За 10 месяцев нынешнего года в стране построено уже 87,8 млн кв. м жилья, сообщает Росстат. Это на 21,5% больше, чем за тот же период прошлого года. Очевидно, что по итогам года стройка побьет исторический рекорд 2021 года (тогда в стране появились 92,6 млн кв. м нового жилья, это максимум за всю историю страны, включая советский период). Однако темпы прироста падают с каждым месяцем. Если в начале года количество введенных в эксплуатацию домов превышало значения тех же месяцев прошлого года на 80%, то позже показатель стал падать и в сентябре ушел в минус - в начале осени было построено на 8% меньше жилья, чем в сентябре прошлого года, в октябре - на 11%.
Просел, по данным портала ЕРЗ.РФ, и вывод на рынок новых проектов. С начала года в среднем ежедневно выводилось 2150 квартир, это на 6% меньше, чем в 2021 году. Количество новых строящихся домов превышало прошлогоднее в феврале, потом темпы резко упали, но начали расти к концу лета. В сентябре число новых проектов подскочило по сравнению с сентябрем прошлого года, но октябрь 2022-го вновь проиграл прошлогоднему октябрю. Радует то, что число выходящих на рынок новостроек практически весь год заметно превышает показатели 2020 года.
Однако спрос на жилье сейчас невелик, и это, очевидно, охлаждает желание застройщиков начинать новые проекты. С учетом строительного цикла в 2-4 года число новостроек в 2025 году может упасть.
Приведет ли эта ситуация к падению цен на жилье из-за низкого спроса или же, напротив, к дальнейшему росту цен, поскольку вместе со спросом падает и предложение? По октябрю уже видно, что продажи новых квартир снизились на 25-30%, отмечает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. Однако застройщики пока удерживают цены, не дают им резко пойти вниз. Вопрос - насколько долго они смогут это делать? Сейчас в стройке находятся проекты, основная часть которых запустилась в этом или прошлом году. "Ясно, что изначально они рассчитывались исходя из других параметров спроса, нежели те, которые мы сейчас наблюдаем. Для покупки квартиры помимо финансовых средств необходимы уверенность в будущем, в своих доходах и благосостоянии на протяжении нескольких лет вперед. Теперь горизонт планирования существенно сократился, и это не играет на руку рынку жилищного строительства. Сейчас у нас в моменте некоторый дисбаланс, который может повлечь за собой снижение цен в первом квартале следующего года. Но точка равновесия спроса и предложения, считаю, все же будет найдена уже в следующем году", - говорит он.
Снижение темпов строительства жилья - это следствие снижения спроса, что приводит к снижению цен на квартиры, говорит член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Однако сейчас, по его мнению, нет оснований предполагать роста цен даже при условии роста спроса на первичном рынке. У застройщиков достаточно лотов. На рынке Москвы и Московской области снижение цен на жилье продолжится. В регионах резкого роста и не наблюдалось. С учетом падения реальных доходов населения повышенного спроса на новостройки в ближайшее время не будет, считает Прохоров. "Но тут еще необходимо учитывать, что стоимость строительных материалов также снизилась и цены на них практически достигли докризисного уровня", - отмечает он.
Снижение темпов строительства теоретически может повлечь дальнейшее снижение спроса и цен на стройматериалы, а также на участки под застройку. "Мы ожидаем, что во II квартале 2023 года проявится тренд на снижение стоимости земельных участков, потому что замедление темпов продаж квартир отражается на ценообразовании рынка площадок под застройку с примерно полугодовым интервалом", - говорит вице-президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев. Все это может несколько снизить себестоимость строительства и цены на жилье, если, конечно, не приведет к разорению предприятий.
Вместе с новым годом приближается очередной финал уже несколько раз продлевавшейся программы льготной ипотеки. Минстрой заявлял, что будет биться за продление программы. Между тем замглавы минфина Алексей Моисеев заявил в среду, что исходит из того, что программа будет закончена 31 декабря. ЦБ собирается в начале 2023 года принять меры против выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков под околонулевые ставки. Все это может совсем парализовать спрос и желание девелоперов что-то строить.
Хотя в правительстве все же прорабатываются новые меры поддержки стройки. К примеру, околонулевая ипотека в ряде приграничных регионов, расширение семейной ипотеки, кластерная ипотека (особые условия для каждого региона в зависимости от ситуации с доходами населения и строительством).
Как отмечается в недавно утвержденной Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, в этих отраслях трудятся около 11 млн человек (15% всех занятых), в 2021 году они принесли 11% валового внутреннего продукта. Так что совсем без господдержки рынок жилья, скорее всего, не останется.