"Проблема "резиновых" квартир и микродолей приводит, во-первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во-вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных", - заявил председатель Комитета ГД по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.
По его словам, микродоля не дает возможности проживать в жилом помещении. "Получив право собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 кв. см, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни, - продолжает Павел Крашенинников. - Не брезгуя никакими методами психологического или даже физического воздействия, они выживают сособственников из помещения и завладевают жильем полностью. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье".
Новые нормы устанавливают минимально возможные границы дробления долей в праве собственности.
В перерасчете в метры, согласно поправкам в Жилищный кодекс, доля не может быть менее 6 квадратных метров общей площади на каждого сособственника. Новые нормы вступают в силу в сентябре.
Собственник жилья будет не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на помещение, а тем, кто уже обладает долей жилья, запрещается разделять недвижимость на части, если в результате доля каждого из сособственников будет менее 6 кв.м. Сделки, заключенные с нарушением этих правил, являются ничтожными, говорится в законе. В то же время этот порядок не применяется, если право общей долевой собственности возникает в силу закона, например, при наследовании или приватизации жилья. Или при сделках с использованием материнского капитала.
Изменения направлены, в первую очередь, на борьбу с так называемыми резиновыми квартирами, когда микродоли продаются ради прописки, говорит руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости "МИЭЛЬ" Ольга Балбек. Впрочем, доля таких объявлений невелика - около 0,03%.
Проблемой микродолей недавно заинтересовалась и Генеральная прокуратура. По данным ведомства, в крупных городах России сложилась незаконная практика дробления квартир на микродоли площадью до 2 кв. см, которые по фиктивным договорам дарения и купли-продажи продаются гражданам, в том числе мигрантам. И хотя фактической возможности проживать в таких квартирах у покупателей нет, они регистрируются по этому адресу и оформляют различные социальные пособия, причиняя ущерб бюджетам населенных пунктов. Так, владельцами одной квартиры в Москве стали 286 человек, которые получили более 10 млн рублей социальных выплат.
Отчасти закон о запрете микродолей касается также проблемы рейдерских захватов квартир, когда недобросовестные лица, купив долю, вселяются в квартиру и вытесняют из нее остальных собственников. В эти истории попадают семьи, которые не могут договориться между собой: бывшие супруги, наследники, отмечает Балбек.
В свою очередь, зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева полагает, что определенные в законе 6 кв.м общей площади - это слишком мало.
"На мой взгляд, возможной долей для продажи можно было бы определить только отдельное изолированное помещение. И при этом максимально затруднить его отчуждение без согласия собственников", - высказалась она в своем Telegram-канале. Тем не менее принятые поправки - важный шаг вперед, подчеркнула депутат.
Кстати, в Госдуме рассматривалось предложение вообще запретить выделять доли в квартирах, если их невозможно выделить в натуре, то есть огородить стенами. Ведь рейдеры часто пытаются въехать на квадратные метры, на которых невозможно жить. "Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество", - рассказывали сторонники проекта.
Тем не менее предложение поддержано не было. Но в любом случае законодательство будет развиваться. Например, многие предлагают ввести обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, это бы надежно защитило граждан.