"РГ" рассказывала о проблеме в статье "Поторопились?" (Экономика Юга России от 21.11.2017 г.) - пятиэтажка по улице Артдивизионовской была признана самостроем, правительство Севастополя выиграло судебную тяжбу и включило ее в список объектов, подлежащих сносу. Она не была введена в эксплуатацию, но заселена. Люди жили без газа, за воду и электричество платили по строительным тарифам.
Многоквартирный жилой дом вырос в 2014 году на трех земельных участках, выданных частным лицам для строительства индивидуальных жилых домов. Застройщик уверял: все законно. По украинскому законодательству на таких участках разрешалось возводить дома высотой до пяти этажей, привлекая деньги дольщиков. Есть проектная документация, декларация о начале выполнения строительных работ, поданная в феврале 2014-го. Назначенные судом экспертизы показали, что здание соответствует нормам и правилам и не угрожает безопасности жильцов. Стороны пытались заключить мировое соглашение, но из-за запутанной истории со сменой собственников этого так и не произошло. Спустя еще полтора года власти города все же решили узаконить новостройку. Для этого будет изменен вид разрешенного использования земельного участка, а застройщику придется газифицировать дом.
Такой же пример - ЖСК "Геракл" на улице Тарутинской. Пятиэтажка стоит на земле для ИЖС, пайщики заселились в квартиры, но получить право собственности не могут пять лет.
- Вынесем вопрос о смене вида разрешенного использования земли на публичные слушания. При положительном решении, а также после выдачи Севгосстройнадзором заключения о соответствии дом будет введен в эксплуатацию, - сообщил директор департамента архитектуры и градостроительства Севастополя Александр Моложавенко.
Всего в Севастополе 28 проблемных многоэтажек, построенных по украинским разрешительным документам. Жилье в них купили тысячи семей. Власти города сделают послабления в градостроительных нормах, чтобы принять их в эксплуатацию, помогут привести документы в соответствие с законом и оформить недостающие, а также простят отклонения от первоначального проекта, нехватку площади для парковок и детских площадок. Главное, чтобы здания отвечали требованиям технической безопасности. На этом будет поставлена точка, говорят чиновники: для других новостроек с нарушениями исключений не будет.
Но многоквартирные дома на участках для ИЖС продолжают появляться в Севастополе. Теперь застройщики стали использовать лазейки в российском законодательстве. Вместо квартиры они продают долю в частном домовладении, причем совладельцев может быть десятки. Индивидуальные дома не попадают под государственный строительный надзор, не проходят экспертизу проектной документации, а квадратные метры стоят заметно дешевле, чем на рынке.
К примеру, за однокомнатную квартиру площадью 23,5 квадрата просят 1,1 миллиона рублей, то есть 46 тысяч рублей за квадратный метр. А "однушки" в многоквартирных домах Севастополя обходятся в 2,3-2,5 миллиона рублей, 60-70 тысяч рублей за квадрат.
На сайте застройщика сообщается, что с покупателем будет заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и участок, а когда жилье введут в строй и зарегистрируют его на владельца участка - основной договор. Но этого момента можно и не дождаться.
- При подаче документов на регистрацию права Севреестр проводит проверку целевого использования участка, - рассказал "РГ" директор Севастопольского центра права Андрей Гефтман. - Если окажется, что дом по факту не является ИЖС, а имеет признаки многоквартирного, то в регистрации откажут, дом признают самостроем, будет подан иск о сносе. Такие примеры в нашем городе уже есть.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, индивидуальный жилой дом должен иметь не более трех наземных этажей и высоту до 20 метров. В Севастополе обычно строят четырехэтажные (первый этаж выдается за цокольный), на 10-15 квартир. А в один из них застройщик "втиснул" более 30 квартир, причем дом не вызвал нареканий и был введен в эксплуатацию.
- Цена выгодная, поэтому такие дома продолжают строить. Но прежде чем покупать, надо изучить планировку, взвесить возможный риск и не принимать поспешных решений, - советует юрист.
Формально законодательство не нарушается - застройщик возводит ИЖС, привлекая средства дольщиков, а когда будут оформлены права собственности, обещает предпринять шаги для изменения вида разрешенного использования участка и получения статуса многоквартирного малоэтажного дома.
- Гражданский кодекс РФ позволяет приобретать долю в частном домовладении, - объясняет Гефтман. - Но власти также рассматривают эти случаи с точки зрения земельного законодательства, соответствия целевому назначению. Практика показывает, что некоторые такие дома регистрируют, а другие - нет.
Часть таких домов должна быть снесена, решения судов вступили в силу. Но до сноса дело пока не дошло, исполнительные производства не ведутся. Власти решили дать возможность узаконить квадратные метры.