До конца года все районы области должны унифицировать местные правила землепользования и застройки. Раньше каждый район мог устанавливать свои правила. Это привело к тому, что на границе с Петербургом появились башни многоэтажек, которые окрестили "каменным поясом". В остальных районах преобладает малоэтажное строительство и частный сектор.
С прошлого года в Ленобласти запретили строить дома выше 12 этажей, а плотность застройки установили на уровне 9 тысяч квадратных метров на гектар. Правда, когда областной комитет по архитектуре и градостроительству провел выборочный анализ правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых в одиннадцати поселениях Всеволожского, Тосненского и Гатчинского районов, выяснилось, что только в последнем местные правила соответствуют нормативам. А Мурино, Колтуши, Бугры, Заневское и другие сельские поселения, формирующие "каменный пояс", попали в число нарушителей. В итоге в Ленобласти приняли решение, что в тех сельских поселениях, где не унифицируют правила, просто запретят новое строительство.
Застройщики выражают готовность исполнять все требования властей, но в ответ намекают: закручивание гаек может привести к тому, что область застроят одинаковыми двенадцатиэтажками, которые на сленге архитекторов называют "пластинами".
Показательная история произошла недавно в Бугровском сельском поселении Всеволожского района Ленинградской области. В деревне Порошкино, в которой от частного сектора осталась только коттеджная застройка начала девяностых, активно возводят высотные жилые комплексы. При обсуждении очередного проекта на градсовете возникла спорная ситуация.
На заседании было представлено два проекта нового ЖК: ряд 12-этажных домов-пластин и комплекс с девятиэтажной доминантой и семиэтажками. Градсовет высказался за второй вариант, но застройщик дал понять, что настроен возводить дома-пластины, ведь квартир получится больше, а, значит, проект будет более выгодным. И это право застройщика. Градсовет в этом случае - орган исключительно совещательный.
На заседании ТПП Ленинградской области, посвященном проблемам массового строительства, главный архитектор Мурино Ольга Буник высказала мнение, что сейчас застройщики будут делать ставку на монотонную застройку. А это одинаковые коробки максимально возможной высоты.
Председатель областного комитета по архитектуре и градостроительству Игорь Кулаков не склонен драматизировать ситуацию. Он говорит, что ситуацию рынок отрегулирует сам. По словам чиновника, в Ленинградской области долгие годы наблюдалась ситуация, когда в одной локации работали двадцать и более застройщиков, которые предлагали примерно одинаковый продукт, единственная разница была в цене. В нынешних условиях демпинговать застройщики не могут. Во-первых, со стороны региона ужесточились требования, так что башни со студиями уже так просто не возвести, во-вторых, скоро застройщикам придется работать через эксроу-счета и они не смогут тратить деньги дольщиков. У них останется один выход - конкурировать через интересные проекты и оригинальные архитектурные решения.
Пока, правда, этот прогноз не сбывается. Многие компании ушли из Ленобласти. По данным областного комитета по строительству, за первые два месяца 2019 года в регионе ввели 404 тысячи квадратных метров жилья. В 2018-м этот показатель составлял 855 тысяч "квадратов". Количество разрешений на строительство также сократилось. Председатель торгово-промышленной палаты Ленинградской области Юрий Васильев говорит, что активность застройщиков в регионе в целом сокращается и это не общероссийская тенденция, ведь в соседнем Петербурге, наоборот, отрасль демонстрирует рост.
Директор агентства недвижимости Зоя Архипова отмечает, что долгие годы приграничные районы Ленинградской области, где ведется наиболее интенсивное строительство, всегда рассматривались как эконом-вариант для тех жителей Петербурга, кто не имеет возможности купить квартиру в Северной столице. Инициативы властей Ленинградской области направлены на формирование качественной и комфортной среды, но один из главных вопросов, готовы ли за нее платить потенциальные новоселы.
В комитете по архитектуре и градостроительству к такой постановке вопроса привыкли. Проблема, как отмечают в ведомстве, в том, что за инфраструктурные перегибы сейчас платит не конкретный покупатель студии в густонаселенном доме, а все жители Ленинградской области. Регион за счет областного бюджета прокладывает улицы, выкупает детские сады. И это не компенсируется налогами с жителей того же Мурино или Кудрово, ведь они работают в Петербурге и основную часть налогов платят там. Но детские сады, поликлиники нужны им по месту жительства, а это уже другой регион. Для системного решения проблемы Ленинградская область пытается привлекать во Всеволожский район инвесторов и организовывать вблизи кварталов массовой застройки рабочие места. Но пока массовой эта история не стала.
Между тем, по данным аналитического центра ЦИАН, во Всеволожском районе средняя этажность новостроек достигла показателя 11,2. За последние десять лет она выросла на 5,5 пункта. Относительно Петербурга тот же Всеволожский район выглядит низким. Так, в Невском районе Северной столицы этажность новостроек составляет 21,3, в Московском - 17,5 и даже в историческом Адмиралтейском районе - 11,9. Но районы Петербурга в принципе застраивались с учетом наличия высоток на территории, а башни Всеволожского района зачастую просто возводились в чистом поле без учета потребностей жильцов.