Переезжаем в центр
Надежда Борисовна, этапы экономического развития нашей страны всегда совпадали с переменами на жилищном рынке. 1990-е годы - массовая приватизация, сейчас - время ипотеки. Что придет им на смену?
Надежда Косарева: Сейчас мы переходим к этапу, который условно можно назвать "создание комфортной городской среды". Это когда квартира нужна не только как крыша над головой. Для человека становится важным, в каком доме он живет, что вокруг, есть ли детская площадка, далеко ли до работы или поликлиники, в какую школу пойдет ребенок.
То есть застройка на окраине городов отойдет в прошлое?
Надежда Косарева: Думаю, многие города станут более компактными. Эффективнее будет использоваться уже застроенная территория. По такому принципу устроены города на Западе. Там самая высокая плотность населения в центре, а дальше к периферии идет снижение плотности и этажности застройки.
Почему у нас наоборот?
Надежда Косарева: Причин много. Но постепенно и Россия придет к тому, что вокруг городов будет развиваться коттеджная и малоэтажная застройка, а в центре - расти высотки. Правда, процесс этот медленный, градостроительные изменения займут минимум 50-70 лет.
Пока важнее крыша
Считается, что создание той самой комфортной городской среды негативно влияет на уровень доступности жилья.
Надежда Косарева: Сейчас большинство новостроек возводится именно на периферии городов потому, что люди пока согласны поступиться качеством городской среды, затратами времени на поездки на работу и так далее - была бы крыша над головой по доступной цене.
И зарубежный опыт показывает, что как только городские власти начинают заботиться о комфортности городской среды, то стоимость недвижимости увеличивается. Такова плата за комфортную городскую среду. Все страны это понимают и осознанно идут на это, выделяя больше ресурсов на обеспечение доступности жилья для низкодоходных групп населения.
В России в основном строят многоподъездные многоэтажки, где до половины - квартиры-студии до 30 кв. метров. Получается такой муравейник.
Надежда Косарева: На сегодня такая планировка отвечает запросам потребителей. У людей мало денег, на большую квартиру не хватает. А потребность в жилье есть.
Но такая ситуация скорее характерна только для крупных городов, где семей гораздо больше, чем квартир. В стабильном, процветающем городе всегда квартир должно быть процентов на пять больше, чем домохозяйств, - это обеспечивает рынок жилья.
Но и плохо, когда доля пустующего жилья составляет 20 процентов и больше. В качестве такого примера можно назвать Магадан и другие северные поселения, где полно домов, заселенных только наполовину.
Двадцать лет ожидания
Нас ждет дальнейшее развитие рынка ипотеки? Есть ли ей альтернатива?
Надежда Косарева: Ипотека - инструмент замечательный. Она дает возможность не ждать долгие годы, пока накопишь деньги. Но, конечно, есть и недостатки.
Во-первых, банки выдают кредит, исходя из финансовых возможностей заемщика, для чего надо иметь определенный уровень дохода, а также средства на первый взнос. Во-вторых, нужна определенная психологическая установка. Ведь человек соглашается долгие годы жить в долг.
Но ипотека как инструмент для людей, которые в состоянии ею воспользоваться, должна быть обязательно. В 2004 году, когда развитие ипотеки только начиналось, взять ее могли позволить только 9 процентов семей. Сейчас таких уже больше 35 процентов. Это средние показатели по стране. Там, где жилье дороже, доступность его приобретения с ипотекой ниже.
Люди с каким доходом попадают в эти 35 процентов?
Надежда Косарева: Это семьи, месячный семейный доход которых составляет 90 тысяч рублей и более. Однако любой расчет здесь условен.
За основу, как правило, берется семья из трех человек и квартира размером 54 квадратных метра (по 18 метров на человека). Семья может быть и с более низким доходом, но у нее уже есть какое-то жилье и нужно просто расширить его площадь.
Понятно, что для таких граждан даже при меньшем количестве денег доступность приобретения другого жилья большей площади с ипотекой возрастает, поскольку за счет продажи имеющегося жилья можно оплатить больший размер первого взноса и потребуется меньший размер кредита.
Также надо понимать, что не все 35 процентов нуждаются в покупке квартиры, не все берут ипотечный кредит. Это просто критерий максимальной финансовой доступности. Сейчас государство поставило цель к 2024 году довести этот показатель до 50 процентов. При условии снижения инфляции, снижения ставок по ипотеке и роста реальных доходов населения я думаю, что это вполне реально.
Но ведь останутся и другие 50 процентов.
Надежда Косарева: Верно. И вот у них, к сожалению, крайне мало перспектив по улучшению своих жилищных условий. Даже если мы говорим об очередниках, которые стоят в очереди на получение социального жилья. Среднее время ожидания в очереди по стране сегодня составляет 20 лет. В некоторых городах процесс вообще не движется.
Есть различные программы на уровне регионов - где-то дают субсидии на приобретение жилья, где-то субсидируют процентную ставку. Но они не охватывают большие массы людей. Именно поэтому при всех достоинствах ипотеки нам нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий, которые будут доступны для людей с более низкими доходами или другими потребительскими предпочтениями.
Если не ипотека, то что?
Надежда Борисовна, вы сказали, что при всех достоинствах ипотеки нужно расширять линейку вариантов улучшения жилищных условий семей. И что это может быть?
Косарева: Например, коммерческое арендное жилье. Оно могло бы решить жилищный вопрос как минимум двух категорий населения. Первая - это приезжие из других регионов, которые не торопятся (или не могут) сразу купить квартиру в новом городе. На какое-то время им удобнее снимать квартиру. Собственно, это сейчас и происходит на "сером" рынке, где взаимоотношения с наймодателем очень неустойчивые. Вторая категория - молодежь, которая хочет отделиться от родителей. У них тоже еще нет денег на покупку своей крыши над головой. Опять же удовлетворить их потребность сегодня можно только на "сером" рынке. Для сравнения, во многих крупнейших городах Европы доля арендного жилья доходит до 80 процентов. У нас - 80 процентов или даже больше квартир находится в собственности россиян.
С чем это связано, с нашим менталитетом?
Косарева: Причин много, но менталитет, конечно, имеет большое значение. Тридцать лет назад, когда началась приватизация, людям "грела душу" возможность стать собственником квадратных метров. При этом к найму жилья у нас относятся как к чему-то временному, чужому.
Вторая причина - экономическая. Сегодня строить коммерческое арендное жилье нерентабельно. Застройщики работают "на короткие дистанции" - два-три года - и спешат выйти из проекта. Это связано с тем, что нет длинных кредитных ресурсов, когда можно инвестировать на 10, 15, 20 лет в проект и получать возврат средств в течение длительного периода. Плюс очень трудно конкурировать с "серым" рынком, который налогов не платит да еще и цены может держать низкие, так как нет необходимости возврата инвестиций (основная часть сдаваемого жилья приватизирована бесплатно). Вкупе это привело к тому, что проекты коммерческого арендного жилья почти не реализуются. Еще один сегмент, который мог бы быть доступен гражданам с невысокими доходами, - это некоммерческий наем.
Это социальное жилье?
Косарева: Слово "социальное" в России применяется к договору соцнайма. Такое муниципальное жилье предоставляется в основном очередникам и еще нескольким группам населения. В Европе же под социальным жильем понимается доступное для найма жилье. Это когда на некоммерческих условиях муниципалитетом либо даже коммерческой или некоммерческой организацией создается специальный жилищный фонд. Квартиры сдаются внаем по регулируемым ценам, которые должны быть по карману определенным слоям населения - тем, кто не может себе позволить ни купить, ни снять жилье на рыночных условиях. Это не значит, что компания-наймодатель не получает прибыли. Но эта прибыль, как правило, очень небольшая и идет на формирование того же некоммерческого жилищного фонда.
Такое жилье, понятно, дешевле коммерческого.
Косарева: Конечно. В 2014 году в России была создана вся законодательная база для строительства подобных наемных домов социального использования, все квартиры в которых должны принадлежать одному лицу и предоставляться внаем. В домах такого типа не менее половины квартир должны передаваться на основе договора некоммерческого найма. Остальные могут сдаваться по договору коммерческого найма. Правда, пока построено всего несколько таких домов в Санкт-Петербурге.
Выходит, будущее именно за некоммерческим наймом?
Косарева: Не только. Я вообще за многообразие. России нужны наемные коммерческие и некоммерческие дома, а также жилищно-строительные кооперативы. Такой кооператив выступает в роли застройщика, за счет чего можно сэкономить от 30 до 50 процентов на строительстве дома.
В идеальной структуре рынка сколько каждый из перечисленных вариантов должен занимать?
Косарева: Идеала нет. В каждом городе свои потребности. В мегаполисах "серый" наем сегодня составляет порядка 10-15 процентов. Будет замечательно, если к этой цифре мы добавим еще 10 процентов легитимного коммерческого наемного жилья и столько же некоммерческого наемного фонда. На долю ЖСК также может приходиться 5-10 процентов. Но это скорее касается именно крупных городов, потребность в таких фондах в небольших городах ниже, а в сельской местности и вовсе отсутствует.
Немного, честно говоря. Почему нельзя больше?
Косарева: Я не говорю, что нельзя. Нужно с чего-то начать. Ипотека ведь тоже появилась относительно недавно. А сейчас в год уже выдается больше миллиона кредитов.
Может быть, нужно подключить государство?
Косарева: Государство должно поддерживать такие проекты. Но главное, оно должно формировать условия для эффективности таких проектов. Даже просто сигналы со стороны власти о важности развития таких форм играют большую роль. Я надеюсь, лет через 10 в самых крупных городах мы приблизимся к той структуре жилищного фонда, о которой я сказала . Будут коммерческие и некоммерческие наемные дома.
А что будет с собственностью на жилье?
Косарева: Собственность останется доминирующим сегментом. К остальному люди еще должны привыкнуть.