Без денег и квартиры
Однако радужные цифры внушают опасения не только экспертам, но и горожанам. Так, на грани банкротства оказался крупнейший девелопер - инвестиционно-строительная группа Normann, которая возводит объекты как в Петербурге, так и в прилегающих к городу районах на территории Ленинградской области.
Большой скандал разгорается, в частности, с дольщиками ЖК "Десяткино 2.0". Причем патовая ситуация, в которую загнали жителей застройщик и власти региона, не оставляет дольщикам шанса на приемлемое для них решение вопроса.
В числе обманутых дольщиков сегодня фактически находятся порядка 6000 семей, поверивших в обещания Normann и вложивших свои накопления в строящиеся объекты на первоначальной стадии - в 2013-2014 годах.
- Нам была обещана сдача первой очереди в декабре 2016 года, а ключи мы должны были получить в октябре 2017-го, - рассказывает участница строительства "Десяткино 2.0" Елена Воронцова. - Тревогу мы забили в начале прошлого года, когда увидели, что никаких работ на стройплощадке не ведется.
Более того, постоянный мониторинг дольщиками своей стройки убеждал: работы здесь постепенно сворачиваются - на стройке регулярно появлялись лишь охранники, рабочих почти не было, в скором времени оттуда увезли и башенные краны. А сегодня с огороженной территории увозят уже и вагончики-бытовки, что однозначно свидетельствует: строительство в "Десяткино 2.0" заморожено.
Елена, как и 95 процентов остальных 1600 дольщиков этого ЖК, полностью оплатила свою будущую квартиру: по ценам 2014 года это было 2,3 миллиона рублей. Однако ни получить обратно вложенные средства, ни добиться от застройщика или властей региона внятного ответа на вопрос, когда же все-таки она и другие дольщики въедут в свои квартиры, никто не может.
Уже к середине марта 2018 года в отношении Normann в службе судебных приставов находилось дел на 130 миллионов рублей, включая 9 миллионов рублей неустоек и штрафов, требуемых дольщиками.
Кто виноват?
Цифры впечатляют. Из 1672 квартир жилого комплекса "Десяткино 2.0" продано 1644, сумма, собранная с дольщиков, - 3 миллиарда 280 миллионов рублей. Почти полностью распроданы квартиры в "Десяткино", из 334 квартир реализованы 329. Сумма обязательств компании перед дольщиками составила 730 миллионов рублей. В "Морошкино" из 1068 квартир продали 598. Сумма, собранная с покупателей, - 904 миллиона рублей. В первой очереди жилого комплекса "Яркий" общее количество квартир - 825, продали - 636. Сумма обязательств перед дольщиками - 1 миллиард 100 миллионов рублей. Напомним: сроки сдачи этого жилья: 2016 - первый квартал 2018 года, то есть они давно уже истекли.
На сегодня менеджмент компании Normann заключил 3200 договоров долевого участия на общую сумму 6 миллиардов рублей. И это только на территории Ленинградской области.
Неблагополучие ситуации, до которой довел своих дольщиков Normann, подтверждает и проверка прокуратуры, обнаружившая "нецелевое использование средств" в размере 1,8 миллиарда рублей. Об этом заместитель начальника по надзору областной прокуратуры Петриченко сообщает дольщику Игошеву.
Однако как "вынуть" из активов Normann эти деньги и вернуть их в строительство? Судя по всему, ни у надзорных органов, ни у властей региона, ни у самого застройщика нет внятного ответа на этот вопрос. Во всяком случае, на последней встрече, где глаза в глаза с дольщиками встретились и генеральный директор Normann Владимир Смирнов, и областной вице-губернатор Михаил Москвин, и заместитель председателя комитета строительного надзора Дмитрий Лобановский, удовлетворительные ответы не прозвучали.
- Правительство Ленинградской области предлагает один вариант: банкротство компании и перевод нас, дольщиков, в пайщики ЖСК. А это значит, мы снова должны будем раскошеливаться на достройку своего дома. Словом, "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Хотите достроить дом - создавайте ЖСК. Хотите инвестора - можете найти его сами, - возмущается Елена Воронцова. - Никакого регулирования ответственности застройщика. Никаких вариантов, которые могли бы реально помочь нам в решении проблемы.
При этом многие дольщики Normann попали в очень сложные жизненные ситуации - кто-то приехал из других регионов и вынужден снимать жилье; не имея прописки - не может устроить ребенка в детсад, получить квоту на лечение и пр. Власти обещали им помочь с регистрацией в общежитии, но даже это обещание не выполнили.
Доведенные до отчаяния дольщики на трехсторонних встречах предлагают свои способы решения проблемы, вплоть до самых курьезных - например, достроить дом методом "народной стройки", ведь в их среде есть и квалифицированные каменщики-строители.
Однако внятную "дорожную карту" им в ответ пока не может предъявить никто.
Что делать?
Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, предостерегает:
- Надо с осторожностью относиться к юристам, которые предлагают дольщикам подать в суд на расторжение договора и взыскание пени за просрочку. Они обещают, что суд выиграют. Действительно, выиграют наверняка. Только деньги по этому решению вы получить вряд ли сможете: денег-то у ответчика нет! Стоит ли тогда получать заведомо нереализуемое решение суда, да еще и платить за это? С другой стороны - если деньги у застройщика есть, может быть, лучше подождать, когда он закончит строительство, передаст вам квартиру, а потом уже и разбираться с ним в суде? Мне кажется, в данном случае лучше руководствоваться принципом "не навреди".
По словам эксперта, обращаться в СРО тоже бессмысленно: СРО к долевке отношения не имеют, они по закону не имеют права тратить средства компенсационного фонда на удовлетворение прав дольщиков. Точно так же бесполезно уповать и на компенсационный фонд по защите дольщиков, который был создан в прошлом году: Normann в него денег не перечислял, а стало быть, и на выплаты своим дольщикам из него рассчитывать не может.
Что остается? По мнению Олега Островского, выход один - тесно взаимодействовать с органами исполнительной власти регионов.
- Но не так, как рассчитывают сейчас дольщики: "пусть власти вложат деньги в завершение строительства долгостроев, и мы получим свои квартиры", - говорит он. - Деньги из бюджета региона власти на достраивание таких жилых комплексов тратить не могут, это нарушение Бюджетного кодекса РФ. Но власти могут и должны помочь застройщику найти инвестора, который будет готов вложить деньги в достраивание этих домов.
Найти его не так просто: инвестора надо заинтересовать какими-то преференциями. Причем самой ГК Normann сделать это сложнее: ведь она уже потеряла доверие, репутация у нее "подмочена".
- Кроме того, власти могут, например, помочь продать те активы, которые у нее есть, - отмечает эксперт. - И, насколько мне известно, они готовы пойти на этот шаг. Для этого им необходимо знать все подробности финансового состояния компании, в первую очередь - какие у нее есть участки под застройку, может - уже с полученным разрешением. Судя по всему, Normann пока темнит, не раскрывает всех своих активов, и по этой причине у власти не развязаны руки, чтобы составить внятную "дорожную карту" для решения проблемы.
Кроме того, напоминает эксперт, власти могут снять с компании все социальные обязательства, а это очень большое финансовое облегчение. Могут помочь привлечь банковские кредиты, но для этого им тоже надо знать всю подноготную состояния дел и активов Normann.
Что касается банкротства застройщика, то, по словам Олега Островского, это не лучший вариант для дольщиков. С одной стороны, вместо нерадивого управляющего компанией появляется подконтрольный органам власти и дольщикам конкурсный управляющий. Но чтобы завершить строительство в ходе банкротства, ему надо найти стороннего инвестора. Сделать это непросто, хотя бы потому, что подавляющее большинство квартир уже распродано, потенциальному инвестору такой объект малоинтересен.
Кроме того, здесь следует учитывать такой нюанс: суд по банкротству и назначению конкурсного управляющего рассматривает дело (обязательно с участием дольщиков и представителей контролирующего органа ), но лишь в отношении той конкретной компании, с кем у дольщиков был заключен договор. Normann - это группа компаний, поэтому дольщики, добивающиеся банкротства, должны четко понимать, с какой именно из компаний, входящих в эту группу, у них заключен договор. Потому что помогать своими активами рассчитаться с обманутыми дольщиками из "чужой" компании-банкрота группе, имеющей активы, будет крайне сложно.
Схема завершения строительства в рамках банкротства застройщика путем создания ЖСК самими дольщиками тоже возможна, но это касается объектов с высокой степенью готовности и, желательно, с наличием свободных квартир, средства от реализации которых можно будет направить на стройку. Иначе дольщикам, фактически уже членам ЖСК, надо будет вносить дополнительные средства. Кроме того, закон о банкротстве установил достаточно жесткие условия для реализации такой возможности. Она далеко не всегда возможна, хотя и в городе, и в области такие случаи, пусть и редкие, но есть.