Грядет время монополий?
Поводом для беспокойства застройщиков стали изменения в федеральном законодательстве "О государственной регистрации недвижимости" и "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Новые нормы предполагают, что, прежде чем приступить к строительству многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, застройщики будут обязаны платить взносы в компенсационный фонд. Их размер составит 1,2 процента от суммы каждого договора долевого участия. Если застройщик обанкротится и не сможет выполнить обязательства перед дольщиками, деньги придется возвратить из средств фонда.
С 1 июля средства дольщиков смогут привлекать только организации, опыт работы которых составляет не менее трех лет, а объем введенного жилья превышает 10 тысяч квадратных метров. Изменения коснутся обязательной экспертизы проектной документации при малоэтажном строительстве, размера собственных средств застройщика и других аспектов.
В частности, по новым правилам застройщик больше не сможет самостоятельно принимать средства дольщиков и тратить их по своему усмотрению: деньги на возведение жилья новоселы должны будут вносить не в кассу строительной организации, а на специальные счета в банках. А банки, в свою очередь, будут предоставлять кредиты для расчета с поставщиками стройматериалов и подрядчиками.
Новая схема должна резко сократить, а в идеале - вообще свести на нет число обманутых дольщиков. В то же время она существенно осложняет работу строительных организаций, особенно входящих в сегмент предприятий малого и среднего бизнеса.
- Почти весь прошлый год наша фирма занималась подготовкой к постройке нового дома в Фабричном районе, - рассказывает заместитель руководителя костромской строительной фирмы Егор Сизов. - На месте аварийных бараков мы планировали возвести пятиэтажный кирпичный дом с парковками и детской площадкой. Занимались обменом, расселением старых квартир, подыскивали подходящие варианты для всех семей. Была проведена очень большая подготовительная работа. Довести ее до конца мы, судя по всему, увы, не сможем из-за ужесточения законодательства. Вход на рынок для молодых и небольших фирм теперь закрыт. Готовую площадку нам, очевидно, придется продавать кому-то из крупных игроков.
Динамика роста
В администрации Костромской области прошло совещание о перспективах развития строительного комплекса региона, участниками которого стали представители власти, строительных и проектных компаний, архитекторы, руководители ведущих банков, производители материалов. По данным департамента строительства, с 2012 года в регионе отмечается положительная динамика строительства и ввода жилья. Если в период 2007-2011 годов ежегодно вводилось в эксплуатацию около 150 тысяч квадратных метров, то в 2013 году этот показатель вырос до 228,2 тысячи, а в последние три года он превышает планку в 300 тысяч "квадратов".
Как сообщил глава депстроя Алексей Чепиков, в 2017 году на территории области при плане 310 тысяч квадратных метров ввели в эксплуатацию 310,3 тысячи квадратных метров жилья. Площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов составила 191,6 тысячи квадратных метров, индивидуального жилищного строительства - 118,6 тысячи.
Участники совещания отметили, что позитивную роль в решении жилищного вопроса костромичей сыграла политика государства, направленная на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. За 2017 год кредитные организации выдали населению региона почти пять тысяч жилищных кредитов, что на 23 процента больше уровня 2016-го.
- Спрос серьезно вырос с середины прошлого года. Как минимум на 40 процентов больше и заявок, и одобренных кредитов по ипотеке, - рассказал управляющий Костромским отделением Сбербанка России Вадим Лушин. - Это прямое следствие политики снижения ставок. Государство стимулирует первичный рынок, действует очень много эффективных программ, но все равно три четверти рынка приходится на вторичку…
Цена недоверия
В значительной степени причина такого соотношения кроется в недоверии жителей к долевым схемам строительства жилья. До 2015 года Костромская область считалась одним из самых благополучных регионов России: здесь не было ни одного обманутого дольщика. Однако после банкротства "СУ-155" реестр несостоявшихся новоселов начал пополняться: проблемы с достройкой домов возникли и у более мелких компаний. В отличие от "наследия" "СУ-155", для которого государство выделило банк-санатор, с завершением региональных недостроев приходится разбираться уже не федеральным, а областным властям и муниципалитетам. Они вынуждены тянуть за свой счет коммуникации и искать инвесторов, готовых взяться за достройку. Чтобы исправить ситуацию, приняли региональный закон о поддержке местных санаторов. Тем, кто согласится взять на себя бремя достройки чужого проблемного жилья, власти намерены выделять землю без торгов.
Стимулировать спрос на покупку жилья в новостройках, по мнению представителей отрасли, необходимо за счет снижения цены за квадратный метр. Достичь этого можно через уменьшение финансовой нагрузки, которую застройщики несут при техническом подключении к сетям. Кроме того, для решения проблемы обеспечения жильем бюджетников в Костроме намерены развивать социальные жилищно-строительные кооперативы, которым земля под застройку выделяется на льготных условиях. Благодаря этому врачи, учителя и молодые семьи получают готовое жилье в новостройках с социальной отделкой по цене в полтора-два раза ниже рыночной.
Однако представители небольших компаний опасаются, что с изменением правил игры они окажутся чужими на "празднике жизни": лучшие строительные заказы достанутся крупным игрокам, а предпринимателям с малыми оборотами придется сдать патенты.
- Мне кажется, в борьбе с обманом дольщиков у нас перегнули палку, - поделился своими опасениями с "РГ" строитель Сергей Соболев. - Я общаюсь с коллегами из других небольших строительных компаний, их уже сейчас от этих нововведений лихорадит. Ужесточились требования к уставному капиталу, объемам ввода жилья, банковскому обслуживанию. Мы полгода расселяли жильцов, готовили место под строительство нового объекта с привлечением средств дольщиков. После первого июля условия усложняются настолько, что работать станет невыгодно. Рынок будет монополизирован, стоимость договоров долевого участия повысится, а объем строительства многоквартирных домов значительно сократится.
Илья Яхонтов, депутат Костромской областной думы, член совета директоров ОАО "Строймеханизация":
- На мой взгляд, представители небольших строительных компаний зря переживают в связи с введением нового закона. На самом деле, ничего страшного не произошло. Закон коснется тех, кто получит разрешение на строительство после первого июля. Цель - не нарастить количество квадратных метров, а обезопасить дольщиков. Важно понимать, что закон носит временный, переходный характер. В послании Федеральному собранию президент отметил, что темпы строительства жилья должны вырасти, а ипотека - стать более доступной. Предполагается, что к 2020 году Россия должна уйти от долевого строительства. Постепенно мы перейдем к той схеме, которая сейчас действует в Европе. Она предполагает проектное финансирование со стороны банков. Пока наши банки не готовы кредитовать застройщиков. Существует рейтинг, в котором строительная отрасль находится в четвертом или пятом классе: это "практически невозвратные" или "абсолютно невозвратные" кредиты. Ситуация должна измениться. По новому закону деньги из банка будут перечислять застройщику не бесконтрольно, а за проведение определенных подрядных работ. Такая схема должна защитить участников долевого строительства.
Вадим Лушин, управляющий Костромским отделением Сбербанка России:
- С 1 июля 2018 года Сбербанк России реализует программу кредитования проектов жилищного строительства при осуществлении расчетов по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. В соответствии с "дорожной картой" правительства РФ к 31 декабря 2020 года планируется, что 95 процентов продаж по договорам долевого участия будет осуществляться с использованием таких счетов. Схема следующая: ипотечный кредит, выдаваемый участнику долевого строительства - покупателю квартиры, перечисляется на специальный эскроу-счет, застройщику в аналогичной сумме перечисляется кредит на строительство. На этом счете средства покупателей блокируются до окончания строительства. Когда квартира передана покупателю, то средства перечисляются застройщику, в противном случае деньги возвращаются покупателю.
Справка "РГ"
По данным регионального департамента строительства, на территории Костромской области по состоянию на 1 января 2018 года 75 организаций привлекали средства граждан для долевого строительства 119 домов. С жителями строители заключили 4277 договоров долевого участия на 11,219 миллиарда рублей. Эта сумма сопоставима с собственным годовым доходом регионального бюджета. В первом квартале 2018 года власти провели три внеплановые проверки соблюдения законодательства о долевом участии в строительстве, по результатам которых два юридических лица и два должностных лица были привлечены к административной ответственности. Нарушения касались привлечения средств дольщиков до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, размещения неполной информации на официальном сайте застройщика, а также предоставления недостоверной отчетности.