В Петербурге дореволюционная застройка преобладает в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. И цены на недвижимость там различаются. Так, в Центральном и Петроградском районах в целом жилье дороже, а в Адмиралтейском - дешевле, особенно ближе к Обводному каналу.
Сейчас, по данным сервиса "Домофонд", средняя цена на недвижимость на вторичном рынке Петербурга составляют 134 557 рублей за квадратный метр.
На данный момент в исторических районах Петербурга, согласно данным сервиса ЦИАН, выставлено 1756 одно-трехкомнатных квартир. Из этого количества в 892 квартирах цена за квадратный метр ниже средней по городу. Только в 148 квартирах цена за квадратный метр превышает 200 тысяч рублей.
В районе станций метро "Технологический институт", "Василеостровская", вблизи Смольного выставляются на продажу обычные квартиры с относительно дешевым, но вполне современным ремонтом из расчета 100-110 тысяч рублей за квадратный метр. За такие же деньги продаются квартиры в хрущевках, например, в Московском районе у станций метро "Московская" и "Парк Победы".
Исторический центр Петербурга перестал быть привлекателен и в сегменте долгосрочной аренды. Так, по данным сервиса объявлений "Авито", чаще всего квартиру на долгий срок ищут в микрорайоне Коломяги, в 65-м муниципалитете (это район станций метро "Беговая" и "Старая Деревня"). Среди десятка популярных локаций территории у станций метро "Звездная", "Академическая", также активно арендуют жилье в микрорайонах Полюстрово и Пискаревка. В последних, кстати, нет в шаговой доступности станций метрополитена, но тем не менее они пользуются популярностью. Ни одной локации исторического центра в рейтинг не попало.
По мнению главного архитектора ЛенНИИпроекта Ксении Шарлыгиной, снижение интереса к историческому центру фиксируют не только агентства недвижимости, но и ученые. Исследовательница предложила вспомнить ситуацию 10-15-летней давности, когда квартира в историческом центре считалась ценной, сейчас к этим локациям у жильцов возникает много вопросов.
Так сервис "Домофонд" провел масштабный опрос качества городской среды по удовлетворенностью объектами улично-дорожной сети. Из 200 городов страны Петербург занял 29-е место, пропустив вперед Казань (28-е место) или Калининград (21-е). Относительно скромные позиции Петербурга обусловлены во многом ситуацией в историческом центре, где улицы проектировались сотни лет назад, и они физически не рассчитаны под имеющийся автомобильный поток.
По данным и. о. заведующего кафедрой дизайна архитектурной среды СПбГАСУ Андрея Суровенкова, плотность улично-дорожной сети по Петербургу в целом составляет 3,8 квадратного метра на человека. А в историческом центре города этот показатель еще ниже - 2,3 метра.
Ситуация с транспортной доступностью в историческом центре всегда была непростой. Тем не менее в 1990-е годы ценность жилья в исторических районах была настолько велика, что, продав комнату в районе Лиговского проспекта, владелец без доплат вполне мог купить себе полноценную однушку в спальном районе. Сейчас в центральных районах Петербурга на продажу выставлены, по данным сервиса ЦИАН, 1859 комнат, причем в 1029 из них цена за квадратный метр оказалась ниже 100 тысяч рублей.
Снижение цен на комнаты обусловлено падением спроса, ограниченные в бюджете покупатели предпочитают студии в новостройках.
Одна из главных проблем отдельных квартир в центре, по словам Шарлыгиной, это перепланировки и сама специфика жилых зданий. Они массово начали перестраиваться в старом фонде в 20-е годы ХХ века.
Тогда, отмечает эксперт, никакого особого отношения к историческим зданиям в городе не было. Но жилье постройки середины XIX века составляло половину жилого фонда города. Квартиры в доходных домах подвергались массовым перепланировкам, причем нередко экстремальным, появлялись квартиры без кухонь и санузлов. Под жилье переоборудовали особняки, подсобные помещения, здания, предназначенные для офисов организаций, людей селили в дворницких или конюшнях. Но в условиях тотальной нехватки жилья даже такие варианты пользовались спросом.
Вторая волна перепланировок началась после Великой Отечественной войны, когда город восстанавливался. Здесь одной из задач было уменьшить количество комнат. Квартиры с парадным и черным выходами делились на две. Именно благодаря этой волне в центре Петербурга появилось большое количество трехкомнатных квартир. Изначально, когда доходные дома только возводились, трешек в планах почти не было.
Тем не менее и эти перепланировки часто были экстремальными. В исторических домах никого не удивляет, например, душевая кабина на кухне. Соответственно, квартиры в домах, которые пережили такую перепланировку, каким бы красивым ни был их фасад, вряд ли смогут когда-то стать элитным жильем. Мало шансов и у расселенных коммунальных квартир, здесь сказывается крайняя изношенность коммуникаций. Еще одним фактором, снижающим привлекательность центра, стала неурегулированность взаимоотношений жильцов с малым и средним бизнесом. Например, сейчас предприниматели, желающие открыть на первом этаже жилого дома кафе, должны поставить на заднем дворе трубу для вытяжки до самого последнего этажа. Отравляют жизнь обитателям нелегальные хостелы в жилых домах, а еще граждане недовольны шумом от ночных клубов, которые тоже зачастую арендуют помещения в жилых зданиях.
Сам факт того, что центр теряет привлекательность Ксения Шарлыгина называет довольно тревожным. Эксперт утверждает: если исторические здания и дальше будут терять в цене, то вместо ценителей архитектуры туда будут селиться те, кто не может позволить себе другое жилье, а это может привести к дальнейшему ухудшению состояния зданий, ведь чтобы поддерживать в порядке квартиру в бывшем доходном доме, нужно больше средств, чем на содержание хрущевки.