Банки начали пересматривать условия кредитования для застройщиков еще в прошлом году, когда начала ужесточаться денежно-кредитная политика ЦБ. Однако в полной мере рынок ощутит это через месяц-полтора. "За прошедшее время ставки по банковским продуктам для застройщиков увеличились на 4 процентных пункта - примерно с 6,5-7,5% до 10,5-11,5%", - говорит управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Ранее банки предлагали клиентам выбор между фиксированной базовой ставкой и плавающей (оговаривается, на сколько процентов она больше ключевой ставки), сейчас же предложений с фиксированной ставкой практически не осталось, отмечает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолий Клинков. Основной вопрос, который обсуждается теперь девелопером и банком при заключении кредитной сделки, - размер процента, который добавляется к ключевой ставке в этой формуле.
В большей степени это затрагивает недавно стартовавшие проекты. При проектном финансировании девелоперов используются ставки двух видов, поясняет руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Для доли займа, которая уже "покрыта" средствами, поступившими на счета эскроу, действует не базовая, а специальная пониженная ставка. Соответственно, чем больше квартир продано и чем больше средств на счетах эскроу, тем ниже средний процент по кредиту.
В конце 2021 года так называемая эффективная ставка (среднее от базовой и специальной ставок) находилась около 3,5-4%, что ниже ставок по кредитам, которые банки выдавали организациям на обычных условиях, отмечает Гольдберг. "Если в проекте уже продано 30-50% квартир, то ставки остаются на относительно комфортном для застройщиков уровне - 3-4%", - подтверждает Колочинский.
В 2022 году базовая ставка может вырасти до 12-13%, а эффективная - до 5-5,5%, считает Гольдберг. "Однако это увеличит себестоимость стройки качественных проектов не более чем на 1-2%",- отмечает эксперт. Вместе с тем уже на стадии "котлована" застройщики могут добиться оперативного снижения ставки - для притока средств на счета эскроу и, соответственно, снижения процентов по кредиту, они мотивированы нарастить темпы продаж, говорит Гольдберг. В первую очередь это может происходить за счет первоочередной продажи ликвидных площадей, снижения цен на жилье, различных акций.
Повышение ставок может заставить компании строить объекты в ускоренном темпе, так как долгое по срокам строительство будет невыгодным вложением, считает первый вице-президент "ОПОРЫ России" Павел Сигал. Чем дольше строится объект, тем дороже он обходится. Сейчас дом строится 2-4 года, девелоперы будут стремиться к нижней планке.
Запуски новых проектов хотя и будут оставаться в целом на том же уровне, но застройщики станут еще больше ориентироваться на потребителя - предлагать квартиры, наиболее востребованные по площади, числу комнат, в привлекательных локациях. Ускорение строительства увеличит количество выбираемых девелопером средств по кредиту, не согласен Клинков. Поэтому более логичным шагом, по его мнению, станет как раз повышение темпов продаж при соблюдении прежнего графика работ. Застройщики и до сих пор старались строить быстрее, поскольку это позволяет быстрее получить деньги со счетов эскроу, отмечает заместитель финансового директора ГК "Гранель" Юрий Черноиванов.
Застройщики попытаются активнее продавать квартиры, особенно на начальной стадии строительства с помощью акций и скидок. Могут пересмотреть графики продаж, раньше и, соответственно, по более низкой цене выставляя более востребованные квартиры. Например, небольшой площади или те, где окна выходят не на автотрассу, а во двор. Сейчас такое жилье компании нередко придерживают до окончания строительства, чтобы продать уже по более высокой цене. То есть у потребителя расширится выбор квартир на ранних стадиях строительства по более низким ценам.
После перехода на счета эскроу у застройщиков стало меньше стимулов снижать цену на стадии "котлована", так как деньги от продаж они все равно получают не сразу. Раньше разница в ценах на ранней и поздней стадии строительства доходила до 25%, после введения проектного финансирования сократилась до 10-15%. Подорожание кредитов и большее стремление сэкономить может вернуть застройщиков к прежней практике.
Повышение ставки не сильно ударит по застройщикам, считает вице-президент ГК "Инград" по финансам Марина Заболотнева. Цены на квартиры тоже повышаются, поэтому доходы и расходы компаний могут скомпенсировать друг друга. Пока что рост цен обгоняет рост ставок по проектному финансированию и позволяет застройщикам компенсировать увеличивающиеся затраты, подтверждает Колочинский. А высокий спрос дает возможность быстро снизить ставку кредитования за счет форсированных продаж. "Конечно, в ситуации экономической нестабильности застройщикам тревожно брать кредиты под 12-15%, но еще опаснее остаться без продаж. А такой вариант исключать не стоит, если ставки по ипотеке превысят психологический барьер, а действующие виды господдержки будут свернуты", - отмечает он.
Рост цен на жилье в последние два года связан, в первую очередь, с увеличением себестоимости строительства и дефицитом рабочей силы из-за закрытия границ в пандемию, отмечают в минстрое. Непосредственно повышение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, возможное увеличение ставок по проектному финансированию не оказывают значительного влияния по сравнению с этими факторами, подчеркивают в ведомстве. Для застройщиков с низкой рентабельностью (менее 15%) в 62 регионах действует программа поддержки.
Между тем существуют резервы для снижения стоимости проектного финансирования, уверен президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Во-первых, конкуренция среди банков в этой сфере пока очень низкая: 80% строительного рынка финансируют лишь три банка (Сбербанк, ВТБ и Банк "ДОМ.РФ"). Во-вторых, ставки проектного финансирования выше на 1,5-3,5 п.п., чем могли бы быть, из-за различных банковских комиссий и иных платежей. Кроме того, необходимо расширить поддержку низкомаржинальных проектов на все регионы и увеличить их предельную стоимость, считает Глушков.