- Дом № 5а по улице Ф. Энгельса возводила фирма "ДСК". При покупке квартир нам объяснили, что на первых порах будет какая-то УК (понятно, что аффилированная с застройщиком), а дальше, мол, сами решите. В 2013 году мы внесли деньги, а только в мае-июне 2014-го у большинства началось оформление права собственности. До того нас в квартиры не пускали. Мы получили ключи и тут же - квитанции с долгами за ЖКУ за те несколько месяцев, когда не являлись еще владельцами жилья! С этого момента и тянется выяснение отношений с УК "Стройтехника", - рассказала член инициативной группы Екатерина Приходько.
По ее словам, активисты два года просили компанию пояснить, на каком основании она управляет домом. Наконец (когда сроки обжалования истекли) выяснилось, что такое решение приняло 58 процентов собственников в декабре 2013 года, менее чем через месяц после ввода объекта в эксплуатацию. Однако двое жильцов, получивших ордера на вселение почти сразу после сдачи дома, уверяют, что уведомлений о проведении общего собрания не было. Более того, при определении кворума должна была учитываться площадь только тех помещений, права на которые прошли госрегистрацию. А первая "зеленка", по данным активистов, была оформлена в феврале 2014-го.
- Протокол мы не смогли истребовать, хотя обращались даже в полицию и прокуратуру. Хотелось бы увидеть, кто голосовал. В личном общении этого установить не удалось, - добавила Приходько. - На наш взгляд, дом "Стройтехникой" фактически не обслуживается. Рабочие появляются только накануне проверок жилинспекции. Мы по очереди моем подъезд, убираем мусор, за свой счет сделали забор, чтобы во дворе не ставили машины и не справляли нужду посторонние люди. Когда сбоила автоматическая дверь на паркинге, который занимает два этажа дома, чинили ее наши же мужчины. УК уверяла, что у нее нет договора на обслуживание этого объекта. Теперь она его обслуживает и, когда автоматика ломается, каждый раз требует с нас по 400 рублей за "перепрошивку" ключей. Эту операцию можно сделать за сотню, если знать код. Кода не дают… Гидроизоляция на парковке такая, что в дождь образуется "болото". Фирма, которая строила дом, долго обещала что-нибудь предпринять, но воз и ныне там. За квартиры и места на парковке мы отдали немалые деньги, тариф на жилищные услуги приличный (21 рубль с квадратного метра) - хочется видеть, что платим не зря!
У дома есть крышная котельная, ею владеет организация, которая поставляет жильцам теплоэнергию. Цена на эту услугу, однако, оказались неожиданно высокими, так что некоторые ставили в квартирах бойлеры, чтобы экономить хотя бы на горячей воде. Екатерина Приходько через суд добилась снижения тарифа на тепло почти в три раза. Другим собственникам плату затем тоже пересчитали.
Активисты несколько раз пытались создать товарищество собственников недвижимости (ТСН), посылали в УК уведомление об этом и требовали передать техническую документацию. Но это решение общего собрания признавали нелегитимным из-за отсутствия кворума. По мнению инициаторов собрания, это происходило потому, что владельцы многих квартир в доме не живут и на собрания не ходят (удивительно в таком случае, что кворум был в 2013 году, до заселения основной массы людей).
Позиция учредителя и недавнего директора "Стройтехники" Светланы Траниной жесткая: жалобы жильцов являются недобросовестными, так как заявители не имеют реальной цели защитить свои интересы, а желают лишь навредить деловой репутации УК. Более того, из ответа Траниной следует, что ТСН не могло вести хозяйственной деятельности в доме (поскольку не имело на него техдокументации), однако выдавало работу "Стройтехники" за свою. И даже выставляло квитанции - с сентября 2015 по май 2016 года. А наиболее ярые жалобщики якобы занимались вандализмом (поджигали почтовые ящики, расписывали стены, разбрасывали мусор) и нападали на сотрудников УК. В одном из подъездов весной сгорел лифт, на парковке недавно сломались ворота с обеих сторон - выгода для жильцов от этого сомнительна...
Сейчас дело о ТСН рассматривается в суде. На одном из заседаний члены товарищества лично подтвердили, что голосовали за его создание. Суд не поверил и назначил экспертизу ста с лишним бюллетеней - на давность.
Тем временем "бунт" зреет в еще нескольких новых домах, переданных на обслуживание "Стройтехнике".
- Собственники жилья могут в любой момент принять на общем собрании решение о смене УК или выборе иного способа управления домом (например, через ТСЖ или вообще без посредников). Но выпускать платежные документы вправе только та управляющая организация, которая числится в реестре лицензий, - подчеркнула руководитель госжилинспекции по Воронежской области Диана Гончарова. - В Жилищном кодексе на этот счет есть недоговоренность, чем и пользуются недобросовестные участники рынка. Областная прокуратура разъяснила, что управление домом начинается с момента заключения соответствующего договора, но не ранее включения в реестр лицензий. Минстрой подготовил изменения в статью 198 ЖК РФ, чтобы это было прописано четко и однозначно.
В Воронеже бывают ситуации, когда новая организация, выбранная жильцами, не может добиться от прежней УК техдокументации на дом, а значит, и вступить в управление. Жилинспекция выдает нарушителям предписания, но исполняются они далеко не всегда, признала Гончарова:
- Процедура передачи домов затягивается, нелегитимные УК дублируют платежные документы. Если старая УК создает препятствия, новой нужно отстаивать позицию в судебном порядке. Но сменить управляющую организацию реально: мы уже внесли в реестр лицензий более 400 изменений (каждое говорит о передаче полномочий по управлению домом. - "РГ).
Ольга Фролова, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ в Воронеже:
- Ситуации, когда застройщик поручал дома "дружественной" УК на долгий срок, возникали раньше из-за того, что в городе не проводились конкурсы по выбору управляющей организации для новостроек. Дело в том, что застройщики не передавали в муниципальный архив инструкцию по эксплуатации МКД. Сейчас закон в этом плане выполняется. Да, на период, когда дом уже сдан, а собственники еще не заехали, застройщик передает его управляющей организации по своему усмотрению. Но через три месяца орган местного самоуправления обязан провести конкурс - и это уже делается. Даже если выигрывает та же компания, договор с ней составляют в администрации Воронежа. Там же рассчитывают тариф на содержание и текущий ремонт жилья. Независимо от того, на какой срок заключается договор, через год у жильцов возникает право перейти к другой УК либо выбрать иной способ управления. Эти решения принимаются на общем собрании. Важно, чтобы для начала был вынесен на голосование вопрос о расторжении отношений с прежней УК. Неважно, подписывали люди с ней договор или нет, - они же платили по квитанциям.
Телефон Центра общественного контроля в сфере ЖКХ в Воронеже: (473) 291-02-75.
Кстати
Дистанционная школа ЖКХ работает на портале Фонда содействия реформам местного самоуправления fondsrms.ru (раздел "Проекты"). Там можно бесплатно скачать памятки для собственников жилья (например, о том, как правильно читать квитанцию на оплату "коммуналки" и проводить общедомовые собрания) и посмотреть лекции об управлении домом, проведении капремонта или жалобах на УК Воронежские активисты уже несколько лет бесплатно учатся в "Народном институте" опорного университета (ВГТУ). Скоро к ним смогут присоединиться члены ТСЖ.