"Банки сегодня охотнее кредитуют не компанию-девелопера, а отдельные проекты, к качеству которых предъявляют достаточно жесткие требования, - рассказала председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Одним из обязательных условий большинство банков выдвигает требование вложения застройщиком собственных средств в размере не менее 20 процентов от стоимости проекта, а также наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации". Предпочтение банками такой схемы понятно - они стремятся снизить риски.
Как рассказали "РГ" в пресс-службе ВТБ, банк видит рост интереса от застройщиков премиум-класса. Объем займов в премиальном сегменте напрямую зависит от индивидуальных характеристик проектов, отметили в банке.
ВТБ сегодня рассматривает как крупные, так и относительно небольшие проекты. "Важным элементом структуры финансирования являются дольщики. В целом, более низкая ликвидность сегмента обуславливает более высокое участие собственными деньгами, чем, например, в сегменте эконом", - добавили в банке. В этом году в Москве предложение жилья и апартаментов класса премиум росло умеренными темпами в силу сокращения потенциальных площадок для девелопмента и сохранения умеренного аппетита застройщиков из-за высоких рисков этого класса жилья. По данным "Метриум Групп", в конце третьего квартала на рынке новостроек премиум-класса продавалось 2290 квартир. Объем предложения сократился за три месяца на 10,5 процента. "Около 90 процентов всех проектов на рынке реализуются в том числе на заемные средства, - рассказала управляющий партнер "Метриум Групп" (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. - Даже если девелоперу достаточно собственного капитала, он может взять кредит в банке для подстраховки на случай, если поток средств от дольщиков в какой-то момент ослабнет из-за проблем с продажами". Чтобы не задерживать строительство и не поставить под угрозу весь проект, застройщик использует банковский кредит для продолжения возведения здания. В ВТБ полагают, что уровень спроса и предложения в премиум-сегменте сейчас сбалансирован на фоне восстановления покупательной способности клиентов и реализации ранее отложенного спроса на объекты.
По данным Национального рейтингового агентства, в прошлом году объемы кредитования строительного сектора в целом выросли на 6,5 процента, до 1,3 триллиона рублей. В первой половине 2017 года выдача новых кредитов продолжила расти, прибавив 32,6 процента. Однако для большинства подрядных организаций длинные банковские кредиты остаются недоступными, отмечают эксперты Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний ВШЭ в обзоре "Деловой климат в строительстве во втором квартале 2017 года".
Предельная настороженность со стороны кредитных организаций во взаимодействии с подрядчиками вполне понятна, считают аналитики. Вид экономической деятельности "Строительство", по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей "плохих" долгов. Доля "токсичных" кредитов четвертой (проблемные ссуды с высоким кредитным риском) и пятой (безнадежные кредиты) категорий в строительстве на 1 марта 2017 года составляла 27,5 процента в рублях и 26,5 процента в иностранной валюте. Зона повышенного риска при этом начинается уже с 10 процентов.
Во втором квартале, как отмечают в ВШЭ, ускорилась тенденция к сокращению собственных средств застройщиков. 19 процентов девелоперов сообщили о снижении обеспеченности организаций собственными финансовыми ресурсами. Средняя обеспеченность девелоперов финансированием во втором квартале не превышала полугода.
Большинство строительных компаний в зависимости от конкретной ситуации и конкретного проекта использует сразу несколько схем финансирования. Чаще всего это средства соинвесторов и дольщиков плюс заемные. При этом стандартное соотношение доли собственных и заемных средств - 40 и 60 процентов соответственно, рассказала Ирина Доброхотова. Она добавила, что традиционно доля ипотечных сделок наиболее высока в комфорт-классе, однако в этом году часть заемщиков из сегмента "комфорт" перекочевала в сегмент "бизнес". Только за первый квартал этого года в сравнении с первым кварталом 2016 года доля ипотеки в бизнес-классе выросла с 19 до 28 процентов. При этом средняя сумма кредита за год выросла вдвое - с 3,9 до 7,8 миллиона рублей. "На сегодня доля ипотеки в бизнес-классе достигает 30 процентов, в новостройках премиум-класса - до 20 процентов", - отметила эксперт.
Кредиты для девелоперов в последние годы стали дешевле - ставки по займам на строительство снизились вслед за ключевой ставкой Банка России. По словам Марии Литинецкой, сегодня инвестиции в проект можно привлечь под 12-14 процентов, однако в каждом конкретном случае банк по-разному оценивает свои риски. Кроме того, существует множество схем проектного финансирования, которые включают разные сопутствующие расходы. "Поэтому эффективная ставка может доходить до 15 процентов", - добавила эксперт.
Размер займа, который банк одобрит застройщику, зависит исключительно от масштаба проекта: чем больше квадратных метров пойдут в залог банку, тем больше будет кредит. Стоимость строительства проектов премиум-класса может сильно варьироваться в зависимости от их масштаба, расположения и наполнения. "Ориентировочный объем инвестиций - 5-10 миллиардов рублей, - отметила Мария Литинецкая. - Однако, конечно, не все эти деньги застройщик получает от банка в виде кредита".
На параметры кредитования (включая размер, ставку и требования к обеспечению) влияет прежде всего доля собственного участия девелопера в проекте - при типичных условиях проекта банки требуют 20-50 процентов собственного участия, рассказала Ирина Доброхотова. Сроки кредитования обычно составляют от 2 до 5 лет (срок реализации проекта). Но возможны и исключения - все зависит от репутации компании и величины ее портфеля.