Уже сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты по ставке менее десяти процентов годовых, а в 2018 году она может снизиться еще на 0,5 - 0,7 пункта. Рынок ипотеки растет, многие эксперты даже называют его драйвером роста всего банковского сектора на ближайшие несколько лет. По данным ЦБ РФ, в Свердловской области за девять месяцев 2017 года банки выдали 19,8 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 34,2 миллиарда рублей, что на 22 процента больше прошлого года. После нескольких лет затягивания поясов люди приободрились, многие захотели улучшить жилищные условия, тем более выйдет это гораздо дешевле, чем два-три года назад.
А вот те, кто взял ипотеку на пике кризиса - в 2014 - 2016 годах, сейчас призадумались. Ставки, прописанные в их кредитных договорах, в полтора, а в некоторых случаях и в два раза выше нынешних. Многие задаются вопросом: как сделать так, чтобы платить меньше?
Самый простой способ - написать обращение в свой банк с просьбой снизить процентную ставку по действующему ипотечному кредиту в связи с заметным уменьшением ключевой ставки ЦБ. Волна таких обращений, судя по форумам в Интернете, обрушилась на банки еще в сентябре этого года. Некоторые узники ипотеки радостно писали, что им пошли навстречу и уменьшили процент, другие жаловались на отказ без видимых на то причин.
Финансовый омбудсмен РФ Павел Медведев на вопрос "РГ" по этому поводу подтвердил: жалоб на нежелание банков снизить ставку по кредиту очень много. Но он отмечает, что эти решения вполне правомерны, поскольку подобное обязательство банка практически никогда не прописывается в договоре. Таким образом, юридически заемщик не может принудить банк уменьшить стоимость ипотечного кредита.
Сегодня на сайте одного из лидеров российского рынка жилищного кредитования висит объявление: банк готов снизить ставки по ипотеке действующим клиентам до уровня 10,9 процента годовых. Но делает он это исключительно в заявительном порядке, анализируя дисциплинированность клиента, оценивая действующую процентную ставку по конкретному договору и остаток по кредиту. Естественно, никаких гарантий, что банк пойдет навстречу заемщику, нет.
Другая крупная кредитная организация вообще отказалась от программы рефинансирования ипотечных кредитов. По заверениям представителей банка, она появится в первом квартале 2018 года, а пока либо платите столько, сколько предусматривал первоначальный договор, либо ищите варианты рефинансирования кредита в других банках. Не каждый захочет связываться с повторным сбором всего пакета документов на получение ипотеки, поэтому, посетовав, соглашается на условия кредитора.
Но есть и те, кто готов потратить время и усилия, чтобы не отдавать десятилетиями львиную долю своих доходов банкирам. Так, екатеринбурженке Юлии Шталь удалось рефинансировать ипотеку в стороннем банке, снизив ставку с 13,1 процента до девяти и уменьшив срок кредита с 19 до восьми лет. В конечном счете ее переплата уменьшится на миллион рублей.
По сути, рефинансирование - это выдача нового кредита, поэтому банку нужно удостовериться в платежеспособности заемщика, оценить предмет залога, обеспечить страхование собственных рисков. Так что потенциальному клиенту придется вновь заказать отчет об оценке квартиры, предоставить справки о доходах, заключить договор со страховой компанией. Кажется, объем неподъемный, но, делая все постепенно, вполне можно справиться и без посторонней помощи. Банки заинтересованы в привлечении надежных заемщиков, поэтому их сотрудники, как правило, оказывают всяческую поддержку будущему клиенту.
А вот на содействие банкиров, выдавших первоначальный кредит, рассчитывать не стоит.
- У банка в залоге находится квартира, которую заемщику предстоит вновь заложить. К сожалению, часто, если не сказать как правило, "свой" банк не идет на сотрудничество, - говорит Павел Медведев.
С этим же столкнулась и Юлия. По ее словам, самым трудным было получить справку о размере оставшейся задолженности на конкретную дату - день сделки. Документ, утверждали сотрудники банка, делается в течение недели. Они не могли гарантировать, что справку подпишут нужным числом, а без этого сделка бы не состоялась. Юлии пришлось несколько раз беседовать с управляющим офисом банка, и только после того как она пригрозила жалобой в прокуратуру, ей согласились сделать бумагу с данными об остатке основного долга и процентов за пользование кредитом именно на дату новой сделки. В итоге Юля все-таки получила в новом банке гораздо более приятный глазу график выплаты кредита.
Теперь о том, кому из ипотечников выгоден "юрьев день", а кому - нет. Арифметика жилищного кредитования такова: сначала человек отдает банку проценты, а лишь потом приступает к выплате основного долга. Поэтому рефинансирование стоит затевать именно в первые годы действия кредита. Когда проценты уже по большей части погашены, смысла брать новый заем уже нет.
- Рефинансирование выгодно в тех случаях, когда сумма задолженности превышает 1,5 миллиона рублей, разница в ставках составляет два процентных пункта, а срок кредитования - более пяти лет, - считает директор департамента кредитования и страховых продуктов одного из коммерческих банков Антон Павлов.
Его коллега из другого кредитного учреждения Оксана Сивухина не столь категорична, но и она склоняется к мысли, что за рефинансированием нельзя бежать сломя голову.
- Необходимо все взвесить, сравнить графики выплат. Если сейчас ежемесячный платеж составляет 23 тысячи рублей, а после рефинансирования он уменьшится до 20 тысяч и это спасет ситуацию, надо действовать. А если ставка по ипотеке снизилась до 9 процентов, а вы брали под 11, то сначала посчитайте. Когда до погашения кредита остается пять лет, скорее всего, не стоит суетиться: вы вряд ли выиграете, поскольку осталось только "тело" кредита. Не все заемщики взвешивают "за" и "против", многие соглашаются отдавать по пять тысяч рублей в месяц в течение 20-30 лет, не задумываясь о том, какую сумму в итоге они переплатят.
Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:
- Позиция банков понятна: они не хотят отдавать своих клиентов конкурентам. Но рефинансирование ипотеки - это фактически получение нового кредита. Центробанк крайне негативно относится к переносу действующего кредита из одного банка в другой. Так что существенно повлиять на решение перекредитоваться в другом банке ваш текущий кредитор не может, тем более что чинить препятствия досрочному погашению кредита запрещено законом. Человек, занявшийся рефинансированием ипотеки, может столкнуться с нежеланием сотрудников банка, в котором он сначала брал кредит, идти навстречу и вовремя подготовить необходимые документы. Но, как правило, договориться получается у всех: скандалы банкам не на руку, поскольку такие ситуации всегда повышают риск оттока клиентов к конкурентам.
Что нужно сделать, чтобы рефинансировать ипотеку
1 Изучить предложения банков, выбрать для себя приемлемые по ставкам, условиям кредитования и требованиям к заемщику. На сайтах банков вся информация, как правило, есть.
2 Подсчитать расходы, которые придется понести ради рефинансирования (оплата услуг риелтора, заказ новой оценки квартиры, справки из банка, страхование, комиссии, внесение изменений в свидетельство о праве собственности), и сравнить их с той выгодой, которую вы получите в случае одобрения вашей заявки. Трезво оценить шансы получить новый кредит.
3 Собрать весь пакет документов, включая новый отчет о стоимости квартиры, новую страховку и справки из банка об остатке долга и отсутствии просроченных платежей.
4 Если вы единственный собственник залоговой квартиры и при ее покупке не использовался материнский капитал, то есть нет обстоятельств, осложняющих сделку, можно попробовать пройти весь процесс рефинансирования самостоятельно. Если же сделка подразумевает трудности, стоит обратиться за услугами опытного риелтора.