Рынок недвижимости, казалось бы, пойман в клещи: с одной стороны, резко упал спрос на квартиры, обещанные к сдаче через 3-4 года, с другой - сильно выросли цены на стройматериалы. Однако ситуация не настолько "патовая", считает Алексей Гальцев, СЕО компании Realiste. Девелоперы утверждают, что не могут снизить цены на недвижимость, потому что строительство стало дороже, но это не так, отмечает эксперт. Рынок стройматериалов был разогрет рекордными темпами строительства. Когда упадет спрос на квартиры (а это уже происходит), темпы строительства и спрос на материалы снизятся, а значит, упадут и цены на них, рассуждает Гальцев. Коррекция цен идет уже сейчас – обещания скидок до 15% "только в мае" - это только начало снижения, считает он.
По оценкам Realiste, спрос на недвижимость в 2022 году составит примерно 50% от 2021 или даже меньше. Единственный вариант, при котором он будет выше - разгон инфляции до 30-40% в год. В этом случае люди попытаются спасти капиталы, вкладывая их в недвижимость, которая многим кажется надежным активом. В иных случаях население будет ждать, потому что сейчас многим покупать невыгодно. Кроме того, банки ужесточили требования к заемщикам, и многие просто не могут взять кредит.
Застройщики и девелоперы, которые не успеют сориентироваться и подготовиться к новым показателям спроса, уже к концу года уйдут с рынка. Поэтому нужно быть готовыми, что часть застройщиков обанкротится, а их проекты будут переданы банкам и государству, говорит Гальцев.
Вернуть доверие граждан к новостройкам и оживить вторичный рынок можно, если совпадут два фактора: должно резко, на 40%, сократиться строительство (и это уже началось, отмечает эксперт) и произойти корректировка цен как на первичное, так и на вторичное жилье. Для улучшения ситуации цены на недвижимость должны снизиться примерно на четверть. "Уже в июне-июле мы увидим скидки до 25%. Летом рынок уйдет в коррекцию с вероятностью 99%, и эта коррекция будет сильной и быстрой. А уже после того, как коррекция случится, можно будет начинать новый цикл и разгонять его льготной ипотекой", - говорит Гальцев.
Наибольшего снижения цен можно ожидать в городах, где жилье за последнее время подорожало сильнее всего – это, например, Москва, Санкт-Петербург, Казань, Ростов-на-Дону, Сочи, Томск, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. Уровень падения может колебаться от 13 до 23%. Рынок ожидает стагнация, подобная периоду 2015-2017 годов - покупатели будут терпеливо ждать снижения ставок, а цены будут очень медленно и постепенно снижаться.
Застройщикам, скорее всего, придется пойти на уступки и отказаться от сверхприбылей. Некоторые из них рассматривают в качестве выхода банкротство, чтобы не снижать цену, но при корректировке цен на 15-20% девелопер еще и сможет получить прибыль, отмечает Кузнецов.
Спрос на жилье в новых домах снизится, но застройщики будут вести себя по-разному, считает аналитик рынка недвижимости, руководитель агентства "Дивергент-Центр" Вероника Буняева. Некоторые будут снижать цены, бить акциями и скидками, субсидировать процентные ставки и давать рассрочку. Но не всем застройщикам надо срочно в большом объеме продавать объекты, и из-за этого будет повышение цен, так называемый, заградительный барьер. Это повлечет разрыв в ценах между новостройками и вторичкой и спровоцирует спрос на старый фонд.
Летом завершится срок депозитов, открытых под высокие проценты в марте, многие займутся сделками с недвижимостью и будут использовать эти средства как первоначальный взнос, а также продавать имеющиеся квартиры (в среднем 85% покупателей сначала продают прежнее жилье). Так что в начале лета увеличится объем вторички в продаже, покупатели смогут придирчиво выбирать, а цена на вторичку к середине лета снизится и далее будет падать.
Поскольку квартиры в новых домах будут теперь не по карману, пойдет спрос на дома, участки под застройку, с использованием сельской ипотеки, ипотеки на строительство. К середине лета повысятся цены и спрос на дома сегмента "эконом плюс". "Так что выгодно будет продавать старый фонд до середины лета и либо строить дом, либо покупать готовый", - считает Буняева.
Средний класс лихорадит больше всего - кто-то развивает бизнес, кто-то теряет, и в этой связи он начнет массово продавать дорогую недвижимость, стараться выдернуть деньги на поддержку и развитие бизнеса или просто избавиться от лишней собственности, где масса ненужной площади, в первую очередь - от домов. Но спрос на дорогие дома будет вялым, к осени многие либо уйдут с рынка, либо снизят стоимость.
На вторичном рынке цены могут незначительно снизиться, до 10% в зависимости от локации, считает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Это связано с сезонностью продаж и гибкостью сделок. На вторичном рынке, в первую очередь, важна роль договоренностей продавца и покупателя, а не внешняя конъюнктура цен. С новостройками ситуация другая: тут важна совокупность факторов - стоимости ресурсов, наличия льготных условий проектного финансирования и возможности коллабораций банков и девелоперов. Поэтому скидки могут достигать и самых удивительных размеров, важно – кто это финансирует и на какой период. "Например, вам могут предоставить за счет банка ипотеку под 0,1%, но это будет только на первые 2 года. И такая информация будет написана мелким шрифтом", - отмечает Лашкевич.
Представители же девелоперов уверяют, что снижения цен ожидать не стоит. Стоимость не слишком привлекательных проектов может снизится максимум на 5-7%, говорит коммерческий директор Dars development Софронов Дмитрий. Если скидка в региональных проектах составляет более 10%, стоит задуматься, насколько благоприятно положение застройщика, советует он - средняя маржинальность проекта составляет от 5 до 15%.
Большой дисконт должен насторожить покупателя - вероятно, продажи в этом проекте идут медленно и застройщик испытывает финансовые трудности, которые могут повлиять на темпы и качество строительства, говорит коммерческий директор компании Glincom Кристина Дудко. Улучшение условий льготной ипотеки на новостройки должно повлиять на увеличение спроса, поэтому предпосылок к снижению цен нет, считает она.