С 22 октября он увеличил ставки по кредитам на квартиры в новостройках и рефинансированию на 0,4 процента, а на готовое жилье - на 0,6 процента. Ипотека, которую клиенты могут получить по двум документам, подорожала на 0,2 п.п.
Теперь Сбербанк выдает кредиты на строящиеся квартиры под 9,5 процента, по программе субсидирования партнеров-застройщиков - под 7,5-7,8 процента в зависимости от срока. Покупку готового жилья банк кредитует под 9,7-10,1 процента, для молодых семей - под 9,2-9,6 процента, (по двум документам - под 10,3-10,7 процента, молодым семьям - 9,8-10,2). Ипотека других банков рефинансируется под 9,9-11,9 процента.
Рост ставок по жилищным кредитам может заставить россиян снова обратить внимание на малогабаритное жилье площадью до 30 квадратных метров. В последнее время на фоне дешевой ипотеки оно пользовалось устойчивым спросом лишь у одиноких молодых людей, студентов и компаний, покупавших мини-квартиры для своих командировочных сотрудников.
За прошедший десяток лет средняя площадь квартир в новостройках-многоэтажках в России уменьшилась на 20 процентов: с 64,6 до 51,6 квадратных метра. Такие цифры со ссылкой на данные Росстата в своем бюллетене приводит Аналитический центр при правительстве РФ. На рынке стали появляться такие форматы, возврат к которым, казалось бы, уже невозможен - квартиры-клетушки площадью до 20-25 квадратных метров. Таким образом застройщики лишь реагировали на стремление граждан найти компромисс между желанием решить жилищный вопрос и стесненностью в средствах на фоне сложной экономической ситуации.
Мини-жилье стало пользоваться спросом, хотя популярность небольших квартир вовсе не означала, что жилищный минимализм стал для россиян привычным делом. Те, у кого было достаточно средств, строили жилье сами, и здесь приоритеты не менялись: показатель средней площади частных домов в течение 10 лет за редким исключением оставался выше 130 квадратных метров.
В Европе, где небольшие квартиры-студии получили распространение более 20 лет назад, формат малогабаритного жилья в периоды экономического роста и увеличения благосостояния населения остается актуальным. В России, по ожиданиям экспертов, приоритеты граждан должны были начать меняться и "квартиры для пиджака" - постепенно вытесняться с рынка жильем более оптимальной площади. Но время и относительно низкие ставки по ипотеке скорректировали лишь структуру спроса на "мини".
Многие покупатели, которые при более дорогом кредите рассматривали компактные квартиры при первой же возможности переключили внимание на недвижимость большего метража. "Скажем, если клиенты готовы были купить только студии площадью 30-35 квадратных метров, то со снижением ставок по ипотеке они смогли позволить себе квартиру площадью 40-45 квадратных метров. Конечно, граждане выбирали именно второй вариант", - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Но на место одних покупателей пришли другие. Относительно дешевые жилищные кредиты открыли возможность приобрести жилье тем, кто раньше о собственной крыше над головой мог только мечтать. В результате спрос сконцентрировался вокруг нескольких категорий населения. Среди покупателей малогабаритных квартир стало больше молодежи: студентов, недавно закончивших учиться специалистов, молодых семей без детей. Они рассматривали покупку такого жилья для проживания в течение нескольких лет, чтобы потом перепродать его и вложиться в более просторную жилплощадь. "Пакетными сделками" со студиями скромного метража также заинтересовались крупные компании. Они приобретали их для размещения своих сотрудников, часто приезжающих в Москву в командировки.
Наконец, малогабаритный формат стал привлекать граждан-инвесторов: такие квартиры имели самый низкий входной порог на рынке недвижимости, дорожали по мере строительства быстрее многокомнатных квартир, а также были весьма востребованы на арендном рынке, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум".
Эти тренды сохраняются и сегодня. По оценкам риелторов, доля небольших квартир-студий в предложении составляет около 5 процентов, а в структуре продаж - 7-9 процентов. То есть студии пользуются весьма высоким спросом, констатирует руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.
Рост ставок по ипотеке может снова внести в ситуацию свои коррективы. "Сегодня большая часть сделок в сегменте новостроек совершается именно с привлечением ипотеки, поэтому изменение стоимости кредитов очень чувствительно", - говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".
Однако речь опять же не идет о том, что мини-квартиры престанут пользоваться популярностью. Если ипотека значительно подорожает, можно ожидать, что круг потенциальных покупателей небольших квартир сократится, полагает Кирилл Игнахин. Однако обвала в числе реальных сделок ожидать также не следует, ведь в сегмент вернутся те клиенты, которые сейчас рассчитывают на более крупные по площади квартиры. С этой точки зрения малогабаритное жилье - очень гибкий продукт, отмечает Игнахин. Кроме того, если увеличатся ставки по ипотеке, то многие потенциальные покупатели студий переориентируются на рынок аренды. В этой связи к малогабаритному жилью возрастет интерес инвесторов, рассчитывающих сдавать его внаем. Иными словами, студии едва ли останутся совершенно невостребованными в современных условиях.
По словам Марии Литинецкой, с одной стороны, рост ипотечных ставок должен привлечь дополнительный спрос к малогабаритному дешевому жилью.
С другой стороны, Банк России выступает против роста доли ипотеки без первоначального взноса. А ведь именно такими программами часто пользовались студенты, молодые специалисты, активно приобретающие студии. "Так что, ситуацию на рынке малогабаритного жилья сегодня определяют два противодействующих фактора, так что доля студий в общем объеме сделок, полагаю, останется на прежнем уровне", - резюмирует Мария Литинецкая.