К началу нынешнего года 70% новых квартир покупалось с помощью ипотеки, говорит основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. Доля ипотеки постоянно росла. В январе 2014 года, для сравнения, она составляла всего 20%. 23% квартир приобретали покупатели, имевшие для этого полную сумму наличными либо продававшие имеющуюся квартиру. 7% сделок шли через trade-in, своего рода обмен квартир (имеющееся жилье продается с помощью девелопера).
Теперь девелоперы потеряют основной источник прибыли - покупателей с ипотеками, отмечает Гальцев. В этом году количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке, снизится на 20-30%. В Москве - с 260 тысяч в 2021 году до 182 тысяч в 2022 году на первичном рынке, с 300 до 220 тысяч сделок на вторичном, считает он.
Снижение числа сделок на вторичном рынке приведет и к уменьшению числа сделок с новостройками "за свои" (так как в большинстве случаев это средства от продажи старой вторички).
В результате структура сделок в сегменте новостроек изменится. 40% сделок будут совершаться с ипотекой (уровень ипотеки до пандемии), считает Гальцев. Небольшую ипотеку, до 3 млн рублей, люди будут брать и по ставке 20%, также будут пользоваться партнерской ипотекой от девелоперов по сниженным ставкам. При этом низкие ставки по ипотекам от девелоперов будут компенсироваться завышенными ценами на лот (то есть ипотека номинально будет меньше, но фактически заплатить придется ту же цену).
10% сделок будут основаны на свободных денежных средствах (с депозитов, от доходов, отток с фондового рынка). А 50% покупок будет совершаться на средства от продажи вторичной недвижимости, из них половина - в формате trade-in.
Ранее различные каналы trade-in считались вспомогательными. Но в этом году этот механизм станет популярнее и фактически сможет заместить ипотеку по объему рынка, отмечает эксперт. Для застройщиков это относительно дешевый канал продаж, для покупателей - быстрый способ найти средства на покупку.
В условиях кризиса девелоперы также будут рассчитывать на господдержку строительной отрасли и частичное субсидирование банками тех ипотечных программ, которые сами застройщики предлагают покупателям.