Устанавливаются методы "борьбы" с теми, кто использует жилье не по назначению, не следит за его состоянием или мешает соседям. Если владелец квартиры, например, открыл в ней производственный цех, содержит ее бесхозяйственно (допустим, не вставляет разбитые стекла), то власти могут предупредить его о необходимости наведения порядка, установить сроки ремонта. Если это не подействовало, то суд может принять решение о продаже жилья с торгов. Собственнику выплатят вырученные средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Одновременно с возникновением права собственности имуществом возникает и "бремя содержания", отмечает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Ранее призвать к ответственности собственника можно было, обратившись в суд. В некоторых аналогичных случаях истцы ссылались на ранее принятые решения и постановления Верховного суда РФ. Теперь же это будет регулировать непосредственно Гражданский кодекс.
Подход можно выразить формулой "право одного заканчивается там, где начинается право другого", говорит эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Павел Склянчук. В год принимается 8-10 тысяч решений судов о выселении из жилых помещений владельцев, которые используют их не по назначению, накапливают гигантские долги за ЖКУ или создают антисанитарные условия. "Раньше в судебных процессах фигурировали только ссылки на санитарные нормы, теперь же это отдельная статья ГК. Это не означает, что конституционные гарантии на неприкосновенность жилища уменьшились, однако чаша весов в судебной практике будет склоняться в сторону страдающих соседей", - говорит Склянчук.
Если квартира муниципальная, то при использовании не по назначению или бесхозяйственном содержании наниматели могут быть выселены из нее без предоставления другого жилья, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Иски по таким делам часто удовлетворяются. Если же такие нарушения совершает собственник, то суд может принять решение о продаже жилья с торгов. Но это крайняя мера. На практике суды отказывают в продаже жилья с торгов, ссылаясь на недоказанность совершения конкретного нарушения, отсутствие доказательств бесхозяйственного обращения.
Также законом вводятся более четкие правила использования общего имущества в многоквартирных домах. Имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения или машино-места, принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, указывается в поправках. В многоквартирных домах к общему имуществу относятся общие помещения дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок. Собственник не вправе продать или подарить свою долю в общем имуществе, выделять ее в натуре и кому-либо передавать.
В последние годы активно стали строиться дома с подземными гаражами, говорит Склянчук. Их нужно освещать, отапливать, поэтому стали возникать разногласия, являются ли эти помещения частью общедомового имущества, а значит, должны ли оплачивать коммунальные расходы все собственники или только владельцы машино-мест. Поправки в ГК говорят о том, что гаражи теперь будут оплачивать все собственники, отмечает Склянчук. Однако общее собрание жильцов может распределить плату по-другому.
В ГК появятся две новые главы - "Недвижимые вещи" и "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места". Первая закрепляет основы правового режима участков, зданий и сооружений, помещений. Вторая четко прописывает особенности права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Среди важных новаций и такая: собственник здания, которое стоит на чужой земле, который не имеет права пользования этим участком по закону или по договору с его собственником, вправе пользоваться участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию.
Еще важный момент - участок, занятый домом, входит в состав общего имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или "иным законом". Это относится и к общему имуществу многоквартирного дома. Общее имущество в здании может быть по решению двух третей собственников предоставлено в пользование "третьим лицам". Но, конечно, при условии, что это не затронет интересы других собственников.