов девелоперами. Это будут квартиры с оптимальными планировками, готовой современной отделкой, встроенной мебелью и в целом комфортными условиями для проживания. Кроме того, мы рассматриваем только те проекты, где можно выкупить площадь целиком: этаж, сектор, подъезд и т.д. Это позволит создать целостный арендный фонд. А расположение вблизи деловых районов позволяет сократить время сотрудников на дорогу до работы, снизить охват маятниковой миграции и нагрузку на общественный транспорт. При этом, с точки зрения цены, аренда квартиры или апартаментов гораздо доступнее по сравнению с покупкой в собственность, что позволяет работникам жить в более комфортных условиях и сохранять мобильность при смене работы.
На какие категории граждан будут рассчитаны доходные дома АИЖК? Некоторые говорят, что вы делаете ставку исключительно на бизнес-класс, тогда как следует развивать сегмент более доступного жилья.
Ирина Балкарова: Выросло новое молодое поколение постсоветской России, для которого ключевыми ценностями являются свобода, мобильность, среда проживания. Сейчас в России проживает около 34 миллионов граждан в возрасте 20-35 лет. Большинство из них - это потенциальные арендаторы цивилизованных арендных домов. Наши объекты станут доступны и востребованы разными группами населения - как одинокими людьми, так и семьями с детьми. Мы даем возможность улучшить жилищные условия в текущий момент, при этом оставаясь мобильными. Наблюдаем, что спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья сформирован. При этом спрос есть не только на квартиры среднего размера, но и на так называемое "стандартное" жилье площадью от 20 до 80 квадратных метров.
Кроме того, наша задача - создать экономически эффективный инструмент привлечения инвестиций в арендное жилье, сделать так, чтобы этот рынок развивался без бюджетной поддержки. Ощущается большая потребность в надежных долгосрочных инвестиционных инструментах: в России банковские вклады больше 1,4 миллиона рублей не защищены системой страхования. Мы предлагаем дополнительный финансовый инструмент именно для тех, кто рассматривает вариативность своих вложений. Сумма минимальных вложений в ПИФы составляет 300 тысяч рублей.
Распространится ли этот механизм на регионы? Когда люди смогут арендовать жилье на новых условиях?
Ирина Балкарова: В первую очередь мы сосредоточены на запуске наших первых проектов, плотно работаем с девелоперами над планировками, отделкой и меблировкой апартаментов. Наша задача - создать качественный продукт, удобный для арендаторов, который бы лежал в основе финансового инструмента - паев ПИФа. АИЖК сейчас смотрит на различные проекты, которые реализуются на московском рынке, в деловых локациях, где достаточно высокий потенциальный спрос.
Первые арендные квартиры будут доступны уже в 2017 году - в ЖК "Лайнер", который сейчас находится в высокой стадии готовности. Есть спрос на этот продукт, и поэтому готовы тестировать наши пилотные проекты на столичном рынке аренды. Для начала агентству нужно показать успешность реализации первых проектов, понять, насколько быстро они будут заполняться арендаторами, какие услуги наиболее востребованы, чтобы сформировать современные стандарты рынка институционального арендного жилья.
Как вы оцениваете ситуацию на рынке аренды жилья сегодня? Насколько сейчас востребованы арендные квартиры?
Ирина Балкарова: У нас в стране высокий спрос не только на покупку квартир в собственность, но и на аренду. Согласно исследованию АИЖК и ВЦИОМ, из 23 миллионов семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 7,8 миллиона (34 процента) потенциально готовы рассмотреть наемное жилье при условии создания прозрачного и цивилизованного рынка аренды. В основном спрос сконцентрирован в Московском регионе и городах-миллионниках. Сегодня около четырех миллионов семей арендуют жилье на рыночных условиях. В основном это физические лица. Объем арендного жилья оценивается в 150 миллионов квадратных метров (4 процента жилищного фонда). При этом преобладают арендодатели - физические лица, получившие жилье в рамках бесплатной приватизации. По нашим оценкам, их доля составляет 90 процентов.
Аренда жилья с начала года резко подешевела, причем практически во всех регионах. Даже наиболее востребованные "однушки" более чем в 30 регионах упали в цене на 20-30 процентов. С чем связан упадок на рынке арендного жилья? И когда ожидается восстановление?
Ирина Балкарова: Прежней популярностью не пользуются низкокачественные объекты, в старых домах, с отсутствием качественного ремонта. Наиболее качественные предложения, где обеспечен необходимый уровень комфорта, просел в цене не так сильно, а зачастую - сохранил свои позиции. Это говорит о том, что на рынок должны выводиться качественные современные форматы арендного жилья.