Сразу скажу, жилье в России нужно строить с учетом возрастной структуры населения, а не только экономики. Тогда квартиры будут хорошо продаваться, на рынке не возникнет затоваривания. Мало того, спрос станет постоянным, по крайней мере, пока сохраняется та или иная демографическая пропорция.
Посмотрим на цифры. В России около 30,8 миллиона человек моложе 20 лет - дети, которые живут с родителями, и частично студенты. Это долгосрочный рыночный потенциал.
От 20 до 35 лет - это уже покупатели первого жилья, их без малого 30 миллионов. Они не всегда самостоятельны, зависят от помощи родителей и условий ипотеки.
Группа 35-49 лет улучшает свои бытовые условия, их около 35 миллионов. В основном, это семьи с детьми, но есть и одиночки, разведенные.
Граждан от 50 до 65 лет довольно много - 29,5 миллиона человек, и массовый рынок пока не знает, как с ними работать. Между тем, если оптимизировать избыточную площадь после того, как дети выпорхнули из гнезда, можно повысить качество жизни. Проблема в том, что у этого поколения мало опыта переездов, а страхи сильны. Но именно людей, которые попадают в возраст "оптимизации жилья", много в Саратове, Рязани, Самаре, Ульяновске.
В последние годы группа покупателей первой квартиры заметно сжалась. Но отнюдь не везде: многие города продолжают активно привлекать молодежь. Вот только эта база не бесконечна.
Зато группа россиян, улучшающих свои жилищные условия, стабильно растет, и это хороший задел на будущее. Покупателей жилья старше 50 лет пока немного, но в промежутке 10-15 лет ситуация может измениться.
И теперь главное, что нужно понимать: российские города по возрастной структуре заметно отличаются друг от друга. Мы условно делим их на "молодые", "зрелые" или "стареющие". Стратегия работы девелоперов должна быть привязана к этому, главному на самом деле, фактору: какие участки выбирать, какие квартиры, как и главное - для кого строить.
К примеру, Тюмень - типичный "молодой город", где почти половина жителей до 35 лет, то есть те, кто живет с родителями или покупает первое жилье. Учитывая данные Росстата, к этой категории можно отнести также Махачкалу, Казань, Иркутск, Томск, Уфу, Красноярск.
А вот Новосибирск и Ростов-на-Дону - уже более "зрелые". Если молодежь охотно едет в дешевые квартиры на окраине, то люди постарше предпочтут центральные районы с развитой инфраструктурой. Соответственно, все более актуальной будет становиться реновация. Среди "зрелых городов" также Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Воронеж, Владивосток, Омск.
Взрослый покупатель требует большего разнообразия форматов жилья, его меньше интересуют садики и школы, и конечно, у него выше требования к комфорту. Так что строители жилья просто обязаны учитывать возрастную палитру городов.
Еще один долгосрочный тренд - спрос на загородные дома. В основном, его формирует поколение за 40, у которого дети выросли. И это отдельный сегмент рынка со своими уникальными особенностями, которые стоит разобрать отдельно.