Многоэтажку построили за два года в рамках программы Дом.РФ по развитию рынка аренды для граждан. Бронирование квартир началось с 1 августа, старт заселения ожидается в октябре. На выбор, как гласит сайт госкорпорации, предлагаются самые разные варианты: от 17-метровой студии до четырехкомнатной площадью 100,5 квадрата. Планировки тоже всякие - и традиционные, и евроформата, где кухня объединена с гостиной. Кроме того, можно отдать предпочтение мастер-спальне - с отдельным санузлом и гардеробной или с кабинетом и постирочной.
Когда два года назад власти Свердловской области анонсировали этот проект, они озвучивали две цифры: застройщик получит 1,6 миллиарда рублей на проектное финансирование, а планируемая коммерческая ставка аренды составит около 700 рублей в месяц за квадратный метр по системе "все включено" (25.03.2020 "РГ" рассказывала об этом в материале "Без права выселения"). Основное преимущество нового формата, на что тогда упирал и министр строительства и развития инфраструктуры региона Михаил Волков, - это принципиально иной уровень комфорта и дополнительные сервисы. Жильцу не нужно беспокоиться ни о чем, квартиру он получает укомплектованную всем необходимым. Кроме того, на такие объекты, в отличие от апартаментов, распространяется все жилищное законодательство и нормативы по благоустройству, детским и спортивным площадкам. Арендаторы защищены с юридической точки зрения: договор они заключают не с физлицом, а с оператором, где четко оговариваются обязанности сторон, сроки проживания.
Поскольку активное строительство дома и ввод пришлись на непростой период (сначала пандемия, когда резко рванули вверх цены на стройматериалы, потом 2022-й и санкции), логичен вопрос, не пересмотрели ли участники проекта первоначальные планы сдавать жилье класса "комфорт"?
- В 2022 году Дом.РФ актуализировал требования к отделке и дополнительной комплектации объектов, а также к оснащению мест общего пользования в таких проектах. Было дополнительно разработано несколько форматов. Все это обусловлено новой ассортиментной политикой поставщиков, изменениями в цепочке поставок. Указанные в требованиях артикулы носят рекомендательный характер и могут быть заменены на аналоги, предложенные застройщиком, при условии сохранения стилистики домов. Четыре формата отделки и дополнительной комплектации позволяют нам реализовать проект любого класса, - пояснила "РГ" Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья Дом.РФ.
Что касается общей стоимости строительства, которая, как можно предположить, тоже изменилась по сравнению с 2020-м, то в госкорпорации уточнили: договор с застройщиком заключается с фиксированной ценой и определенным графиком оплаты, в дальнейшем он не подлежит пересмотру, что, в свою очередь, позволяет девелоперу подписать соглашения с подрядчиками и зафиксировать цены на ранних стадиях. При изменении конъюнктуры рынка допускается использование аналогов, не снижающих качества проекта и сохраняющих стандарты арендного дома.
В компании "Брусника" объясняют: вошли в проект во многом потому, что для регионального рынка недвижимости он новаторский. Было интересно разобраться с продуктом и финансовой моделью. Но застройщик пока не готов сказать, будет ли участвовать в других подобных стройках: 2021-й внес заметные коррективы в себестоимость квадратного метра и соответственно в экономику арендных домов.
- Это предложение адресовано не студентам, а, скорее, молодым специалистам и людям, которые не хотят привязываться к собственности, - говорят в "Бруснике". - Исследования показывают, что для "зуммеров" (20-летних) отсутствие привязки к локации - ключевая потребность. Даже в нынешней ситуации это все равно люди мира, им становится скучно на одном месте. Они хотят напитываться свежими впечатлениями, формировать новый опыт. Пока тренд только зарождается, но чем больше на рынке труда будет представителей нового поколения, тем сильнее он будет выражен.
В Екатеринбурге вводят ежегодно более миллиона квадратов, часть квартир приобретается для сдачи в аренду, но, как правило, собственники не легализуют этот бизнес, чтобы не платить налог. Один дом ситуацию, конечно, кардинально не исправит, хотя создать прецедент способен.
- Заметное влияние на рынок новый формат сможет оказать, когда предложение станет существенным в масштабах города и не в одной локации. Вместе с тем он заставит частных собственников подтянуться и повысить стандарт сдаваемого имущества или обратиться к профессиональным организациям по управлению квартирами, - считает председатель комитета по аренде Уральской палаты недвижимости Артем Курмачев. - Востребованность такого жилья будет зависеть от того, насколько выше или ниже общего рынка окажется его цена. В нынешнем сезоне, а я говорю про пиковый период, средние ставки в данной локации на студии и однокомнатные колебались от 20 до 23 тысяч рублей плюс коммунальные услуги. На двухкомнатные - 24-25 тысяч, на трехкомнатные - 30-35 тысяч.
Подстегнуть развитие рынка цивилизованной аренды смогут и налоговые льготы. Как отмечает Вероника Янушкевич, сегодня в большинстве субъектов РФ размер налога на имущество организаций составляет около 20-30 процентов от арендной ставки, что делает арендные проекты экономически неэффективными для застройщиков. Власти Среднего Урала еще в 2020 году установили льготу по налогу на имущество в отношении квартир и машиномест, которые сдаются физлицам. Пока льгота не распространяется на юрлиц, но ведется активная работа в этом направлении. В таком варианте преференция позволит в будущем реализовать проекты уже корпоративной аренды, когда работодатели снимают жилье для привлеченных сотрудников.
Ирина Зырянова, президент Российской Гильдии риелторов:
- У Дома.РФ уже сданы несколько таких домов в Москве, Воронеже и вот теперь в Екатеринбурге. Выбрать подходящую по цене и качеству квартиру можно через мобильное приложение, действует единый порядок. Неудивительно, что в Москве такая аренда пользуется популярностью: дома расположены в развитых микрорайонах, жилье предлагается оборудованное мебелью и бытовой техникой и строго по рыночной цене. Есть возможность предварительного просмотра, разрешено вселение с животными, дается временная регистрация по месту жительства и прочее. Доступно бронирование с платежом в размере 50 процентов стоимости аренды. Как правило, это охраняемые объекты комфорт-класса либо комфорт+ со стойкой администратора, который решает возникающие вопросы. Оплатить коммунальные услуги, заказать уборку, воду, мастера и прочие услуги можно через приложение.
Несомненно, за таким форматом аренды будущее. С его появлением на рынке в целом должно вырасти качество услуг, начаться цифровизация процессов. Кроме того, это поможет решить проблему, над которой мы давно работаем: из года в год возникают ситуации, когда арендаторов обманывают. Они звонят по объявлениям и попадают в "информационные фирмы". По сути, люди платят за общие данные об объекте, думая, что отдают деньги за аренду. Наши профессиональные ассоциации, к сожалению, не могут повлиять на этот "бизнес" - его представители не являются риелторами, не входят в профобъединения. Мы ведем разъяснительную работу, предостерегаем граждан, но этого недостаточно. Развитие современных арендных домов, я уверена, поможет сократить информационный лохотрон.