Стоит ли покупать такую квартиру, за которую еще не выплачена ипотека?
Рассмотреть такой вариант стоит. Иначе выбор может оказаться очень небольшим: сейчас две трети жилья покупается с помощью ипотеки и около 30% квартир в продаже - с еще не выплаченным кредитом. По договоренности с банком заемщик может продавать это жилье самостоятельно, по объявлению.
Такие квартиры дешевле?
Скидка "за сложность" есть, но обычно небольшая - около 5%. Рынок в целом и банки в частности уже научились работать с таким жильем. Доходить до 10% дисконт может, если долг по ипотеке относительно стоимости квартиры еще очень велик.
А в чем проблема?
Чтобы продать жилье, продавцу надо сначала найти деньги, чтобы погасить долг перед банком. Если он берет потребительский кредит или занимает деньги у знакомых, проблем, в общем, и нет. Хуже, если гасить долг он может только из ваших, покупательских, денег. В этом случае продавец и покупатель заключат предварительный договор, а покупатель должен "заранее" дать продавцу весьма солидную сумму.
Даже если продавец добропорядочный, всегда есть риск, что на следующий день с ним что-то случится, и покупателю придется решать вопросы о жилье и деньгах с его наследниками, а у них могут быть совсем другие планы.
Если продавец недобропорядный - ситуация еще хуже.
А можно купить прямо у банка?
Если заемщик не справляется с ипотечными платежами, а продавать жилье самостоятельно не хочет, банк продает недвижимость на торгах. Здесь можно купить ипотечную квартиру с большей скидкой (до пандемии они доходили до 10-15%, сейчас из-за ажиотажного спроса на жилье уменьшились).
Объявления о продаже можно найти на сайтах torgi.gov.ru, fssprus.ru, у крупных банков есть свои сервисы. Для участия в торгах нужны электронная цифровая подпись и задаток - до 20% стоимости жилья. Проигравшему эту сумму вернут, победителю - засчитают в сумму покупки.
Первые торги проводятся на повышение. Если покупателя не нашлось, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например, каждые две недели, снижается. И может уменьшиться даже до половины от первоначальной.
В чем подвох?
Через торги продаются "неблагополучные" квартиры, где заемщик не хочет или не может выехать из жилья. Выселять его придется самостоятельно. Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс может длиться несколько месяцев.
Сейчас "банкротных" квартир стало больше?
Специалисты считают, что пик банкротств заемщиков, потерявших доходы в пандемию, еще не наступил. Их имущество выйдет на рынок через год-полтора.