Было похоже на правду
Потерпевшая жила на улице Рылеева с 1990 по 2011 год. Потом уехала в Мончегорск на пять лет. В воронежском доме оставался сын. В июне прошлого года он умер. Тем временем в Росреестр для регистрации прав на недвижимость обратились двое мужчин. Одному из них хозяйка, жившая тогда на Севере, якобы доверила распоряжаться своим имуществом, второй выступил в качестве покупателя. Так дом перешел к некоему А. А. Сотникову за полтора миллиона рублей (которых ни о чем не подозревавшая пенсионерка, ясное дело, не увидела). Вскоре Сотников по "дачной амнистии" оформил права на земельный участок, а в октябре продал недвижимость за семь с половиной миллионов рублей. Новый покупатель взял для этого ипотеку. И тут 80-летняя бабушка вернулась…
После ее обращения в прокуратуру выяснилось, что доверенность, датированная 2014 годом, - липовая. Женщина с 2011-го не приезжала в Воронеж и не оформляла здесь никаких юридически значимых документов. Она даже паспорт не теряла.
- Сейчас установлено, что гербовая печать на документе была поддельной, конкретный нотариус его не заверял и запись в соответствующий реестр не вносил. Но доверенность, которую нам представили вместе с договором купли-продажи, была оформлена по всем требованиям закона. Налицо подделка очень высокого качества, - пояснила Елена Перегудова. - У госрегистратора сомнений в подлинности документа не возникло.
По итогам проверки полиция возбудила уголовное дело о мошенничестве, повлекшем лишение права гражданина на жилье (часть 4 статьи 159 УК РФ). Ведется следствие.
Когда вас нет дома
Мошенничество с домом на Рылеева можно было предотвратить, подав в любой офис МФЦ или Кадастровой палаты заявление о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника. В таких случаях в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) вносят специальную запись, и операции с "уводом" имущества становятся невозможны: если документы на распоряжение им поступают от кого-то, кроме владельца, их возвращают без рассмотрения. То есть продать дом или участок в подобной ситуации нельзя даже по подлинной доверенности.
Заявления принимают бесплатно вне зависимости от того, где расположен объект недвижимости. Запретить распоряжение без личного присутствия своим строением или участком в Воронеже вы можете хоть с Камчатки.
- Запись о заявлении вносится в ЕГРН. Она снимается только в трех случаях: когда собственник об этом просит, когда он сам (или его законный представитель) совершает сделку с объектом и на основании решения суда, - сообщила глава воронежского управления Росреестра. - Это очень простой и эффективный механизм защиты своих прав.
Если вы - покупатель
Бдительным должен быть и тот, кто приобретает недвижимость. Выбирая объект, стоит найти его на публичной кадастровой карте в Интернете. Так можно бесплатно и быстро узнать уровень собственности на объект, его границы и вид разрешенного использования земли. Может оказаться, например, что приглянувшееся вам местечко расположено в подтопляемой зоне или в зоне охраны памятников культурного наследия, а это накладывает определенные ограничения на строительство.
- Надо иметь в виду, что публичная кадастровая карта - сервис справочный. Сведения оттуда достоверны, но не являются официальным документом. Информацию можно получить также на портале Росреестра (www.rosreestr.ru) через бесплатный сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online", введя кадастровый номер, условный номер либо адрес, - рассказала Елена Перегудова.
Другой вариант - до совершения сделки получить выписку об объекте из ЕГРН. В документе будут содержаться официальные сведения об объекте недвижимости, подпись должностного лица и печать органа. Это важно не только для покупателей, но и для продавцов, и для тех, кто принимает или передает недвижимость в дар либо в наследство. Нужно быть уверенным, что объект не находится под арестом и не является залоговым имуществом, что на него не наложены ограничения и обременения, что он не изъят для государственных или муниципальных нужд. Может статься, что кто-то другой заявил о правах требования на это имущество через суд или подал возражение в отношении зарегистрированного права. Запрос можно отправить в электронном виде или обычной почтой, передать лично работнику МФЦ или Кадастровой палаты. В выписке будут указаны основные характеристики объекта и данные о правах на него. Документ будет заверен подписью и печатью сотрудника Кадастровой палаты (если вы запросите его по Интернету - будет направлен документ с электронной цифровой подписью).
Если вам продают объект по доверенности, стоит проверить ее через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты. Бесплатно в течение пяти минут можно узнать, удостоверял ли нотариус тот документ, который вам предъявляют, и не была ли доверенность затем официально отменена.
"Амнистия" без границ?
Многие россияне за последние десять лет оформили права на участки и дома в упрощенном порядке - по закону о "дачной амнистии". При этом объекты ставились на кадастровый учет без проведения межевания. Но совсем скоро определять координаты и уточнять площадь участков все равно придется.
- В настоящее время разработан законопроект, согласно которому регистрация прав и кадастровый учет земельного участка станут возможны лишь при наличии сведений о границах. И тогда распорядиться участком, поставленным на учет по "дачной амнистии", будет невозможно без межевания, - предупредила Елена Перегудова. - А это процесс традиционно болезненный. В садоводческих товариществах процедура межевания проходит еще более или менее спокойно. Но вот на землях населенных пунктов борьба, например, за 20 сантиметров границы при участке в сорок соток может длиться годами.
В Воронежской области более половины участков поставлено на учет без границ. Если после принятия закона их владельцы дружно ринутся к кадастровым инженерам - те окажутся перегружены. Начнут растягивать сроки проведения работ и наверняка поднимут цены на свои услуги. Чтобы избежать такого поворота событий, стоит позаботиться о межевании уже сейчас.
И, конечно, не допускать глупых ошибок, чтобы не нарваться на недобросовестного специалиста.
1. На сайте Росреестра есть рейтинг кадастровых инженеров - можно посмотреть, кто работает активно, а кто нет, у кого было меньше ошибок и отказов в кадастровом учете.
2. Выбрав подходящего инженера, обязательно заключите с ним договор подряда, где будет прописана ответственность сторон и размер вознаграждения. Иначе предъявить какие-либо претензии будет невозможно.
3. Прежде чем принять и оплатить работу кадастрового инженера, обязательно требуйте, чтобы он проверил подготовленные документы через электронный сервис на портале Росреестра. Программа оценит качество межевого и технического плана, карты-плана территории и акта обследования, укажет на ошибки. А значит, вы избавитесь от лишних хлопот и расходов, которые при некачественном межевании неизбежны.
- Сервис выявляет более 70 процентов ошибок, которые допускаются кадастровыми инженерами. И стоит это для них всего 25 рублей, - добавила Елена Перегудова. - Более того, инженер может поместить межевой и технический планы на хранение в "Личный кабинет" и предоставить вам их идентификационный номер. Тогда для постановки объекта на учет останется только подать заявление с указанием этого номера. По нему госрегистратор сам найдет документ.