Застройщики переходят от системы долевого строительства жилья, когда стройку финансируют будущие собственники, к использованию для этих целей банковских кредитов. Деньги граждан до момента получения ключей от квартир в готовом доме хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. По новым правилам застройщики обязаны работать с 1 июля. Исключение составляют проекты, которые соответствуют установленным правительством критериям по степени готовности объектов (она должна быть не менее 30 процентов) и количеству заключенных договоров долевого участия (они должны покрывать как минимум 10 процентов общей площади помещений в возводимом доме). По ним договоры участия в долевом строительстве и после 1 июля продолжают заключаться по прежней схеме.
По последним данным ЦБ, эскроу-счета застройщикам открыли семь уполномоченных банков. Заявки на получение кредитов в рамках проектного финансирования находятся на рассмотрении 19 кредитных организаций.
Перечень уполномоченных банков с 1 июня расширился. К 63 игрокам с рейтингом "А-" по национальной рейтинговой шкале, присвоенным Аналитическим кредитным рейтинговым агентством, добавились банки с более низким рейтингом "ВВВ-". Требования к кредитным организациям, уполномоченным открывать эскроу-счета, снизи специально, чтобы облегчить застройщикам доступ к заемным ресурсам. В перечне ЦБ по состоянию на 1 июня было 95 таких банков. "Новички списка сейчас определяются с планами и решают, будут ли вести работу с застройщиками. Из числа банков, которые давно входят в перечень уполномоченных, 28 сообщили, что не планируют это делать", - рассказала Ирина Карпова.
В целом, по ее словам, банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить кредитами средства, которые застройщики получали от дольщиков.
"Мы начали открывать первые счета эскроу еще в апреле 2018 года, но активность застройщиков была низкой, - рассказала Светлана Назарова, управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. - Сегодня количество эскроу-счетов достигает трех тысяч, 106 из них уже раскрыты, то есть застройщики получили средства, исполнив свои обязательства перед дольщиками. На счета эскроу привлечено около семи миллиардов рублей".
Ставка по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов у банков приблизительно одинаковая. Она не фиксированная и может меняться. "По большинству проектов базовая ставка находится в диапазоне от 10 до 12 процентов, специальная ставка (начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. - Прим. ред.) колеблется в диапазон- 3-5 процентов. Средневзвешенная ставка на всем периоде кредитования составляет 5-7 процентов", - рассказал Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов банка "ДОМ.РФ". - На стадии строительства она тем ниже, чем выше объем проданных квадратных метров".
Главный критерий, исходя из которого банки принимают решение о кредитовании застройщиков, - финансовая устойчивость. "Те, кто, грубо говоря, работают в ноль, не могут рассчитывать на проектное финансирование, потому что главное - это все-таки возвратность кредита", - пояснила Светлана Назарова.
Пока доля отказов в кредитовании застройщиков не превышает 10-15 процентов, уверяют банкиры. "В основном они связаны с деловой репутацией застройщиков: если поданы иски, идут суды, есть опыт предыдущих банкротств или факты существенного нарушения сроков по предыдущим проектам, - уточнил Антон Воронин. - Все остальные недочеты, в том числе касающиеся качества исходной разрешительной документации или низкой рентабельности проектов, устранимы".