Специально для "Российской газеты" главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман дал прогноз по ценам на недвижимость и оценил возможности инвестирования:
- Очень распространенная тактика - покупка квартиры или дома в расчете не только на рост цены, но и на сдачу в наем. Аренда жилья может приносить 4-5 процентов в год с учетом налогов.
В этой сфере динамика цен за последний год совершенно не похожа на кризисную. Например, в Москве средняя цена метра жилья поднялась в сентябре 2021 года до 235 тысяч рублей со 187 тысяч рублей годом ранее, то есть на 26 процентов, по данным сервиса "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН).
В Подмосковье рост за этот период был еще выше - до 130 тысяч рублей с 98 тысяч рублей, то есть на 33 процента. Причем столичный регион в данном плане далеко не лидер увеличения цен, поскольку до начала этого "бума" цены здесь традиционно выше, и им сложнее расти.
Однако именно из-за того, что цены поднялись столь высоко и столь быстро, в настоящее время вложения в недвижимость с инвестиционными целями вряд ли целесообразны.
Уходят основные драйверы роста цен, делавшие его аномальным. Такие как переток средств на данный рынок с вкладов и "из-под матрасов", низкие процентные ставки по ипотеке, особенно с государственными льготами, относительно приемлемые цены жилья, и пр. Спрос крайне ограничен доходами населения, которые не спешат расти.
Повышение ключевой ставки ЦБ, благоприятное для вкладов, поворачивается спиной к ипотеке и ценам недвижимости. Так, средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам на сентябрь 2020 года составляла 7,26 процента, а на сентябрь 2021 года - 7,78 процента, по данным ЦБ РФ.
На заседании ЦБ России 22 октября вполне вероятно дальнейшее увеличение ключевой ставки с 6,75 до 7,-7,25 процента. Это приведет к быстрому повышению и банковских ипотечных ставок примерно на соответствующую величину. Поэтому совершенно проигрышный вариант - приобретать недвижимость в ипотеку для получения дохода, да еще по нынешним ценам.
Учитывая данные факторы, в ближайшие месяцы очень вероятна стагнация и даже некоторое снижение цен. Более того, определенное удешевление уже фиксируется с августа по новостройкам. Это первая реакция на произошедшее с июля ужесточение условий льготной ипотеки с госучастием.
С направления недвижимости, вероятно, будет усиливаться переток денег людей снова в более консервативные инструменты с фиксированной доходностью, в частности, во вклады и облигации. Благо проценты по ним с увеличением ключевой ставки ЦБ возобновляют рост.
Данные обстоятельства в дальнейшем продолжат оказывать понижающее давление на цены недвижимости.
За последний десяток лет удешевление жилья наблюдалось дважды - в 2010-м и в 2015-2016 годах. Оба раза как последствия кризиса и сокращения доходов населения. В аномальных же во всех отношениях 2020-2021 годах цены безудержно росли, несмотря на во многом схожие кризисные явления. Но если вышеуказанные причины для этого ослабляются, то можно ожидать нормальной реакции рынка, проседания цен.
С другой стороны, их поддерживает тот же фактор, что поднимает и процентные ставки. А именно, возросшая инфляция. Повышение стоимости металла, стройматериалов, перевозок, кредитования застройщиков и пр. увеличивает расходы строителей.
Для поддержания рентабельности они вынуждены сохранять высокие цены, несмотря на явное сокращение спроса. Поэтому маловероятно и резкое обрушение цен, причем и на первичном, и на вторичном рынке.
Соответственно, вероятнее всего на перспективу года ожидается стагнация цен на данном рынке, с возможностью их проседания на 5-10 процентов.