Положения статьи 687 Гражданского кодекса во взаимосвязи с еще целым рядом статьей признаны не противоречащими Конституции, поскольку не требуют от наймодателя расторжения договора краткосрочного коммерческого найма в одностороннем порядке исключительно через суд.
Правила расторжения договора пыталась оспорить Татьяна Пыкина. В 2019 году она переехала из Петербурга в Калининград и сняла квартиру. Договор аренды был заключен на 11 месяцев, но прожила Пыкина на новой жилплощади чуть более двух месяцев. Хозяйка выселила ее из квартиры якобы за неуплату. Сама квартиросъемщица считает, что ее вины в случившемся нет - она делала в квартире ремонт за свой счет. Проблема была в том, что договоренность о зачете потраченных сумм в счет оплаты была устной, а соответствующее условие расторжения договора - за неуплату - письменным. По мнению Пыкиной, расторгнув договор, арендодатель нарушила ее конституционное право на жилище.
- В силу различий в экономическом положении наймодателя и нанимателя реальные возможности каждого из них - как при выборе контрагента договора найма, так и при выборе условий найма - существенно различаются, - указала Пыкина в жалобе, направленной в высшую юридическую инстанцию страны. - Отсутствие у гражданина собственного жилья, нуждаемость в жилище, общее состояние рынка аренды жилой недвижимости, включая разброс цен, зачастую вынуждают соглашаться на условия, предлагаемые наймодателем, в т.ч. на условие о расторжении договора в случае невнесения платы.
Как полагает заявитель, в таких случаях гражданам необходима правовая защита от произвольного выселения. Однако судьи КС ее не поддержали.
Прежде всего они напомнили, что свобода договора и экономических отношений не должна приводить к ущемлению прав ни одной из его сторон. Статья 1 ГК РФ гласит, что "при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно". В случае же с арендой жилья в Калининграде ситуация указывает на нарушения.
"Основание для расторжения договора, примененное в деле заявительницы, состояло в неуплате предусмотренной договором платы за наем и не может быть сочтено произвольным, неопределенным и беспочвенным, - указано в постановлении. - Конституционный суд приходит к выводу об отсутствии поводов к пересмотру дела Татьяны Пыкиной".
Что касается права на жилище, то здесь необходимо принять во внимание двойственность ситуации с арендой недвижимости. Для нанимателя жилье в большей степени служит социальным благом, а для собственника - прежде всего благом экономическим.
"Главная задача конституционно-правового воздействия на систему регулирования этих отношений состоит в обеспечении баланса прав собственников и нанимателей, экономической эффективности использования жилой площади и защиты - как важного личного блага - самой возможности использовать жилище", - указал Конституционный суд.
В случае Пыкиной возможность выбора "правил игры" была использована: в договор внесли условие его расторжения. Такой пункт - не редкость. А нарушение срока внесения платы не может относиться к числу недопустимых условий для его расторжения, т.к. получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя.
Кроме того, "отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье, а при сдаче - оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет", указал КС.
Важно отметить, что в деле Пыкиной договор аренды был краткосрочным. Если же договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является - стороны заключили договор на новый срок, и в совокупности сроки превышают один год, - то выводы суда о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и отличающихся от условий, предусмотренных в абзаце 2 пункта 2 ст. 687 ГК, на них не распространяются.