Поспешили зря
Начиная с 2014 года крымчане, испытывая огромные трудности и прибегая к помощи посредников, ставили свою недвижимость на новый учет. Хотя в Госкомрегистре не раз подчеркивали, что спешить не стоит, потому что все права собственности, действующие к марту 2014 года, признаются действительными.
Причем ставили крымчане на учет не только дома, но и хозяйственные строения, в некоторых случаях учтенными оказались даже деревянные сараи без фундаментов, которые вообще не нужно регистрировать. Из-за этого дорожала процедура оформления, потому что за каждый объект нужно платить отдельную госпошлину за регистрацию.
- Такая же история получилась с земельными участками: крымчане поставили их на кадастровый учет несмотря на то, что нужно было за свой счет делать технический план, обратиться к кадастровому инженеру, заплатив 6-8 тысяч рублей, без очереди попасть в Госкомрегистр, - рассказывает член правления нотариальной палаты Крыма Сергей Радов.
Впоследствии сведения обо всех объектах недвижимости попали в ЕГРН автоматически, после того как в 2015-2016 годах была проведена полная оцифровка архивов бывшего Республиканского комитета по земельным ресурсам АРК. И получилось, что часть их оказалась в нем дважды: сначала по инициативе собственников, а затем при внесении оцифрованных архивных данных.
- Объекты недвижимости с двойными кадастровыми номерами есть в каждом населенном пункте, - говорит Сергей Радов. - Очень много их в Керчи и Симферополе, меньше в Феодосии.
Большая чистка
- "Удвоение" земельных участков - неизбежная проблема, с которой ранее сталкивались и на материковой части России, - говорит глава Госкомрегистра РК Александр Спиридонов. - Территориальные управления Росреестра в разных регионах удаляли "дубли" с 2008-го по 2016 год. В Крыму сейчас еженедельно удаляем в среднем 2,5 тысячи неактуальных записей. К сожалению, программный комплекс, в котором ведется ЕГРН, не позволяет определить общее количество дублей и удалить их автоматически, приходится делать это в ручном режиме. Уже удалено почти 39 тысяч. Но проблема носит скорее технический характер, нежели правовой, и никаких неблагоприятных юридических последствий для правообладателей не порождает.
Во-первых, сведения ЕГРН пока не используются для налогообложения, то есть нет угрозы дополнительных расходов по уплате имущественных налогов. Во-вторых, наличие "дублей" само по себе не создает предпосылок для совершения мошеннических операций с недвижимостью: для госрегистрации перехода права на любой объект нынешний собственник должен сначала зарегистрировать свое право на него. В процессе этого регистратор обязан проверить, не было ли это право зарегистрировано ранее, в том числе с его последующим прекращением в связи с переходом к третьему лицу. В процессе госрегистрации ранее возникших прав дублирующие записи об объектах в ГКН выявляются и удаляются.
В-третьих, ни выдаваемые Госкомрегистром до 2017 года кадастровые паспорта и выписки из ГКН, ни выдаваемые в настоящее время выписки из ЕГРН не являются документами, подтверждающими наличие прав на объект недвижимости, если сведения об этом не внесены в ЕГРН. Эту информацию можно увидеть во втором разделе выписки из реестра. Поэтому, чтобы не стать жертвой мошенников, нужно внимательно изучать выданные документы.
Не видят повода для тревоги и эксперты рынка недвижимости, полагая, что у недобросовестных собственников недвижимости нет возможности для злоупотребления. Можно, конечно, перестраховаться и на этапе оформления договора о переходе прав собственности на недвижимость, заверить его нотариально, это придаст сделке большую легитимность. Кроме того, риэлторы при подписании договора о покупке недвижимости изымают у продавцов оригиналы документов о праве собственности в обмен на деньги, чтобы у потенциальных мошенников не было соблазна совершить сделку повторно.
Бюджет поможет с границами
- Все попытки мошенничества в сфере недвижимости пресекаются на уровне Росреестра, - говорит президент СРО "Ассоциации профессиональных рынков недвижимости Крыма" Александр Тюленев. - В Крыму более актуальны другие проблемы, например, наложение границ земельных участков из-за того, что в украинский период в каждом муниципальном образовании были свои координаты и произошло смещение точек. Поэтому прежде чем приобретать в Крыму недвижимость, я бы посоветовал удостовериться в правильности координат земельного участка, вынести их на натуру и сверить с выпиской из реестра. Роскартография уже привела крымские координаты в соответствие с российскими, так что в большинстве случаев границы уточняются между собственниками смежных участков в досудебном порядке или в суде.
Неточность границ актуальна не только для частных собственников, но и муниципальных и государственных владельцев.
- Границы всех земельных участков в РК должны быть уточнены после проведения муниципалитетами комплексных кадастровых работ, - говорит Александр Спиридонов. - Эти работы предусмотрены ФЦП "Развитие единой госсистемы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2020 годы)".
Росреестр предложил высшим органам исполнительной власти субъектов РФ до 1 марта 2017 года сформировать заявки на предоставление субсидий из федерального бюджета. Ориентировочно Крыму потребуется 5,26 миллиарда рублей. Заказчиками этих работ будут органы местного самоуправления муниципального района или городского округа, а Госкомрегистр РК будет выполнять координирующую функцию. Провести "кадастрирование" всех земель предстоит в 2017-2023 годах.
- В результате будут уточнены границы земельных участков и получена полная и актуальная информация о сооружениях, размещенных на них, - продолжает он. - Также должна быть подготовлена план-карта территорий по кадастровым кварталам и исправлены реестровые ошибки в сведениях о границах объектов недвижимости. Что самое главное для граждан - за счет средств федерального бюджета могут решиться спорные вопросы о наложении границ участков друг на друга. Но прежде чем запрашивать финансирование, необходимо изучить готовность муниципалитетов к выполнению этих работ в этом или следующем годах.
Для этого сначала предстоит завершить разработку проектов межевания территорий муниципальных образований РК, после утверждения которых администрации городов и районов смогут приступить к комплексным кадастровым работам.
Анна Зубарева, член правления Нотариальной палаты Крыма:
- При оформлении перехода прав собственности на недвижимость не стоит доверять неизвестным лицам "с улицы", которые предлагают оформить договор, распечатанный из Интернета. Лучше обратиться к нотариусам, потому что они имеют большой опыт работы с недвижимостью (в украинский период нотариальное заверение перехода прав собственности на недвижимость было обязательным. - Прим. ред). Кроме того, нотариус выступит гарантом сделки, потому что функции нотариата - предупредить негативные последствия - не позволят ситуации дойти до судебного спора. Посредники же нигде в документах не фигурируют ни в качестве третьего лица, ни в качестве свидетеля, и никакой ответственности они не несут. Кроме того, у нотариусов есть возможность подачи документов о переходе прав собственности на регистрацию в Госкомрегистр РК в отдельном окне или с использованием электронных сервисов и сопровождения сделки вплоть до перерегистрации.