Депутатский вопрос
Строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения до недавних пор в России было запрещено. Однако красивая европейская картинка, когда сразу за уютным фермерским домиком располагаются ангар с техникой и бескрайние поля, будоражила многих заинтересованных лиц все это время. Итогом всего этого стал принятый федеральный закон.
С 1 марта возводить коттеджи сельские предприниматели смогут на землях сельхозназначения в тех муниципалитетах, где это не запрещается региональными парламентами. Авторы федерального нормативного акта помнили о причинах тотального запрета на строительство. В этом их коллеги-предшественники видели угрозу сокращения пашни. Ведь любой фермерской семье, помимо дома, потребуются хозяйственные постройки, кто-то захочет разбить плодовый сад или обустроить декоративную зону отдыха. Вот так, понемногу, плодородные сельскохозяйственные угодья будут сокращены в пользу человеческого комфорта. И это в случае добросовестного исполнения законодательства. В противоположной ситуации на землях сельхозназначения могут вырасти целые жилые комплексы, замаскированные под фермерское жилье.
Именно поэтому было принято решение передать регионам право регулировать ситуацию с исполнением новых норм. Прекрасно осознавая, что на местах придется разбираться с проблематикой возведения фермерского жилья - от обеспечения инженерными сетями до предоставления транспортной и социальной инфраструктуры, - законодатели и предусмотрели для региональных парламентов "опцию" запрета на строительство в некоторых муниципалитетах. Но вот с ее "активацией" возникли вопросы. Какой муниципалитет выбрать? Тот, в котором больше фермеров? Или строителей? Или учитывать площади сельскохозяйственных земель? Или какие-то другие факторы?
Запретить нельзя строить
Замглавы Белгородской области, министр земельных и имущественных отношений Рустэм Зайнуллин, выступая с региональным проектом закона еще на заседаниях профильных комитетов, напомнил о том, что правительство региона - обладатель весомого земельного портфеля более чем в 550 тысяч гектаров ценных плодородных черноземов. На правах аренды ими пользуются местные сельхозпроизводители, успешно решая проблемы продовольственной безопасности всей страны. В регионе насчитывается почти 1,5 тысячи крестьянско-фермерских хозяйств, и сейчас их главы, сотрудники и семьи вынуждены жить вдали от земельных угодий.
Рустэм Зайнуллин отметил: гарантий, что разрешение на строительство домов не станет причиной спекуляций с ценными земельными ресурсами, дать никто не может. Именно поэтому, чтобы защитить белгородские черноземы, Рустэм Зайнуллин и выступил с предложением не допустить строительство жилых домов для фермеров на землях сельхозназначения по всему региону, исключая лишь Белгород.
В пресс-центре облдумы сообщили, что на представленный проект закона на заседаниях профильных комитетов отреагировали неоднозначно. Так, председатель комитета облдумы по бюджету, финансам и земельным отношениям Михаил Савченко назвал вопрос со строительством домов сложным и требующим детальной проработки.
Он добавил, что Белгородская областная ассоциация КФХ более 10 лет направляла обращения к главе государства с просьбой как раз разрешить фермерам строить дома на землях сельхозназначения. Теперь же, когда вышел такой закон на федеральном уровне, в регионе, по сути, это намерены запретить.
- Но также сложно не согласиться с Рустэмом Шаукатовичем, что есть определенные риски, - заключил Михаил Савченко.
Другие депутаты тоже стали задавать вопросы. К примеру, законодатели не поняли, касается запрет только тех, кто арендует землю, или всех без исключения. И конечно, многие решили все же найти способ без риска для спекуляций позволить фермерам жить рядом с полем, садом или лугом.
Впрочем, сам федеральный закон предполагает множество вариантов прочтения. Так, одна формулировка "все участки, находящиеся в пользовании", независимо от формы собственности, предполагает, что дома могут строиться и на арендной земле. Кроме того, эксперты напомнили о том, что построить дом в чистом поле нереально. За чей счет и каким образом предполагается строить инженерную инфраструктуру, дороги?
Депутаты отметили, что, с одной стороны, создаются условия для фермерства - это и программы господдержки, и льготное кредитование, и те же банковские продукты для индивидуальной застройки, с другой - все это вызывает массу последующих вопросов.
Решение принято
Уже на сессии облдумы депутатский корпус вновь вернулся к обсуждению этого закона. Председатель регионального парламента Ольга Павлова отметила, что депутаты обсудили положения проекта закона с самими фермерами. И те пришли к выводу, что злоупотребления разрешением на строительство однозначно возможны.
Ольга Павлова отметила, что представители белгородских КФХ прекрасно помнят 1990-е годы, когда как раз насчитывалась масса подобных случаев, поэтому в начале 2000-х и был принят запрет на строительство.
- Наши фермеры пришли к выводу, что норму нужно оставить и распространить на все муниципальные образования, - отметила Ольга Павлова. - Так мы сохраним наш земельный фонд.
Однако на этом законотворческий процесс белгородских депутатов не завершится. Зампредседателя облдумы Валерий Сергачев, напомнив о европейском опыте проживания фермеров рядом с полями. Он отметил, что российским сельским предпринимателем это пойдет на пользу хотя бы потому, что исключит издержки на транспортировку техники, ее охрану на полях.
- Сейчас наши фермеры ставят вагончики, стараются как-то охранять технику, - отметил он.
Если бы люди жили непосредственно на возделываемой земле, этого бы не понадобилось. Валерий Сергачев предложил выступить с законодательной инициативой в Госдуму: чтобы все же позволить сельским предпринимателям жить и работать на земле по понятным правилам.
Внести в Федеральный закон от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 24, ст. 2249; 2006, N 50, ст. 5279; 2013, N 52, ст. 7011) следующие изменения:
1) пункт 1 статьи 6 после слов "земельный участок" дополнить словами "жилой дом";
2) статью 11 дополнить пунктами 4 и 5 следующего содержания:
4. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более 500 квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.
5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности".
(Статья 3 Федерального закона "О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").