Секреты эскроу
В ПФО размер средств, которые участники долевого строительства сосредоточили в банках, достиг своего пика к маю текущего года. С тех пор этот показатель колеблется ниже максимума. По данным на конец октября, жители округа сосредоточили на счетах, через которые финансируются строящиеся на долевых началах объекты, около 431 млрд рублей.
Сейчас схема с эскроу-счетами является фактически единственным способом привлечения средств населения в девелоперские проекты. Работает она примерно так. Организация-застройщик заявляет проект в сфере жилищного строительства и, если не хватает собственных средств, обращается к банку за кредитом на его финансирование. Как отмечают представители отрасли, сейчас начальная ставка по такому кредиту около 14 процентов годовых.
После старта продаж помещений в строящемся доме средства покупателей перечисляются на эскроу-счета. Фактически они идут на погашение задолженности компании-застройщика перед банком. В результате ее платежи по кредиту снижаются. Так, по данным специализированного ресурса корпорации ДОМ.РФ, на июль текущего года средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляла 7,05 процента годовых.
Этот показатель важен не только для девелоперов. Он показывает, какую примерно часть от стоимости строящейся квартиры покупатели передают не застройщикам, а банковской системе. Чем больше квартир по конкретному проекту продал застройщик, тем ниже ставка и себестоимость строительства. Сам же объем средств на эскроу-счетах - лишь часть многочисленных параметров, которые характеризуют финансовое состояние жилищного строительства.
Продавать, чтобы строить
Важнейшая характеристика, которая влияет и на рыночные цены, - процент реализованных квартир по договорам долевого участия. Если в конце мая текущего года, по данным Единой информсистемы жилищного строительства, этот показатель в ПФО составлял 39 процентов, то сейчас он ниже на девять процентных пунктов.
Отчасти повлиял сезонный фактор, но есть и другие составляющие. За семь месяцев количество возводимых в округе квадратных метров выросло более чем на 10 процентов. Притом что, по мнению профессионалов рынка недвижимости, именно на конец весны - начало лета приходится пик спроса на квартиры. Тогда как запуск новых проектов организациями-застройщиками не имеет такой привязки.
Как пояснил руководитель средней по размерам строительной компании из Кировской области Дмитрий Сергеев, регулировать время запуска новых проектов могут только крупные игроки. У них есть возможность дожидаться выгодной рыночной конъюнктуры. Небольшие региональные компании, у которых часто присутствует недозагрузка мощностей, начинают реализацию проекта безотлагательно.
Интересно, что по регионам ПФО доля реализованных квартир в проектах долевого строительства серьезно разнится. Так, на прошлой неделе Единая система показывала, что в Оренбургской и Саратовской областях она была всего 18 процентов, на Вятке немного выше - 21. Тогда как в Чувашии и Нижегородской области почти половина квадратных метров в строящихся домах уже продана.
Такие различия имеют долгосрочный характер. Отдельные представители отрасли объясняют их уровнем благосостояния населения региона и инвестиционным спросом на жилье. Хотя нельзя сбрасывать со счетов и институциональные особенности региональных рынков.
Результат на табло
Весь механизм со счетами эскроу и проектным финансированием функционирует не только для обеспечения доходов банковского сектора. Его задача - новые дома и квартиры. И если в целом по России, по данным Росстата, с начала года по ноябрь включительно строительство жилья в многоквартирных домах выросло на 5,5 процента, то в Приволжье этот показатель снизился более чем на 6 процентов.
На этом фоне есть приятные исключения. В Нижегородской области строители сдали заказчикам на 38,1 процента больше жилья, чем за 11 месяцев прошлого года. В Удмуртской Республике зафиксирован рост в 28,6 процента.
В условиях роста цен на недвижимость возникает закономерный вопрос: а не является ли это снижение результатом сознательных действий девелоперских компаний еще больше разогреть рынок? Впрочем, представители индустрии категорически отрицают такую возможность.
- Чем дольше строишь, тем больше затраты: охрана, аренда земли или налог на землю, плата за электроэнергию и отопление. Прибавьте к этому, что до ввода дома в эксплуатацию банк не раскрывает эскроу-счета, а значит, идет и начисление процентов по договорам проектного финансирования. Попытки маневрировать не имеют особого смысла. Быстрей построил и идешь дальше, - поясняет Дмитрий Сергеев.
В связи с этим возникает надежда, что рост количества проектов, над которыми в текущем году начали работать строители, через полтора-два года приведет к увеличению количества новых квартир в регионах Приволжья. Тем более федеральное правительство после определенных дискуссий решило продлить программу льготной ипотеки, хотя ее условия с нового года и станут несколько жестче. .
Кстати
Для привлечения дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства правительство Кировской области объявило о работе над программой по строительству арендного жилья. Для этого планируется задействовать средства корпорации ДОМ.РФ. Впрочем, реальная стройка начнется не раньше 2024 года.