Количество вакантных помещений на центральных торговых улицах Москвы (среди них - Столешников переулок, Кузнецкий мост, Никольская улица, Петровка, Маросейка, Арбат и др.) в третьем квартале выросло с весенних 8,7% до рекордных 14,3%, сообщает JLL. Это самый высокий уровень вакантности за последние 7 лет. Предыдущее максимальное значение было зафиксировано во втором квартале 2016 года, когда этот показатель был равен 13%. К концу сентября предприниматели стали лучше понимать поведение потребителей после снятия ограничений, считает руководитель отдела исследований компании Владислав Фадеев. У них появилось более четкое представление о том, какие точки наиболее привлекательны для посетителей, а от каких можно отказаться.
В третьем квартале в центре столицы было закрыто 152 объекта стрит-ритейла, что более чем в полтора раза превышает среднее значение показателя за прошлый год. 49% закрытий пришлось на рестораны и кафе, на втором месте сегмент "красоты и здоровья" (10%), на третьем - "банки и услуги", а также "одежда, обувь и аксессуары" (по 7%). Особенно не повезло компаниям, которые открылись накануне пандемии в I квартале нынешнего года, и сектору общепита, где средний чек был выше 2000 руб, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. Чаще всего арендаторы освобождали помещения, которые были нацелены на туристов (например, сувенирные магазины и заведения общепита) или на интенсивный пешеходный и автомобильный трафик; говорит консультант департамента стрит-ритейла Colliers International Анастасия Шакина. Также они пересматривали свои стратегии и оптимизировали бизнес - закрывали для снижения издержек менее рентабельные локации (это характерно преимущественно для сетевых ритейлеров), искали новое помещение на более привлекательных условиях либо закрывали офлайн-точки для перехода в онлайн-формат (самостоятельно или с помощью маркетплейсов).
При этом параллельно, сразу после снятия режима самоизоляции, предприятия общепита, операторы продуктового и фэшн-ритейла начали поиск новых площадок, эта активность продолжается до сих пор, говорит директор направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина. В сентябре стали открываться новые бутики и рестораны, количество открытий в III квартале соизмеримо со средним показателем за предыдущий год, отмечают в JLL.
Ставки аренды в центре Москвы пока остаются неизменными, отмечает Козина. Снижение платы может быть достигнуто в процессе переговоров, что в принципе, было характерно для рынка и до пандемии. Договориться с единственным собственником помещений арендаторам проще, чем в случае, когда помещением владеет крупная компания с большим количеством акционеров, говорит Диваков.
Однако диапазон арендных ставок изменился. Верхняя граница поднялась на Кузнецком Мосту, Петровке, Мясницкой и на Новом Арбате, рассказывает Шакина. Это произошло за счет появления дорогостоящих помещений, имеющих хорошее расположение с интенсивным пешеходным трафиком и качественную отделку. Верхний предел ставок снизился на Тверской и Арбате. Нижний диапазон ставок изменился за счет появления нового предложения или ухода ранее представленных площадей на Арбате (с 70 тысяч рублей за квадратный метр в год до 34 тысяч), Кузнецком Мосту (-27%), Тверской улице (-19%), Новом Арбате (-17%), Столешниковом переулке (-6%), Мясницкой (+13%), Большой Никитской (+20%).
При благоприятном сценарии вакантность в центральном стрит-ритейле Москвы может еще незначительно вырасти и зафиксироваться на ближайшие полгода в районе 14,5-15%, считают в JLL. После этого ожидается постепенное снижение доли свободных помещений.
"Помещения в торговых коридорах в центре Москвы обладают высоким трафиком и является очень востребованными. Ситуация с ростом вакантности носит временный характер, в связи с неопределенностью с режимом по борьбе с коронавирусом. Как только ситуация стабилизируется, помещения найдут своих арендаторов. Скорее всего уже в начале следующего года уровень загрузки начнет увеличиваться", - говорит Диваков.
Введение новых ограничений, переход на удаленную работу, сильнее всего ударят по улицам, на которых наибольшую долю занимает сегмент общественного питания (Камергерский переулок, Мясницкая, Пятницкая, Маросейка и Покровка), отмечает аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова. Рестораны и кафе могут потерять клиентов - работников офисов, которые ходят туда на обеды и проводят там деловые встречи. Отрицательно могут сказаться на положении арендаторов общие опасения населения, связанные с ростом числа заболевших, а также падение покупательской способности. Однако влияние второй волны будет не таким сильным, как весной, поскольку часть компаний до сих не вывела всех сотрудников в офисы. "Вероятно, при сравнении с показателями последних двух месяцев, мы не увидим сильных отклонений", - говорит она.
До конца 2020 года рост доли вакантных площадей продолжится, однако он может быть незначительным при благоприятном сценарии, считает Шакина. Сейчас большинство ритейлеров и операторов общепита уже оптимизировали затраты и приняли соответствующие меры. На смену предыдущим арендаторам приходят другие игроки, способные пережить кризисные ситуации и получить максимальную прибыль. Тенденция на оптимизацию затрат будет наблюдаться до стабилизации эпидемиологической ситуации. Положительно повлияет в будущем открытие границ и возвращение туристов.