- Многие собственники в феврале-марте этого года решили приостановить продажи квартир, потому что возникли серьезные финансовые риски. А главными покупателями оказались те, кому ранее была одобрена ипотека по льготной ставке, и те, кто стремился пристроить свободные средства. И мы наблюдали локальный всплеск спроса на вторичном рынке. Далее последовал существенный - на несколько десятков процентов - спад спроса и предложений, - отмечает руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости компании "Авито Недвижимость" Сергей Хахулин.
После того как ставки по ипотеке на "вторичку" вернулись к прежним значениям - сейчас это в среднем девять с небольшим процентов, - рынок вновь оживился. Люди начали подыскивать жилье.
- Ставки по ипотечным кредитам уверенно возвращаются на прошлогодний уровень, - подтвердила вице-президент, руководитель трайба "Ипотека" банка "Открытие" Нина Крючкова.
К примеру, объем выдачи ипотеки банком ВТБ в Новосибирской области в августе вырос на десять процентов по сравнению с июлем. Клиенты банка за восемь месяцев оформили более 5,3 тысячи жилищных кредитов на 17,3 миллиарда рублей. В целом выдачи ипотеки растут четвертый месяц подряд.
В ВТБ отмечают: уровень спроса на вторичное жилье вернулся к значениям начала года, что говорит о восстановлении интереса к этой категории недвижимости.
- Динамика ипотечных продаж демонстрирует устойчивый рост, несмотря на период летних отпусков. Июльское снижение ставок до значений ниже десяти процентов позволяет новосибирцам реализовывать отложенный спрос на покупку жилья на вторичном рынке, сформированный на фоне "заградительных" условий начала весны. Мы видим, что доля кредитов на готовое жилье в общем объеме наших выдач увеличивается и уже вернулась к январским значениям, - прокомментировал ситуацию управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин.
Согласно исследованию планов россиян относительно недвижимости, проведенному сервисом сквозной аналитики, коллтрекинга и управления рекламой Calltouch, 31 процент опрошенных решил сделать перепланировку в квартире, восемь процентов отложили планы по продаже недвижимости, четыре процента будут снимать квартиру и столько же хотят переехать к родителям или другим родственникам, чтобы решить свои жилищные проблемы.
- Полученная картина изменения потребительского поведения на рынке недвижимости после февральских событий вполне объяснима. В марте мы наблюдали падение спроса, затем он постепенно начал восстанавливаться в связи со снижением ипотечной ставки. Но, несмотря на постепенное восстановление спроса, мы видим: сейчас потребители стараются рационализировать свой подход к покупке недвижимости - меньше склонны к эмоциональному выбору, больше анализируют и сравнивают параметры, оптимизируют пространство за счет перепланировки, самостоятельно делают отделку, - резюмирует коммерческий директор Calltouch Артур Саркисян.
По оценке экспертов "Авито Недвижимости", предложение и спрос на вторичном рынке недвижимости Новосибирска уже находятся на уровне 2021 года. Кроме того, на рынок вышел отложенный спрос, накопленный с марта. Так, с февраля по август объем предложения вырос на 29 процентов, с июля - на 6,5, а спрос с февраля увеличился на 10 процентов, с июля - на 25.
Помимо льготных госпрограмм, некоторые банки предлагают свои программы, по которым заемщик может получить более низкую ставку по ипотеке. Также существуют предложения от застройщиков - как по ипотеке с низкой ставкой, так и по дисконту на стоимость квартиры. В частности, у некоторых девелоперов ставка по ипотеке может доходить до 0,1 процента.
На фоне роста объема предложения на вторичном рынке жилья начало происходить снижение средней стоимости объектов. Больше всего в Новосибирске в цене за месяц, согласно данным "Авито Недвижимости", потеряли лоты с четырьмя и более комнатами - в августе их цена снизилась на шесть процентов. Далее идут объекты со свободной планировкой (минус шесть процентов). Двухкомнатные и однокомнатные квартиры потеряли в цене 0,3-0,4 процента, однако они остаются самыми популярными у покупателей.
По оценке аналитиков, в целом стоимость квартир в Новосибирске упала, но незначительно - за месяц примерно на один процент. Наибольший "вклад" внесли Ленинский, Центральный и Кировский районы города - в них стоимость квартир на вторичном рынке по сравнению с июлем текущего года снизилась на 0,5-1,2 процента. Не изменилась цена на "вторичку" в Дзержинском, Заельцовском и Калининском районах.
- Постепенное снижение стоимости объектов на вторичном рынке Новосибирска - тенденция, которую мы можем наблюдать на протяжении последних нескольких месяцев. И это все еще "рынок клиента", нежели "рынок продавца". Он характеризуется осторожным спросом, где покупатели перед совершением сделок стараются семь раз отмерить, а продавцы вынуждены держать цены на свои объекты на том же уровне или продавать квартиры с существенным дисконтом - пять-десять процентов, если хотят выйти на сделку как можно скорее, - говорит Сергей Хахулин.
Средняя цена на студии в Новосибирске составляет 1,2 миллиона рублей, однокомнатные квартиры в городе обойдутся в среднем в 3,75 миллиона, двухкомнатные - в 4,86 миллиона, трехкомнатные - в 6,4 миллиона, с четырьмя комнатами и более - в 9,3 миллиона рублей.
Самым популярным районом Новосибирска на платформе "Авито Недвижимость" в августе 2022 года стал Октябрьский - 19 процентов от общего количества запросов на объекты вторичной недвижимости. Второе и третье места у Кировского и Ленинского районов - 18 и 17 процентов соответственно. Реже всего пользователи платформы ищут квартиры в Железнодорожном и Советском районах, где цены на недвижимость остаются самыми высокими в городе. А самые дорогие объекты - по-прежнему в Центральном округе: в среднем жилье здесь обойдется в 7,15 миллиона рублей (135 тысяч рублей за "квадрат"). В среднем по городу стоимость одного квадратного метра "вторички" достигла почти 100 тысяч рублей. При этом, согласно данным Росстата, по итогам второго квартала 2022 года средняя стоимость "квадрата" в новостройках составила 116 тысяч рублей, что на 31 процент выше, чем в апреле-июне 2021-го.
- Если ничего не случится, то, на наш взгляд, рынок вторичной недвижимости в Новосибирске вскоре придет к новому балансу спроса и предложения, и в 2023 году мы увидим привычную сезонность. Предложение большое, выбор квартир есть. При этом мы не ожидаем волны распродаж, как это было в 2020-м. Взрывного роста спроса в Новосибирске также не ожидаем, - поделился прогнозами Сергей Хахулин.
- Говорить о тренде существенного снижения цен на квартиры в России не приходится. Скорее мы наблюдаем период стабилизации рынка. По мере восстановления спроса цены на недвижимость вернутся к росту, - полагает эксперт по недвижимости аналитического управления "Открытие Research" банка "Открытие" Константин Енин. - Ипотечные ставки зафиксировались, а цены на квартиры начали колебаться в поиске нового баланса спроса-предложения. Это говорит об оздоровлении спроса и возвращении на рынок массового покупателя.
Кстати
По данным пресс-службы банка "Открытие", средний ипотечный платеж в июле составил 25,3 тысячи рублей, что на 14 процентов больше, чем в аналогичный период прошлого года. Средний размер кредита на "вторичку" - 2,8 миллиона рублей, что на 7,6 процента превышает прошлогодний показатель.