Ни денег, ни жилья
Проблема потери вложенных в долевое строительство жилья средств в результате недобросовестных - порой умышленно - действий застройщиков для республики с каждым годом становится все актуальнее. По подсчетам депутата парламента КР Аиды Касымалиевой, киргизстанцев, оставшихся таким образом и без денег, и без крыши над головой, сегодня около четырех тысяч человек.
- Эта цифра складывается только из жалоб, которые поступают к нам, а также в правоохранительные органы и суды. Но сколько на самом деле людей вложили средства в строящиеся дома, а жилья не получили и лишились накоплений, такой статистики вам никто не даст, - рассказала она корреспонденту "РГ".
По словам Аиды Касымалиевой, необходимо в срочном порядке принимать меры, иначе республику ждет социальный взрыв. "Ситуация складывается парадоксальная. Рынок строительного долевого участия есть, а защиты прав его игроков нет. Скажу больше, в законодательстве даже нет понятия "обманутый дольщик". Механизм, как людей оставить без жилья и денег, работает бесперебойно. К примеру, компания регистрируется в минюсте, при этом никто не проверяет размер капитала и наличие имущества у ее учредителей. Далее она заключает договор с владельцем земельного участка, после, разработав проект стройки и утвердив его в соответствующих госструктурах, начинает привлекать деньги дольщиков. Через какое-то время, вырыв котлован и залив фундамент, попросту исчезает. Хозяин земли перезаключает договор уже с другой строительной компанией, которая в свою очередь о дольщиках никакого представления не имеет. Достраивает дом и продает квартиры совершенно другим людям", - объяснила депутат.
- Да, возбуждаются уголовные дела, инициируются судебные разбирательства, но привлечь к ответственности конкретных лиц, насколько мне известно, не удается, - добавила Аида Касымалиева.
Объективности ради стоит сказать, что в республике несколько раз предлагали варианты решения проблемы. Это делали и депутаты парламента, и минэкономики КР, которое в конце 2019 года разработало поправки в Жилищный кодекс страны, обязывающие застройщиков получать право собственности на земельный участок, прежде чем возводить на нем многоэтажку. Однако все инициативы по различным причинам не были одобрены. К примеру, правительство "завернуло" один из депутатских законопроектов, потому что документ "защищает права простых граждан, но не учитывает интересы добросовестных компаний".
Расчет после ключей
На этот раз в кабмине решили не изобретать ничего нового, а пойти по пути России. В дополнение к постановлению правительства в Госагентстве архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Госстрой) КР разработали проект Положения о долевом строительстве многоквартирных жилых домов в республике, в котором описываются нюансы взаимоотношений всех участников подобных проектов.
Наиболее интересными с обывательской точки зрения являются следующие моменты: во-первых, заключать договоры с дольщиками смогут только застройщики, находящиеся в специальном электронном реестре, для попадания в который необходимо выполнить несколько требований. В частности, предоставить копии правоустанавливающих документов на земельный участок и первичные разрешения на выполнение строительных работ.
Во-вторых, компания должна будет открыть эскроу-счет в государственном коммерческом банке, на который дольщики после заключения с ними договоров перечислят деньги для участия в строительстве. Как сказано в проекте положения, содержимое эскроу-счета переведут на основной расчетный счет застройщика только после полного ввода объекта в эксплуатацию, то есть после выполнения договорных обязательств.
- Возводить жилье компаниям придется либо на собственные, либо на кредитные средства, - пояснили в Госстрое. - Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги должны быть возвращены дольщику или потрачены на завершение строительства дома. На наш взгляд, это оптимальное решение, при котором контрольные функции берут на себя государственные институты.
В России подобная схема, которая называется проектным финансированием, действует с лета 2019 года. И действует успешно. Но...
Метр подорожает
...К сожалению, есть и минус. Он заключается в том, что стоимость квадратного метра жилья после одобрения инициативы Госстроя ощутимо вырастет. Это произошло в РФ, это, как предупредили корреспондента "РГ" в некоторых республиканских компаниях-застройщиках, случится и в Киргизии.
- Собственных средств у нас хватит только на возведение фундамента и первых двух-трех этажей, - рассказал генеральный директор одной из компаний Сергей Якиманский. - Процентная ставка, по которой выдают кредит, высокая. В результате стоимость строительства увеличится примерно в 1,5 раза. Естественно, это отразится на цене за квадратный метр. Подорожание, как я думаю, может составить не менее 10-15 процентов.
По мнению Сергея Якиманского, предложение Госстроя следует обсудить со всеми заинтересованными сторонами. "В республике десятки достойных застройщиков. На мой взгляд, стоит узнать их мнение и учесть его, пока идет общественное обсуждение документа", - отметил он.
Между тем в правительстве КР предложили также параллельно утвердить и меры поддержки добросовестных строительных компаний страны. В частности, Государственной ипотечной компании поручили разработать механизм выкупа не менее 15 процентов квартир в строящихся многоквартирных жилых домах, а правоохранительным органам - "принять исчерпывающие меры по предотвращению излишнего и безосновательного вмешательства в вопросы выдачи документов на проектирование и строительство".
Если за участие в долевом строительстве придется платить больше, но при этом будет гарантия, что деньги не пропадут, - люди будут платить больше. Такого мнения придерживается Айсулу Валиева. Шесть лет назад женщина заключила договор со стройкомпанией, но своего жилья так и не увидела.
- Меня привлекла реклама о том, что квартиру можно приобрести в рассрочку, - рассказала она корреспонденту "РГ". - Я решила, что это предложение как раз для меня. Подписала договор с компанией, внесла деньги, причем всю сумму, а теперь обиваю пороги судов. Выяснилось, что наши недостроенные квартиры перепродали другим людям. Нам удалось узнать, что у владельцев компании есть еще участки под застройку. Можно было бы их продать, чтобы рассчитаться с обманутыми дольщиками, но на них наложен арест до вынесения окончательного судебного решения. Кроме того, на этих участках также есть недостроенные объекты, на которые претендуют другие дольщики. Нам же предлагали квартиры в другом недостроенном доме, но за них просили доплатить еще по пять тысяч долларов.
По словам Айсулу Валиевой, предложение Госстроя правильное. "Но это нужно было сделать давно. Сейчас и пострадавших было бы значительно меньше, и мошенников бы поубавилось", - сказала она.