Плавающие ставки, которые могут меняться в зависимости от определенных условий, обычно вводятся банками для защиты от возможных скачков инфляции. Для заемщиков это может быть как очень выгодным условием, так и просто грабительским. К примеру, плавающие ставки распространены в Белоруссии, в связи с чем ставки там "гуляют" от 12 до 40 процентов, заемщикам сложно спрогнозировать размер платежей и во многом поэтому ипотека в стране развивается медленнее, чем в России.
Рекомендуемый Банком России механизм не предусматривает роста ставки - ее привязка к ключевой должна сработать только в сторону понижения. Это исключает появление нового поколения должников по аналогии с валютными заемщиками, которые потеряли способность выплачивать кредит после резкого роста ежемесячных платежей.
В российской практике кредиты под плавающий процент банки в основном выдают юридическим лицам, физлицам такие условия предлагает ряд банков по ипотеке.
"Полагаю, что включение в кредитный договор условия о снижении ставки вслед за ключевой ставкой ЦБ в целом положительно повлияет на рынок потребительского кредитования: клиенту не придется искать другой банк для рефинансирования, а банк при этом сможет сохранить проверенного заемщика", - отмечает управляющий директор Бинбанка Дмитрий Гузнер. Потерю клиентов, которые меняют банк в поисках лучших условий, банкиры считают самым серьезным риском на 2018 год.
"Сейчас банки занимаются рефинансированием только чужих клиентов", - говорит Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра "Русипотека". Своим же они часто отказывают в снижении процента. Отказы в рефинансировании кредитные организации объясняют тем, что рефинансирование собственных кредитов банком расценивается ЦБ как ухудшение кредитного портфеля, в результате банк вынужден увеличивать резервы. Письмо ЦБ дает банкам возможность при снижении ключевой ставки (которое способствует снижению рыночных ставок) сократить ставку и для своих клиентов.
Центробанк предоставил кредитным организациям возможность относить ссуды с измененной процентной ставкой в категорию качества "хорошее обслуживание долга". Это позволит банкам гибче работать с клиентами и предоставлять им условия обслуживания, соответствующие рыночным реалиям, не повышая нагрузки на капитал, объясняет Дмитрий Поляков, вице-президент, начальник управления кредитных продуктов банка ВТБ.
Теоретически банк сможет снизить ставку даже в одностороннем порядке, поскольку это ведет к улучшению положения заемщиков - на него одностороннее изменение условий договора не распространяется, хотя на практике, конечно, банки вряд ли станут сами снижать проценты, скорее, это будет делаться по заявлениям клиентов, рассуждает Гордейко. Но отказов в рефинансировании кредита в своем банке станет меньше, считает он.
Выше всего потенциал рефинансирования на ипотечном рынке. Он превышает 20 процентов от общего объема выданных кредитов, оценивал руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Михаил Гольдберг. Основной ипотечный портфель сегодня сформирован под ставку 12,5 процента. Когда разница между ставкой, под которую кредит был взят, и текущей приблизится к 3 процентам, клиенты начнут их активно рефинансировать. Уйдут ли они при этом в другой банк, зависит от политики кредитной организации. По оценкам АИЖК, снизить ставку за счет рефинансирования уже смогли около 75-85 тысяч семей, в рамках рефинансирования было выдано кредитов на общую сумму до 140-150 миллиардов рублей.
Уже в этом году долгосрочная равновесная ставка может достигнуть 6-7 процентов, следует из последнего заявления Банка России. Таким образом, общий потенциал ее снижения не столь велик - примерно полтора процента.
Средневзвешенная ставка по ипотеке за 2017 год упала с 12,48 процента до 10,64 процента, а в последние месяцы опустилась до уровня 10 процентов и ниже. Привязанный к ключевой ставке процент при этом имеет в этом году все шансы потерять также 1,5 процента. до 8,5. Правда, Сергей Гордейко отмечает, что фактическая экономия для заемщика может быть и меньше. Так как банк может прописать собственную методологию и снизить процент в пропорции к ключевой ставке.
Разница в полтора процента считается недостаточной, для того чтобы рефинансировать кредит в другом банке. Хотя по факту даже такое снижение процента может дать большую экономию при длительном сроке кредита. При ипотеке на 25 лет и кредите на 4 миллиона рублей под 11 процентов снижение ставки на 1,5 процента позволит сэкономить почти 1,3 миллиона рублей за весь срок кредитования. А ежемесячный платеж это уменьшит примерно на 4 тысячи рублей. Потратить меньше при рефинансировании в своем банке удастся и на дополнительных затратах, которые при переоформлении кредита понесет любой заемщик: оценке, страховке и пошлинах.
В сумме эти платежи составляют около 20 тысяч рублей. Еще одним плюсом для клиентов станет возможность понизить ставку без прохождения процедуры рефинансирования, которая сама по себе является сложной и трудоемкой для большинства заемщиков.