Сегодня каких-либо единых требований к капремонту не существует, что снижает его качество. Жильцы зачастую не понимают, как расходуются их средства. Поэтому главный вопрос, который возникает в этой связи: как сделать так, чтобы все расчеты, сроки и качество работ стали прозрачными для всех?
Возможно, потребуется разработка смет, учитывающих особенности жилого фонда в регионах: в каждом из них он сугубо различен, предполагает эксперт Леонид Хазанов.
В условиях рынка сделать это не так просто: нормативы нужно будет регулярно пересматривать, чтобы учесть изменения стоимости материалов и работ. Останутся вопросы о нетиповых случаях, аргументах о повышении и снижении норматива, а также о тарификации платежей, их сохранности и целевого использования, что особенно важно для жителей новых домов и покупателей новостроек, перечисляет Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета.
Нераскрытым в стратегии остается и другой вопрос - как быть, если дому понадобился внеочередной ремонт?
- Из текста стратегии не следует явного заключения, что фиксированная стоимость капитального ремонта позволит сформировать "резервный фонд" средств, которые могут быть востребованы на проведение нештатных работ, устраняющих последствия локальных чрезвычайных ситуаций, - предупреждает Юлия Зубарик, руководитель градостроительного бюро MASTER"S. Гипотетически подобная нагрузка ляжет на региональный бюджет, который может быть не готов к такому сценарию, что приведет рынок к состоянию "до регуляции" - то есть подрядчики будут избираться "старым путем", а не в соответствии с новыми требованиями, поскольку бюджет оказался не готов к такой нагрузке. Так, механизм предлагаемой регуляции гипотетически работает только вне шоковых ситуаций разной природы, тогда как региональный опыт показывает крайне редкое соответствие таким сценариям.
При этом введение фиксированных цен, с одной стороны, позволит более жестко контролировать условия исполнения контрактов по капитальному ремонту, но, что немаловажно, с другой стороны, может выглядеть менее привлекательным для подрядной среды, в особенности для контрактов длительного цикла исполнения (более года). А это, в свою очередь, скажется на уровне конкуренции при проведении соответствующих закупок, уверен Виктор Баранов, руководитель управления развития отраслевых проектов федеральной электронной площадки РТС-тендер.
В этом же документе Минстрой должен уточнить условия отбора подрядчиков для проведения ремонта. Эксперты же предупреждают: сегодня с исполнителями работ на рынке все непросто.
- В отдельно взятых регионах существует дефицит квалифицированных подрядчиков, выполняющих работы по капитальному ремонту. Унифицирование рынка и наложение дополнительных ограничений логично могут привести к тому, что ряд компаний перестанет существовать. Необходимо понимать, что цель любого бизнеса - это получение прибыли, без наличия которой он просто закрывается. Поэтому если государство усиливает контроль над подрядными организациями в условиях их дефицита, то логично предусмотреть и меры для развития рынка подрядчиков капремонта, - комментирует Анатолий Нестеров, генеральный директор Торговой Сети Технониколь.
По словам Юлии Зубарик, инициатива введения фиксированных цен больше защищает интересы власти и граждан, нежели бизнеса.
- Во-первых, это сузит все локальные рынки: выполнение работ по местной стоимости возможно только местными компаниями, что исключает наем подрядчиков из других регионов. Это поднимает вопрос о текущих компетенциях в регионах. Во-вторых, актуализирует логистические трудности в труднодоступных районах: стоимость работ напрямую зависит от доступности материалов, которая редко в полной мере обеспечивается региональными запасами. В-третьих, такая мера осложнит масштабирование бизнеса из крупных региональных центров: при прочих равных подрядные организации из городов-миллионников могли бы оказывать услуги в других регионах, где общая квалификация участников рынка недостаточна, однако фиксация стоимости капитального ремонта исключает это, поскольку такая бизнес-модель для крупных неместных компаний сулит убытки, - уверяет эксперт.
Альтернативой фиксированным ценам может стать вовлечение сообщества жителей в принятие решений по капремонту их дома. Они должны стать заказчиком капремонта и принимать работу у подрядчика. Потому задача государства - дать им инструменты, которые позволят выполнять функцию заказчика работ грамотно, уверен Илья Сотонин, гендиректор Doma.ai. По мнению эксперта, для эффективного проведения капремонта нужно соединить три вещи:
- Инструменты финансирования. Необязательно для того, чтобы сделать капремонт в своем доме, копить деньги на специальном счете 10-20-30 лет. Можно привлекать льготные кредиты, делать ремонт сейчас, а платить по кредиту те же деньги, которые житель и так сдает ежемесячно как взнос на капремонт, но проживать в современном удобном доме.
- Биржа решений для капремонта. Жителю сложно разобраться, какие технологии капремонта применимы к его дому, какие лучше, какие хуже. Тут нужна помощь. В России такую биржу решений создать легче, потому что в советское время было построено много типовых зданий. И подходы к капремонту таких зданий тоже могут быть типовыми.
- Биржа подрядчиков, которые могут качественно и по нормальной цене реализовать выбранные на бирже решения. Тут может пригодиться опыт банков по работе с эскроу-счетами, который уже помогает контролировать строительство новых домов и может помочь контролировать проведение работ по капитальному ремонту.
Если все они качественно заработают, то искусственная фиксация цен не понадобится.
Справка "РГ"
В настоящее время бюджет на проведение капитального ремонта формируется из отчислений, размер которых устанавливается региональными властями. Соответственно, минимальный объем отчислений разнится в зависимости от региона. Например, в Москве он составляет 20,99 рубля за квадратный метр, в Екатеринбурге - 14,81 рубля за квадратный метр, а во Владивостоке - 8,78 рубля за квадратный метр. Методика установки взносов была разработана Минстроем с учетом доступности платежей для граждан в каждом конкретном регионе.
При этом в рамках капитального ремонта возможно провести пять видов работ - ремонт крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений и внутридомовых инженерных систем (водоснабжения, водоотведения, систем отопления и электропроводки).