Элитное жилье - это прежде всего локация. По данным "индекса миллиона" от Knight Frank, самыми дорогими в Москве остаются Патриаршие пруды. Второе место занимает район Остоженки-Пречистенки. Как и на Патриарших прудах, в районе "Золотой мили" "входной билет" на рынок люксового жилья превышает 1 миллион долларов.
Вообще, за 28 лет истории российского рынка недвижимости пул районов, в которых может в принципе появиться элитное жилье, изменился незначительно. Эксперты категоричны: "настоящий" дом класса de luxe все еще не может иметь прописку ни у Крестьянской Заставы, ни на Профсоюзной, ни в Орехово.
Второй критерий, отличающий по-настоящему статусное жилье от подделки, - это архитектура и качество используемых материалов. Девелоперы, специализирующиеся на сегменте de luxe, приглашают в свои проекты звезд современной архитектуры и вручную отбирают для проекта камень, дерево и даже дверные ручки. Опытный покупательский глаз всегда определит "не те" материалы фасада, рамы и т.д.
Небольшое количество квартир, то есть клубный формат жилья, остается неоспоримым преимуществом элитных объектов. По данным Savills, средняя цена в клубных домах класса de luxe в пределах Садового кольца примерно в 2,5 раза выше, чем средняя цена по сегменту элитных новостроек в ЦАО. Однородная социальная среда и максимальная камерность проекта еще долго будут привлекать внимание покупателей. Несмотря на то что сейчас сегмент элитного жилья эволюционирует и изменяется в сторону "большей открытости", аксиома прежняя: если вас ведут в дом класса de luxe, в котором больше тридцати апартаментов, это, скорее всего, подделка.
Сегодня клиенты все чаще выбирают квартиры в проектах "с философией". Так, дома, построенные в коллаборации с ведущими музеями, театрами, а также объекты, "поставившие" на свое прошлое (как, например, ряд легендарных конструктивистских проектов или объекты, построенные в XIX веке), - сегодня являются хедлайнерами люксовой недвижимости.
Одной из причин выбора клиентами определенных объектов для большинства сделок становится наличие собственных общественных пространств: просторных внутренних дворов, скверов. Важен и так называемый "класс благоустройства" - озеленение, выполненное с привлечением специализированных бюро, проекты улучшения внутридомовой среды и пр.
Сервисы уровня пятизвездных отелей, предлагаемые в жилых проектах, стали значимым конкурентным преимуществом и одним из признаков "настоящего" элитного жилья. Клиенты хотят "всего сразу" и под ключ - от детских клубов и сервиса по выгулу собак до личного повара, доступного в круглосуточном режиме. Мы убеждены, что запрос потенциальных покупателей люксовой недвижимости на различные сервисы в ближайшие пять лет будет расти.
Брендированные апартаменты и концепция total living - относительно новый для российского рынка продукт, который, впрочем, уже стал весьма заметным. Речь идет о внедрении в жилые проекты философии и дизайнерских идей от всемирно известных модных домов, ювелирных брендов и т.д. Сейчас в России сформировались два типа брендированной недвижимости. Первый - когда заказчик в отдельно взятых апартаментах просит сделать "квартиру от Gucci". Второй (безусловно, более перспективный) - когда брендируется весь комплекс уже на стадии концепции, а дизайн и отделка "от бренда" становятся одним из основных конкурентных преимуществ объекта. Обычно такие объекты предлагаются в самом высокобюджетном сегменте и позиционируются как коллекционная недвижимость. Например, Kuznetsky Most, 12, который девелопер проекта реализует совместно с французским ювелирным брендом Lalique.
Все эти прелестные "элит-студии", которые начали предлагать некоторые девелоперы на фоне кризиса, можно называть как угодно, но только не люксовыми. Площадь квартир в этом сегменте по-прежнему начинается от 200 квадратных метров, а квартира в тихом московском переулке площадью 50 квадратных метров - это просто квартира в центре Москвы. Да, уменьшение площади элитного жилья активно "продвигается" застройщиками во всем мире. Со временем размер будет уменьшаться и в Москве, привычный "размах по квадратам" уйдет за город. Но пока российские девелоперы не вывели на рынок этот формат недвижимости, и правила игры остаются старыми: люксовая квартира - это не студия!
Если еще семь лет назад большинство покупателей хотели "свой" ремонт, сейчас они убеждены: жить в формате de luxe - жить без перфораторов и рабочих и иметь возможность заселиться в квартиру хоть завтра. Неудивительно, что сегодня все больше и больше люксовых домов предлагается покупателям с чистовой отделкой. Девелопер берет на себя зонирование пространства и разводку всех инженерных систем.
И у девелоперов, и у клиентов есть понимание того, что уникальность интерьера определяется не чистовой отделкой, а мебельными решениями, предметами декора и пр. Материалы и покрытия, выбранные девелопером, являются стилистически нейтральными, чтобы впоследствии собственник при помощи мебели и декораторских решений смог интегрировать в интерьер желаемую стилистику. В Москве сроки экспозиции люксовых квартир с чистовой отделкой, при прочих равных, почти на треть короче объектов "в бетоне".