Доступная катастрофа
Относится это не только к небогатой молодежи. Речь идет и о людях, у которых есть деньги на первоначальный взнос, возможность взять ипотеку или воспользоваться помощью родителей для приобретения недвижимости. Но молодежь предпочитает сохранить мобильность и свободу передвижения. Нередко это связано с необходимостью часто и порой не по своей воле менять работу, а вместе с ней и место жительства.
Такие специалисты могут жить какое-то время в Ростове, потом переехать в Краснодар или в Москву, а потом и вовсе уехать за границу. Поэтому молодые люди не видят смысла обременять себя квадратными метрами, которые с собой не увезешь, и ипотечными кредитами, которые нужно гасить чуть ли не до пенсии. А игрокам рынка недвижимости и банкирам приходится искать аргументы, чтобы убедить независимое и мобильное поколение переехать из съемного жилья в свою квартиру.
Борьба за таких клиентов особенно актуальна сейчас, когда застройщики отмечают некоторое затишье на рынке, связанное со снижением ставки ЦБ и удешевлением квадратного метра.
Специалисты южнороссийского рынка недвижимости называют уникальным объем ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии 2017 года и поддержавших строительную отрасль. Но ее дальнейшее развитие вызывает вопросы. В частности, застройщики гадают, как и для кого им строить дальше, а главное, каким образом продавать построенное.
После отмены государственной поддержки первичного рынка недвижимости произошло некоторое смещение интересов клиентов в сторону "вторички". Но новостройки все росли, и ипотечный спрос на строящееся жилье увеличивался весьма активно. Эксперты связывают это с двумя факторами: снижением ставки Центробанка и стоимости квадратного метра. Причем прогнозируется, что и то и другое продолжится. Участники рынка расценивают ситуацию неоднозначно.
- На самом деле мы все падаем, ну или катимся по наклонной плоскости. Доля ипотеки в продажах стала просто катастрофической. Там, где раньше покупателей-ипотечников было 30 процентов, теперь стало 80, а там, где их доля доходила до 50 процентов, теперь она выросла до 99. Это свидетельствует о неспособности клиентов купить квартиру без привлечения заемных средств. И если такая тенденция продолжится, многие компании просто не смогут достроить свои дома. На рынке останутся пять-шесть крупных застройщиков, но и им тоже придется опустить цену, - говорит гендиректор СК 10-ГПЗ Юрий Тараскин.
Но если с точки зрения застройщиков картина весьма печальная, то со стороны покупателя, напротив, вполне оптимистическая.
- Повышение доли ипотечных сделок может говорить о том, что жилье становится доступнее. Снижение процентной ставки и цены за квадратный метр, например в Краснодаре, привело к тому, что около 90 процентов квартир там приобретается в ипотеку. Причем сейчас на рынке можно купить квартиру от 35 тысяч рублей за квадратный метр. И это не "в полях", а в нормальном районе Краснодара с развитой инфраструктурой. То, что происходит в Краснодаре, постепенно произойдет и в Ростове. Еще год-два назад на ростовском рынке в порядке вещей были цены на жилье по 60 - 70 тысяч рублей за квадратный метр, а иногда и до 100 тысяч. Теперь же расценки ощутимо снизились. Рынок подстраивается под запросы клиентов. В новостройках уже продаются квартиры за миллион рублей, - говорит коммерческий директор филиала строительной компании "МСК" Алексей Агапов.
При этом эксперты признают ростовский рынок недвижимости одним из немногих держащихся на плаву. Здесь у застройщика есть возможность получить определенную маржу и еще есть качественные потенциальные клиенты-ипотечники, с которыми интересно работать банкам. Именно поэтому сюда активно приходят застройщики из других регионов. В том числе и из перегретого конкуренцией и низкими ценами на жилье Краснодарского края.
Все ниже, и ниже, и ниже....
Некоторые специалисты считают, что уже в этом году можно будет увидеть ставку по ипотеке менее 10 процентов, а цена ростовского "квадрата" за год-полтора упадет также на 10 процентов, что сделает жилье еще более доступным. Однако подобные прогнозы негативно отражаются на строительном рынке: потенциальные покупатели, регулярно слышащие об очередном снижении ипотечных ставок и цены на недвижимость, откладывают покупку жилья. Эксперты говорят, что после каждого официального заявления о грядущем понижении ставки Центробанка активность клиентов уменьшается до 20 процентов.
Один из ростовских застройщиков недавно попытался "расшатать" замерших клиентов совместной с банком программой ипотечного кредитования всего под восемь процентов. Но "прорыва" не произошло. Даже разница в пару процентов между действующей на рынке и предлагаемой ставкой не стала мотивирующим фактором.
В такой ситуации банкиры предлагают застройщикам и агентствам недвижимости использовать в качестве аргумента программы рефинансирования. Приводятся, например, такие расчеты. Относительно недавно ипотека в Ростове выдавалась по ставке 14 - 15 процентов годовых. Сейчас она снизилась до 10 процентов. При этом банковские программы позволяют заемщику рефинансировать свой долг по ставке менее 11 процентов. Таким образом, клиент, взявший когда-то ипотеку под проценты, которые сейчас кажутся высокими, имеет возможность серьезно сократить свои расходы и платить ненамного больше заемщика, который дожидался более щадящих ставок. В одном из банков привели реальный пример. Клиент по старым ставкам платил 100 тысяч рублей в месяц, но за счет рефинансирования смог снизить выплаты до 80 тысяч.
Впрочем, само по себе снижение ипотечной ставки для многих потенциальных покупателей не играет решающей роли. Клиент ориентируется на конкретную сумму, которую ему придется выплачивать каждый месяц. В условиях снижения доходов проявляется тенденция "растягивать" долг.
- Один из решающих факторов для ипотечника - это снижение ежемесячного платежа, который зависит не только от ставки, но и от срока кредитования. Чем больше этот срок, тем меньше ежемесячный платеж, даже с учетом конечного удорожания объекта недвижимости. Когда я общаюсь с покупателями, они говорят, что выплачивать 10 - 15 тысяч рублей смогут при любых жизненных обстоятельствах. А вот 25 тысяч будет уже не по силам, если, например, возникнут проблемы с работой. Поэтому клиенты сейчас, как правило, делают выбор в пользу долгой ипотеки, - говорит председатель правления ассоциации строительных организаций "Комстрой" Станислав Цвиренко.
Еще один фактор, на который обращает внимание потенциальный покупатель жилья, - это размер первоначального взноса.
- Для клиентов первоначальный взнос играет даже более важную роль, чем размер ставки, - уверена руководитель центра продаж ВКБ "Новостройки" Александра Кравченко. - Те, у кого были деньги, их уже потратили, и сейчас стало проблематично накопить даже минимальную сумму для ипотеки. В ход пошел материнский капитал, и люди активно ищут варианты с наименьшим первоначальным взносом.
- Большинство клиентов "поломаны" непростыми условиями, в которых они оказались. Они готовы взять ипотеку и расшибиться в лепешку, чтобы выплачивать ее, но не могут заплатить первоначальный взнос, - поддерживает эту точку зрения учредитель Федерации застройщиков Владимир Маханько.
Ипотечный МВА
В таких условиях высок запрос на ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Однако банкиры не согласны с позицией застройщиков и риелторов и пока не рискуют кредитовать заемщиков, не имеющих собственной стартовой суммы.
- Можно провести такую аналогию. Обучение за рубежом на курсах МВА стоит 80 - 100 тысяч евро. И такой ценник выставляется не потому, что это реальная стоимость. Это "входной порог". Если человек не готов потратить на свое образование такую сумму, значит, он не готов эффективно обучаться. Так же и с ипотекой. Как показывает практика, если клиент не готов заплатить 10 - 15 процентов первоначального взноса, значит, он не готов обслуживать ипотечный долг вообще. К заемщикам с нулевым взносом предъявляются очень высокие требования, и в результате выдается менее пяти процентов таких кредитов. Банки, которые предлагают эти кредиты, главным образом, используют их в качестве рекламно-маркетингового хода, - рассказывает управляющий региональным офисом "Ростовский" банка ВТБ24 Владимир Стрельников.
Альтернативой ипотеки в скором будущем может стать рассрочка от застройщика. Во всяком случае клиенты все чаще обращаются с просьбой о долговременной беспроцентной или менее дорогой, чем банковская ипотека, рассрочке платежа за квартиру. В Ростове такая услуга уже появляется. Тем временем оптимисты говорят о том, что по сравнению с Европой население России даже после ипотечного бума 2017-го не является сильно заккредитованным, следовательно, есть куда расти. Пессимисты же напоминают о разнице в уровне ипотечной ставки в России и Европе. Возможно, некоторые ростовчане ждут, что предложения в два-три процента годовых появятся и у нас.