В официальном названии документа, который может изменить жизненные планы миллиона петербуржцев, реновация не упоминается: "О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий". Напомним, что программа реновации в Северной столице уже принималась 12 лет назад, но практически не заработала: по ней расселили всего несколько домов.
Принятый ЗакСом закон, по сути, регламентирует аналогичный процесс, только называет его более масштабно. С 2021 года Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) предоставил субъектам РФ право сносить неаварийные дома и устанавливать механизм переселения их жильцов в новостройки. Петербург решил этим правом воспользоваться.
Один из главных доводов города: хрущевки уже не соответствуют современным объемно-планировочным решениям. Расчетный срок эксплуатации таких домов до капитального ремонта составлял от 25 до 50 лет, то есть она должна была закончиться до 2020 года.
Основная претензия к новому закону - переселить обитателей хрущевок могут в любой район города, в том числе на окраины. Впрочем, вместо нового жилья предусмотрена денежная компенсация, но ее может не хватить на квартиру в желаемом районе. Принимать решение о включении или невключении дома в программу КРТ будет собрание собственников, а к практике проведения подобных мероприятий давно есть вопросы. Судьбу всего здания решат две трети голосов, причем не только владельцев квартир, но и проживающих в доме по договору социального найма. На голосование отводится 90 дней (поначалу в законопроекте значилось 60 дней, но депутаты ЗакСа согласились увеличить срок - это единственная поправка, которую они приняли). Если жильцы не проведут собрания, дом попадет в программу автоматически.
Сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов считает, что в процессе реализации этого механизма могут быть нарушены права граждан.
- В тот момент, когда мы покупаем квартиру, мы являемся потребителями. Я сам живу в кирпичной хрущевке в очень хорошем тихом месте, рядом парк и станция метро. Я сам выбрал эту квартиру, то есть как потребитель приобрел конкретный товар, который отвечает моим потребностям. И теперь меня теоретически могут переселить куда угодно. Потому что в ходе реновации будет предоставляться жилье, которое устраивает застройщика, а не потребителя. Для чего все это нужно, вполне понятно: застройщики хотят строить все больше, а свободной земли в городе все меньше, - полагает Анатолий Голов.
Очередную попытку реновации в Петербурге эксперты зачастую сравнивают с московской, которая считается вполне успешной, несмотря на имевшие место конфликты.
- Москва не может быть примером для других городов, - считает заслуженный архитектор России доцент СПбГАСУ Владимир Линов. - У реновации - кстати, этот термин в данном случае применяется не совсем верно, поскольку он подразумевает обновление, а не снос - есть несколько аспектов. Один из них - экономический: он заключается в том, что на переселение жителей хрущевок, строительство для них новых домов или покупку квартир требуются очень большие средства. В Москве этот процесс идет успешно, поскольку расселение осуществляется за счет городского бюджета. Частные инвесторы, которые сносят дома за свой счет и строят новые, не несут затрат по переселению и в итоге получают вполне достаточный доход. Но бюджет Москвы по своему размеру и структуре значительно отличается от бюджетов других городов, в том числе Петербурга.
Программа реновации, принятая в Северной столице 12 лет назад, подразумевала, что застройщики должны переселять людей за свой счет. Поэтому она и не двигалась, отмечает Владимир Линов. Бизнес-план в такой ситуации оказывается нерентабельным, все затраты частных фирм не окупаются за счет продажи нового жилья, возведенного на месте хрущевок.
- Кроме того, у проблемы этих домов есть конструктивный и архитектурный аспекты, - продолжает эксперт. - Несущей способности конструкций абсолютного большинства пятиэтажек вполне достаточно, чтобы они простояли еще долгое время. Более того, их несущие стены и фундаменты выдержат еще и увеличение высоты здания как минимум на два этажа. По этому пути пошли в разных городах России и Белоруссии, опробовали его и в Петербурге. В ходе надстройки жильцов никуда не выселяют. В доме проводится капитальный ремонт: утепление наружных стен, замена инженерных систем, остекление балконов, установка лифтов и так далее. Старая крыша удаляется, исчезают протечки. Квартиры в надстроенных этажах продаются, и это полностью окупает все работы. А обновленные дома выглядят вполне современно с архитектурной точки зрения.
Более того, хрущевки можно надстроить даже на пять этажей, только для этого потребуются дополнительные несущие конструкции, поясняет Владимир Линов. Такие эксперименты провели в Москве: вокруг домов установили мощные колонны, на которых, как на мосту, построили еще пять этажей. Это называется "метод фламинго" - из-за внешнего сходства обновленного дома с длинноногой птицей. Он позволяет получить в 2,5 раза больше новых квартир.
- Оставляя людей в своих домах, мы получаем выгоду еще в одном аспекте - социально-психологическом. Они продолжают жить в привычном окружении, дети ходят в свои сады и школы - это тоже важно. Пожалуй, минус у такого способа сохранения хрущевок только один: квартиры остаются в тех же параметрах, с маленькими комнатами и кухнями, низкими потолками, что не отвечает современным требованиям к жилью, - констатирует архитектор.
Пока Петербург сделал выбор в пользу сноса хрущевок, а не метода фламинго. Но сам по себе закон еще не гарантирует, что вторая попытка реновации будет удачной. И в первую очередь свое слово теперь должны сказать собственники.
Светлана Морозова, жительница Петербурга:
- В Северной столице есть очень комфортные районы с хрущевками, в которых действительно реализована концепция "15-минутного города", все важные объекты в шаговой доступности, много зелени и детских площадок. В свое время у меня был выбор: купить "двушку" в дореволюционном доме на Фонтанке или хрущевку в Московском районе. Я выбрала второй вариант именно из-за качественной среды. Судя по дорогим машинам, которые стоят у нас во дворе, многие соседи тоже переселялись в хрущевки не потому, что больше некуда, а ради комфортного района. И я боюсь, что именно к этим территориям с качественной городской средой сейчас начнут присматриваться застройщики.
В свое время великий архитектор Оскар Нимейер, оценивая успехи советских строителей, сказал:
"Вы решили колоссальную социальную задачу с помощью этих домов. Когда я строил город Бразилиа, я мечтал, чтобы туда люди из фавел переехали. Вы эту задачу решили, а мы - нет. Да, я построил прекрасный город, в котором поселилась элита, а фавелы как были, так и остались".