С начала 2019 года ЦБ уже повысил надбавки по ипотеке с небольшим первоначальным взносом (от 10 до 20%), и такие кредиты стали дороже - разница достигает 0,7 п.п., а их доля снизилась на 7,6 п.п., до 35,7% в III квартале. Для них надбавки сохранятся на уровне 100 п.п. независимо от величины показателя долговой нагрузки (ПДН, отношение платежей по всем кредитам к доходу).
Для кредитов с более высоким первоначальным взносом надбавок до сих пор нет. ЦБ предлагает их ступенчатое повышение для заемщиков с ПДН свыше 50% (на них в III квартале пришлось 42% выданных ипотечных кредитов). Максимальными (60 п.п.) новые надбавки проектируются для кредитов с взносом от 20 до 30% и ПДН свыше 80%. В то же время они практически не затронут заемщиков с высоким ПДН и высоким (не менее 40% стоимости жилья) первоначальным взносом.
Новую шкалу надбавок Банк России предложил обсудить рынку в консультативном докладе, объяснив инициативу тем, что быстрый рост ипотечного кредитования (20,8% год к году на 1 ноября ) и повышение доступности жилья в кредит вызывают риски для финансовой системы, связанные как с долговой нагрузкой населения, так и с потенциальным ростом цен на жилье при высокой доле кредитов с низким первоначальным взносом. Обследование портфелей пяти крупнейших банков на рынке ипотеки показало, что вероятность просрочки по кредиту повышается вместе с уровнем долговой нагрузки заемщика и обратно пропорционально величине первоначального взноса. Альтернативой мог бы стать лимит на выдачу ипотеки с низким взносом, но у ЦБ нет таких полномочий. Зато он может менять требования к капиталу банков - чем больше надбавка к коэффициенту риска, тем больше капитала необходимо резервировать на кредит и тем менее рентабельным становится такое кредитование. Нагрузка на капитал банков при той же структуре портфелей в результате применения надбавок, по оценке Банка России, может возрасти в 1,4 раза.
Намерения ЦБ логичны и последовательны, считает зампред правления, главный финансовый директор Альфа-Банка Алексей Чухлов. "Мы продолжим рост (ипотечного портфеля), учитывая данные требования регулятора, - говорит он. - Наша цель - перейти на ПВР (подход, позволяющий экономить капитал. - Прим. ред.) по рознице уже с 2021 года, чтобы использовать как можно более точное прогнозирование уровня риска". В ВТБ считают преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки, указывая на низкий уровень проникновения ипотечного кредитования, подтвержденный в том числе ЦБ, и высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом. "На наш взгляд, ужесточение кредитной политики в данной сфере может привести к сокращению объемов кредитования", - полагают в ВТБ. Там также отмечают, что риск-процедуры банка и так не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а просрочка по ипотечному портфелю остается на минимальных значениях (в целом по сектору - 1,39%). Сбербанк и ряд других крупнейших банков не ответили на запрос "РГ".