Обеспечили такую динамику упавшие ставки по ипотеке. По кредитам на новостройки ставка в январе 2018 года составила 9,61 процента (на 1,75 процентных пункта меньше, чем в январе 2017 года), а по кредитам на готовое жилье (вторичный рынок) - 9,97 (на 2,19 процентных пункта меньше). С января 2016 года средняя ставка в рыночном сегменте снизилась более чем на 3,3 процентных пункта. Такого темпа снижения не наблюдалось за всю историю ипотечного кредитования с 2004 года.
- Такое снижение ставок привело к тому, что процент по ипотеке на первичном и вторичном рынке практически сравнялся. За счет этого существенно возросла доля сделок с готовым жильем, - рассказала директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова. - Эта тенденция характерна в первую очередь для регионов, где уровень доходов зачастую не позволяет одновременно снимать квартиру и выплачивать ипотеку.
В "Метриум" отмечают, что сниженные ставки стали драйвером спроса на жилье в Москве. А в регионах подешевевшая ипотека к увеличению спроса не привела из-за низких доходов населения, которые к тому же продолжают сокращаться.
Выравнивание ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках привело к росту спроса на готовое жилье. Число сделок с новостройками, по данным ЦБ РФ, в 2017 году увеличилось всего на 2 процента (до 312 тысяч), а на покупку готовых квартир - на 27 процентов (до 1 миллиона). "Основной объем ипотечных сделок в 2017 году приходился на готовое жилье: их доля в общем объеме выдач составила 47,5 процента. Доля квартир в новостройках по итогам года составила 42,6 процента", - рассказали "РГ" в пресс-службе ВТБ. Управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов также подтвердил тенденцию: по его словам, ранее 60 процентов ипотечных кредитов выдавалось на покупку жилья в новостройках, 40 процентов - на вторичном рынке. В 2017 году эта пропорция зеркально изменилась. Смещение спроса в сторону вторички, помимо ставок, он объяснил также падением цен в сегменте готового жилья. Согласно исследованию ЦИАН, в прошлом году в 22 из 37 крупных российских городов стоимость вторичного жилья снизилась. Сильнее всего готовое жилье подешевело в Волгограде (на 9,5 процента), Тольятти (8,9 процента) и Калининграде (7,2 процента), а также в городах, граничащих с Москвой (в Рязани, Твери, Туле и Ярославле).
На первичном рынке, по словам Татьяны Калюжновой, в прошлом году вырос средний чек ипотечной сделки - в денежном выражении прирост составил 15 процентов. А уже в этом году вырос минимальный размер первоначального взноса.
С 2018 года ЦБ РФ ввел повышенные коэффициенты резервирования для банков по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20 процентов). По статистике регулятора, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10 процентов более чем в два раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30 процентов. "Размер среднего первоначального взноса в последнее время немного вырос, сейчас он составляет около 35 процентов от стоимости квартиры", - рассказали в пресс-службе ВТБ. В Абсолют Банке с 1 января размер минимального первоначального взноса был увеличен с 15 до 20 процентов. "Банк всегда придерживался консервативного подхода в кредитовании, поэтому в продуктовой линейке не было программ без первоначального взноса или со взносом 5-10 процентов, - пояснил Антон Павлов. - Мы считаем, что наличие собственных накоплений - важное подтверждение финансовой дисциплины заемщика".
Несмотря на увеличение минимального первоначального взноса, с января количество обращений за ипотечными кредитами растет. "Как показывает наша статистика, большинство заемщиков стремятся накопить сумму собственных средств в размере 30 процентов и более от стоимости приобретаемой квартиры", - пояснил Антон Павлов.
Аналитики ДОМ.РФ отмечают, что доля кредитов с просрочкой от 90 дней и больше достигла минимума за последние три года. В феврале 2018 года она снизилась до 2,19 процента от общего объема выданных ипотечных кредитов. Не уйти в просрочку помогают инструменты рефинансирования, предлагаемые банками. Ставки по таким программам часто приближены к тем, которые выдаются на новые ипотечные кредиты. Например, в Райффайзен Банке можно рефинансировать ипотеку по ставке от 9,5 процента, в Бинбанке - 9,3-9,5 процента, также заемщику может быть одобрена дополнительная сумма, которую можно потратить, например,на ремонт.
В ипотечном сегменте доля кредитов, выданных на рефинансирование действующих, составляет сейчас около 15 процентов. С учетом рефинансирования рост объемов выдачи "новой ипотеки" за два месяца 2018 года составляет около 70 процентов, посчитали в ДОМ.РФ.
По прогнозам агентства, в 2018 году будет выдано 1,3-1,4 миллиона ипотечных кредитов на сумму 2,5-2,7 триллиона рублей. Низкий уровень инфляции и прогнозируемое снижение ключевой ставки приведет к продолжению снижения ставок по ипотеке. По оценкам аналитиков, к концу 2018 года они могут упасть до 8 процентов.
Президент Владимир Путин в Послании к Федеральному Собранию отметил, что средняя ставка по ипотечным кредитам в России должна снизиться до 7-8 процентов, а стремиться нужно к 7. Позже его помощник Андрей Белоусов сказал, что до 7 процентов ставка может снизиться к 2024 году. Участники ипотечного рынка считают, что на это потребуется меньше времени. К концу этого года средняя ставка может достичь уровня 8,5-9 процентов годовых, полагает Антон Павлов. "По мере дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ РФ и замещения дорогих пассивов более дешевыми ресурсами банки будут пересматривать условия кредитования. При условии сохранения стабильной экономической ситуации и укрепления инфляции на уровне 3-4 процентов процентная ставка по ипотеке может достигнуть 7 процентов через 2-3 года", - отметил он.
2018 год может стать рекордным по объему продаж ипотеки, считают в ВТБ. "По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4-2,5 триллиона рублей, а портфель - 6 триллионов рублей. ВТБ в этом году планирует увеличить объем выдачи ипотеки на 35 процентов", - рассказали в банке.
По словам Татьяны Калюжновой, в этом году можно ожидать роста интереса к первичному рынку недвижимости за счет новой государственной программы по субсидированию ипотечных ставок для семей с двумя и более детьми, если ребенок родился в 2018 году. "Программа распространяется только на новое жилье от застройщиков, что станет дополнительным фактором роста интереса к первичной недвижимости, - пояснила эксперт. - Эта тенденция, по нашим оценкам, распространится в том числе и на регионы: ипотека под 6 процентов с учетом материнского капитала в качестве первоначального взноса будет доступна большинству жителей страны".