Перепланировка вместо скидки
В 2016 году на рынке новостроек наблюдалась тенденция оптимизации жилой площади. Покупатели демонстрируют крайне рациональный подход к выбору недвижимости. Их уже не очень-то интересует, большой ли в квартире коридор, кладовка и гардеробная. Гораздо важнее оптимальное распределение пространства и его функциональность. Нижегородцы при улучшении жилищных условий больше внимания стали уделять столовой и гостиной, а не спальне. Стала востребованной так называемая "европланировка" - квартиры, совмещающие гостиную с кухней.
Девелоперы к пожеланиям потенциальных клиентов относятся теперь гораздо внимательнее: дефицита жилья не наблюдается, поэтому продавцы навязать покупателям свой товар уже не могут. Застройщики стали учитывать, что в нынешних экономических условиях большие квартиры продаются плохо, а также готовы в период строительства, до начала отделочных работ, идти навстречу пожеланиям потребителей и вносить изменения в планировки.
Уровень цен на первичном рынке жилья Нижнего Новгорода в 2016 году немного снизился. Сильного падения не произошло, поскольку на стоимость "квадрата" кроме спроса влияют и другие факторы, отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Это затраты на приобретение земельного участка под строительство, расселение жителей ветхого фонда. Стартовые цены на аренду земли на аукционах, проводимых властями в рамках программы развития застроенных территорий, весьма высоки. Да и себестоимость строительства в условиях роста цен на стройматериалы (особенно сильно подорожала арматура) никак не может снижаться.
Впрочем, если говорить о конкретных новостройках экономкласса, на который приходится 70 процентов всего рынка строящегося жилья, то можно отметить, что некоторые застройщики стали демпинговать. Например, квартиру в высотных домах в черте города стало возможно приобрести по цене 51-52 тысячи рублей за "квадрат". Однако продавать жилье по цене, близкой к себестоимости, можно лишь в течение непродолжительного времени. В противном случае это грозит кончиться весьма печально (незавидная судьба ГК "СУ-155" - яркое тому подтверждение). Что касается малоэтажного жилья, расположенного в основном в пригородных зонах, то здесь стоимость земли и строительные технологии позволяют снижать себестоимость до 30 тысяч рублей за метр. Соответственно, цена "малоэтажки" для покупателя может быть существенно ниже 50 тысяч за квадратный метр.
Аналитики прогнозируют серьезные перемены на рынке строящегося жилья в 2017 году. В нынешней экономической ситуации далеко не все девелоперы смогут продолжить финансирование стройки. В регионе уже сейчас насчитывается около трех десятков долгостроев, и эта цифра, скорее всего, увеличится.
Сейчас формируется отложенный спрос, который рано или поздно должен реализоваться в покупках. Эксперты расходятся во мнениях по поводу того, когда это произойдет. Чаше всего в прогнозах фигурирует конец 2017 - начало 2018 года.
Падать есть куда
На вторичном рынке жилья, по словам нижегородских риелторов, в 2016-м началось оживление. Депрессивное состояние закончилось весной. Количество сделок, как и заявок на оформление прав собственности, увеличилось. Покупатели устали ждать лучших времен и начали решать квартирный вопрос. Появился спрос на двух- и трехкомнатные квартиры в хорошем состоянии в домах не старше десяти лет. Цены в течение года были стабильны.
Сейчас, равно как и в предыдущие годы, покупатели в ходе торга с продавцом добиваются снижения первоначально заявленной цены на 50-100 тысяч рублей. При этом большинство изъявляет желание вкладываться разве что в косметический ремонт, утверждает президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Елена Недоспасова. Поскольку сейчас свободных денег у населения немного (среднестатистический клиент агентств недвижимости располагает суммой в пределах 300-700 тысяч рублей), "чистой" продажи квартир стало меньше, а цепочки в альтернативных сделках (продажа квартиры с одновременной покупкой другого жилья) удлинились.
Теперь более продолжительный, чем три-четыре года назад, период экспозиции (сейчас он составляет около трех месяцев). Самым востребованным на вторичном рынке также является жилье экономкласса. Квартиры бизнес-класса и "элитка" продаются редко и только при условии, что цена будет снижена на 5-10 процентов.
Эксперты не прогнозируют каких-либо потрясений на вторичном рынке жилья в 2017 году. Не исключено, что цены будут плавно снижаться - примерно на 10 процентов до конца года. Объем сделок с недвижимостью сохранится на текущем уровне. Впрочем, если случится чудо и нефть еще подрастет, а страны Запада смягчат или отменят санкции в отношении России, это оживит экономику и подстегнет рост цен.
Отчасти ему может способствовать и более доступная ипотека. По итогам девяти месяцев 2016 года Волго-Вятское главное управление Банка России уже зафиксировало рост выдачи жилищных кредитов на 29,3 процента - до 21 миллиарда рублей. Эксперты отмечают три фактора, способствовавших росту спроса на ипотеку: снижение ставки ЦБ РФ, потянувшее за собой стоимость займов, госпрограмма субсидирования процентной ставки и хоть и небольшое, но улучшение экономической ситуации в России во второй половине года.
В 2017 году Банк России планирует и дальше снижать свою ставку, и поэтому аналитики ожидают удешевления ипотеки до 10 процентов годовых. Это, в свою очередь, приведет к тому, что к концу года спрос на кредиты и, как следствие, на жилье возрастет, а цены прекратят падение.
Алексей Чемоданов, руководитель проекта "Индикаторы нижегородской недвижимости":
- В условиях устойчивого избытка предложения на нижегородском рынке жилья, наблюдавшегося в 2016 году, реальные сделки были на 10-15 процентов ниже цен предложения. Покупатели понимают, что мяч на их стороне, они могут добиваться существенных скидок. Если говорить о том, что нас ожидает в ближайшем будущем, то вторичный рынок продолжит приближаться к платежеспособному спросу. В 2015 году он испытал шок и "встал", в 2016-м "привыкал", а в 2017-м будет жить по новым правилам.